Зачем субсидировать аренду жилья для молодежи
Инициатива Минстроя РФ по субсидированию платы за аренду жилья для граждан до 35 лет перспективна, так как нацелена на «максимально широкую аудиторию молодых людей», заявил «Ведомостям» председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов.
Он отметил, что программа должна предусматривать полную прозрачность арендных отношений. «<…> Инициатива должна быть увязана с установлением понятных правил функционирования рынка риэлторских услуг в части арендного жилья. Подобная компенсация будет возможна только в условиях, когда квартира арендуется по договору, существование этого договора зафиксировано, уплачиваются все необходимые налоги», – сказал глава комитета.
Ранее 21 июня стало известно, что Минстрой, Росмолодежь и корпорация развития Дом.РФ работают над созданием программы, которая позволит государству компенсировать молодежи половину стоимости аренды жилья. Условием для субсидии станет параллельное накопление, которое позволит внести первый взнос по ипотеке при покупке квартиры в новостройке, сообщили «Известия». Программа рассчитана на людей в возрасте до 35 лет. Предполагается, что ежегодно она будет охватывать около 310 000 человек.
В декабре 2022 г. генеральный директор Дом.РФ Виталий Мутко заявил, что до конца 2025 г. Дом.РФ запустит арендные проекты в 15 регионах России.
«Мы готовы предлагать разные форматы аренды: коммерческая, корпоративная, студенческая и льготная. Сегментированный подход позволяет не только улучшать жилищные условия людей, но решать задачи в сфере привлечения и сохранения кадров, развития системы образования, поддержки крупных производств», — сказал он.
Дом.РФ планирует реализовать арендные проекты в Липецке, Иркутске и Тюмени. В Тамбове и Владивостоке будут построены арендные дома для студентов. В этих регионах действуют льготы по налогу на имущество для организаций, которые занимаются развитием рынка цивилизованной аренды.
«Вероятно, такая схема [субсидирование арендной ставки] имеет целью простимулировать программу Дом.РФ для развития цивилизованного рынка жилья и для стимулирования спроса на конкретные уже реализованные проекты, но не пользующиеся по каким-то причинам спросом», – полагает управляющий партнер экспертной группы Veta Илья Жарский.
В случае если программа Минстроя будет иметь жесткие ограничения по части выбора места проживания и аренды, есть риск, что это предложение будет «транслироваться» студентам, имеющим какую-либо зависимость от государства – например тем, кто по окончании учебы обязан отработать какой-то срок по распределению, отмечает эксперт. Это привлекательная целевая аудитория под данную программу, говорит он.
Разработчикам такого механизма предстоит разрешить ряд коллизий, которые он может создать, - например, предусмотреть возможность фиктивных договоров аренды между связанными сторонами, считает экономист Александр Исаков.
По его мнению, предложение Минстроя призвано «обелить» рынок аренды и стимулировать спрос на аренду в объектах Дом.РФ (которыми, предположительно, государство может ограничить перечень домов найма квартир), а не стимулировать рынок ипотеки или строительство жилья.
При этом размер субсидии в 50% позволит арендодателям повысить ставки «белой» аренды, так что выгода от льготы будет разделена между ними и квартиросъемщиками, полагает эксперт.
Основная цель предлагаемой Министром программы – стимулирование рынка новостроек, а не помощь молодым людям, считает эксперт рынка жилой недвижимости, генеральный директор «Релайт-Недвижимости» Константин Барсуков. «Вместо снижения цен застройщики всеми силами пытаются пролоббировать, чтобы государство им обеспечивало ту маржинальность, которую они хотят», – сказал он «Ведомостям».
Он отмечает, что такая схема финансово выгоднее и для самого государства, так как предполагает выделение «длинных» денег, а не крупной единомоментной выплаты, как, например, в случае с военной ипотекой.
Бенефициарами программы также будут выступать банки, так как участники программы будут вынуждены хранить сбережения на счетах для подтверждения наличия накоплений на первоначальный взнос, отмечает Барсуков.
При этом такая программа едва ли сделает арендаторов более привлекательными для владельцев квартир, считает он. «На самом деле арендаторы, они ведь тоже мыслят категориями другими. Молодежи сдавать квартиру – это тоже тот еще квест. Что там за молодежь попадется? Разнесут тебе квартиру или не разнесут. <….> С точки зрения надежности по оплате всегда есть вероятность, что если арендатор ненадежен изначально, то половину ты будешь получать, а половину нет», – считает он.
Прежде чем реализовывать предложение Минстроя, необходимо предусмотреть механизм контроля за процессом накопления первоначального взноса и защитить эти накопления от жилищной инфляции, сказал «Ведомостям» замглавы комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Аксененко. Также, по его мнению, участники программы, получающие субсидии от государства, должны быть официально трудоустроены.
Помощь в оплате аренды жилья будет способствовать и сохранению кадров в регионах, считает Аксененко. «К примеру, почему бы не запустить эту меру поддержки для начала в тех субъектах, где больше всего наблюдается утечка молодых специалистов? Это будет стимулировать оставаться молодых людей в своих регионах, занимать местный рынок вакантных специальностей и должностей», – подчеркнул он.
У инициативы есть масса не до конца проясненных моментов, продолжает Жарский. Главный из них – на каких именно условиях целевая аудитория этой программы будет копить первоначальный взнос. «При таком скачкообразном формировании стоимости квартир даже в новостройках срок накопления первоначального взноса может сильно растянуться, так как за 1,5 года сложно представить себе сумму, которую накопит потенциальный молодой человек», – говорит он.
Помимо этого нужно учитывать доход молодых специалистов – как правило, у них зарплаты невысокие, особенно в регионах. «Фактически субсидирование арендного жилья со стороны будет выглядеть как накидывание «лассо» на работающую молодежь, которая впоследствии возьмет на себя обязательство взять ипотеку только в новом фонде и, вероятнее всего, в конкретном банке и в ограниченном числе проектов конкретных застройщиков. При этом экономические реалии будут диктовать свои условия. И такие специалисты с молодых лет рискуют оказаться в замкнутом кругу: работа – ипотека – регулярные траты на оплату займов и ремонт нового жилья, который никто субсидировать им не будет», – заявил Жарский.
Объем выдачи ипотеки в России по итогам 2023 г. составит свыше 6 трлн руб., это станет рекордным результатом, заявил «РИА Новости» председатель совета директоров Альфа-банка Олег Сысуев. В 2021 г. банки выдали 5,8 трлн руб. ипотеки, в 2022 г. – 4,8 трлн.
Глава Банка России Эльвира Набиуллина сообщила 21 июня, что ЦБ «обеспокоен» ипотекой, которую слишком «накачали» льготные и псевдольготные программы. «Сейчас с помощью наших мер мы ограничиваем темпы выдач ипотеки с низким первоначальным взносом, чтобы ипотека росла именно сбалансированно», – сказала она.