Девелоперы не ждут от низких ипотечных ставок бурного роста продаж в новостройках
Участники рынка недвижимости фиксируют рост объемов ипотечного кредитования и снижение ставок по ипотеке. В общем объеме выданной ипотеки увеличилась доля кредитов на покупку жилья в новостройках: у основного «игрока» — Сбербанка — почти на четыре процентных пункта за семь месяцев этого года. Застройщики считают, что о влиянии новых ставок на продажи можно будет говорить только осенью. Они не ждут резкого подъема спроса на квартиры в новостройках — сниженные ставки по ипотечным кредитам лишь поддержат объем продаж.
На бизнес-завтраке, организованном „Ъ-Прикамье“, застройщики, риелторы и банкиры обсудили перспективы пермского рынка недвижимости в связи с ростом объемов ипотечного кредитования в этом году и снижением ставок по ипотеке. По данным аналитического центра «КД-Консалтинг», в первом полугодии этого года в Перми было сдано в эксплуатацию всего 94 тыс. кв. м жилья — это около 17% от ввода 2016 года, когда было введено 546 тыс. кв. м. «До 500–550 тыс. кв. м жилья застройщики должны сдать в этом году, частично в этом объеме будет доля ИЖС», — отмечает заместитель директора аналитического центра «КД-Консалтинг» Алексей Скоробогач. Общий объем строящегося жилья в Перми в июле этого года, по его словам, составил 1,3 млн кв. м, из них 103 тыс. кв. м — это замороженные объекты и около 190 тыс. кв. м — объекты, у которых сроки сдачи переносятся в течение нескольких лет. «Несмотря на кризис, застройщики все равно выводят на рынок новые проекты. За первое полугодие в стройку вышло 200 тыс. кв. м многоквартирного жилья, в третьем квартале ожидаем еще 100 тыс. кв. м. Потенциал рынка на ближайшую перспективу — около 50 объектов с выданными разрешениями на 500 тыс. кв. м», — уточнил господин Скоробогач.
Аналитики фиксируют ценовую стагнацию и на первичном, и на вторичном рынке жилья. «Ситуация не меняется на протяжении года. В 2016 году цена предложения на первичном рынке стала больше, чем на вторичном, и сейчас это превышение составляет 2% », — добавил Алексей Скоробогач. Средняя цена предложения за 1 кв. м в новостройке сегодня составляет 51,2 тыс. руб., на «вторичке» — 50,4 тыс. руб. При этом, по словам господина Скоробогача, в 2017 году фиксируется прирост по объемам выдачи ипотеки: «Но предыдущие периоды были провальными, поэтому изменения лучше смотреть не только по отношению к 2016 году, но и к 2013–2014 годам. На мой взгляд, пока можно говорить о восстановлении ипотеки».
Заместитель управляющего Пермским отделением Сбербанка по розничному бизнесу Наталья Соколова сообщила, что за семь месяцев этого года Сбербанк выдал кредитов на 480 млрд руб. — это на 24% больше прошлого года. «Рынок ипотеки оживает, возвращается на докризисный уровень», — отметила она. По Пермскому краю, где на долю банка приходится 60% всех ипотечных кредитов, цифры, по словам госпожи Соколовой, «не такие глобальные». За семь месяцев Пермское отделение выдало ипотечных кредитов на 8,5 млрд руб., пик выдачи пришелся на май — июль. «Рынок первичного жилья составляет в общем объеме выдачи 23%, но мы наблюдаем рост этого сегмента по сравнению с прошлым периодом. В прошлом году ипотека на новостройки составляла около 20%, прирост — 3,9 процентного пункта. Динамика лучше, чем на вторичном рынке», — добавляет Наталья Соколова. Росту выдачи, по ее словам, способствовало снижение ставок и изменение неценовых условий по кредитам. Сейчас ставки по ипотеке на новостройки варьируются от 7,4 до 10%, на вторичном рынке — от 8,9 до 10%.
Гендиректор АН «Респект» Алексей Ананьев пока не видит причин для восстановления спроса на «вторичку» и полагает, что «рынок нового жилья чувствует себя лучше», поэтому доля ипотеки на покупку квартир в новостройках будет расти в долгосрочной перспективе. Тем более что в эконом-сегменте, по его словам, на сделки с участием ипотеки приходится до 80–85% от всего объема сделок. Директор по продажам АО «ПЗСП» Алексей Демкин подтверждает, что последние два года до 90% квартир в новостройках компании приобретается с помощью ипотеки. «Снижение ставок по кредитам, конечно, улучшает ситуацию для продавца. Но на первичный рынок влияет и работа органов власти, и меняющееся законодательство. Метаморфозы с федеральным законодательством (поправки в закон о долевом строительстве и ужесточение требований к застройщикам. — „Ъ-Прикамье“), я думаю, изменят количество игроков и структуру рынка. Это приведет к удорожанию недвижимости», — считает господин Демкин. Он не исключает, что с учетом новых законодательных норм сделки по договорам долевого участия «через два-три года будут редким явлением» и весь рынок жилья станет вторичным.
Гендиректор ГК «ПМД» Олег Стародубцев отмечает, что рост объемов ипотечного кредитования и снижение ставок по ипотеке как тренд объявлены совсем недавно, поэтому говорить о влиянии на рынок новостроек и девелоперский бизнес пока рано. «На наши сделки это повлияет только к осени. Дай бог, чтобы падение ставок нивелировало продолжающееся падение платежеспособного спроса населения. В ближайшие года два никто не будет строить в большем объеме, потому что спроса нет. Сокращение ставок по ипотечным займам на 1–2% не сильно его подтолкнет. Но доля ипотеки в продажах квартир растет на горизонте год-два потому, что платежеспособный спрос уменьшается», — добавляет господин Стародубцев. Гендиректор ОАО «Пермглавснаб» Владимир Занин также наблюдает рост доли ипотечных сделок — это «две трети или три четверти» в общем объеме реализации квартир. «Мы почувствовали, когда завершилось государственное субсидирование ипотечных ставок и люди временно перестали покупать, ожидая либо новых субсидий, либо снижения ставок со стороны банков. Снижение еще только объявлено, и эффект мы увидим месяца через два. Оно чуть-чуть оживит рынок, но есть реальные зарплаты населения», — соглашается господин Занин. По его мнению, новые ставки по ипотеке позволят только сбалансировать падающий спрос и поддержать объем продаж. Застройщики говорят, что низкий платежеспособный спрос приводит к тому, что даже дорогое жилье покупается на кредитные деньги. «В сегменте „эконом“ у нас действительно ипотека составляет 90%, в сегменте „бизнес“ — около 50%. Даже в премиум-классе, в ЖК „Онегин“, на долю ипотеки приходится 30% сделок. Такого не было раньше», — признает гендиректор ГСК «Мегаполис» Леонид Крепак. «Условия у банков улучшаются, и снижаются требования к первоначальному взносу. Это будет подталкивать к приобретению жилья в ипотеку», — добавляет он.
Гендиректор ООО «Инвест-Аудит» Егор Чурин выразил сомнения, что реальные предложения по ставкам упадут до 7,4%, которые анонсировал основной игрок рынка: «Это условия определенной акции. Мы понимаем, что есть яркие маркетинговые заявления. Но реальная ставка будет ближе к 10%». Заместитель управляющего Пермским отделением Сбербанка по розничному бизнесу Наталья Соколова пояснила, что такие кредиты банк уже выдает и получить ипотеку по ставке 7,4% на покупку квартиры стоимостью до 2,5 млн руб. реально. По ее словам, такие займы выдаются на срок до семи лет — по статистике Сбербанка, это средний срок, за который заемщики гасят ипотеку, при этом ставка по кредиту в 7,4% годовых формируется путем субсидирования части базовой ставки в 9,5% годовых девелоперами при условии электронной регистрации сделки и страхования жизни и здоровья заемщика. В Перми сегодня партнеры банка по данной программе — семь застройщиков, в сентябре подключатся еще два. «Мы осознанно пошли на этот шаг, ставка 7,4% интересна для рынка. Но на рынке продаж автомобилей в свое время активно использовалось субсидирование, и сейчас мы видим, в каком состоянии находятся продажи. Не надо увлекаться этим. Давайте искать инструменты совместно, чтобы снижать ставку, но не за счет субсидирования со стороны застройщиков, потому что мы находимся на грани рентабельности», — предложил директор по продажам АО «ПЗСП» Алексей Демкин.