Ждать ли должнику ипотечных каникул

Чтобы сдержать дальнейший рост армии безнадежных должников, Банк России выдвигает различные инициативы, одна из них – предоставление заемщикам возможности требовать временного изменения графика платежей, или ипотечных каникул.

V РОССИЙСКИЙ ИПОТЕЧНЫЙ КОНГРЕСС

Пока гром не грянул

За минувший год объем жилищных кредитов с просрочкой более трех месяцев подпрыгнул на 20% и достиг 75 млрд руб. Ситуация грозит превратиться в реальный кризис.

В попытке изменить положение дел на рынке и уменьшить число банкротств физлиц Центробанк предлагает законодательно закрепить право заемщиков, находящихся в «сложной жизненной ситуации», требовать у банка ипотечные каникулы, иными словами, реструктуризацию кредита.

Разработанный ЦБ законопроект о реструктуризации ипотеки предлагает снижать ежемесячный платеж по кредиту не менее чем на 50% на срок до шести месяцев. А первый зампред ЦБ Сергей Швецов уточняет, что в рамках одного ипотечного кредита каникулы можно будет брать несколько раз, но суммарно они не могут быть больше года.

«Основанием для предоставления каникул мы предлагаем считать полную или частичную потерю работы», – поясняет представитель ЦБ.

В законопроекте уточняется, что на поблажку может рассчитывать не любой должник. Сумма займа ограничена 10 млн руб., минимальный срок, прошедший с момента получения кредита, – 12 месяцев, а длительность просроченной задолженности не может превышать двух месяцев.

Но, по оценкам БКИ «Эквифакс», в такие рамки на конец третьего квартала 2018 года попадало 55% всего ипотечного портфеля страны. Неудивительно, что только самый ленивый кредитор не высказался на тему, чем подобные каникулы плохи.

В итоге информационное пространство потрясли несколько «антиканикулярных» аргументов.

Сотрясание воздуха

Первый и самый юридически впечатляющий – о том, что принудительная реструктуризация займов физических лиц является вмешательством в гражданско-правовые отношения кредиторов и заемщиков. И если принять такой закон, он будет противоречить принципам свободы договора и равенства участников гражданских правоотношений, установленным статьей 1 Гражданского кодекса РФ.

Во-вторых, и для практиков это более важно, чуть ли не треть ипотеки в РФ выдается не по справке 2-НДФЛ, а по форме банка. Проще говоря, настоящий размер дохода будущего заемщика оценивается со слов работодателя. То есть новый закон буквально провоцирует должника на различные уловки в отношениях с банком.

«Предоставление потребителю права требовать реструктуризацию кредитных обязательств неизбежно приведет к злоупотреблениям со стороны ипотечных заемщиков. А также создаст опасный прецедент, который позволит распространить практику одностороннего отказа (изменения) от обязательств на другие виды отношений и договоров между бизнесом и потребителями», – в ходе опроса Ассоциации российских банков сообщил начальник управления банковских операций банка «Санкт-Петербург» Андрей Потребо.

По мнению эксперта, законопроект фактически предоставляет потребителю право в одностороннем порядке изменять договор в свою пользу, вплоть до временного неисполнения обязательства таким потребителем.

Параллельно представители банков не устают заверять общественность, что принудительные каникулы не нужны в принципе. Дескать, банкиры и так идут навстречу клиентам добровольно и охотно.

«В настоящее время отсутствует необходимость введения принудительной реструктуризации кредитов физических лиц, поскольку решение о проведении реструктуризации принимается с учетом анализа ситуации конкретных заемщиков, и, как правило, решение принимается в пользу заемщика, – констатирует директор правового департамента АКБ “ИРС” Светлана Маркова. – Поскольку в ином случае заемщик может перестать обслуживать кредит или обратиться с заявлением о признании его банкротом, что, безусловно, невыгодно для кредитной организации».

Но все эти аргументы – из серии «как хорошо быть кредитором». При этом на добровольную реструктуризацию, что бы там ни обещали, банкиры идут не всегда. Иначе мы бы уже года три ничего не слышали о валютных заемщиках.

И, конечно, гражданам вышеприведенные речи о риске мошенничества малоинтересны. Это чужие проблемы.

По дороге разочарований

Впрочем, в общем хоре голосов встречаются высказывания, заставляющие заемщиков прислушаться, поскольку уже непосредственно затрагивают интересы физлиц.

Самым простым и понятным оказывается аргумент про «бесплатный сыр»: даром никто ничего делать не станет. И дополнительные риски с возвратом ипотеки банкиры включат в процентные ставки.

Как только закон будет принят, ипотека еще подорожает. «Если это навязывать банкам, то они просто поднимут ставку, для того чтобы переложить издержки отдельных клиентов на всех заемщиков, и ничего хорошего для большинства людей это не обещает», – предупреждает с телеэкрана глава банка «Открытие» Михаил Задорнов.

И не нужно думать, что сегодняшние должники получат выгоду за счет будущих заемщиков. Начальник юридического департамента ЮниКредит Банка Алеся Подобед поясняет: уменьшение ежемесячных платежей приведет к увеличению размера платежа в дату полного погашения кредита и, соответственно, увеличению стоимости кредита для заемщика за счет процентов, начисленных на сумму основного долга.

А это будет происходить в ситуации, когда у должника и без новых трат «финансы поют романсы». «Если плательщик обращается за каникулами, значит, он ожидает финансовых неприятностей, – подсказывает руководитель “Первого ипотечного агентства” Максим Ельцов. – То есть, вместо того чтобы сразу объявить дефолт и попытаться зафиксировать долг, он продолжает барахтаться. Небесплатно для себя отодвигает проблемы на будущее, а значит, потом эти неприятности ударят с утроенной силой».

К двум бронебойным минусам ипотечных каникул добавим еще пару, рангом пониже.

«Установление жестких требований к параметрам реструктуризации лишает заемщика и кредитора возможности договориться об иных условиях реструктуризации, более подходящих заемщику, исходя из его жизненной ситуации. Например, об ином размере ежемесячного платежа в льготном периоде и самом сроке такого периода», – подчеркивает Алеся Подобед.

А руководитель ипотечного бизнеса Тинькофф Банка Игорь Ларин добавляет, что реструктуризация может отразиться на кредитной истории заемщика как негативный факт. В дальнейшем такому клиенту будет сложнее получить любой банковский кредит.

В общем, банкиры наперебой ругают идею Банка России сделать право заемщика на ипотечные каникулы гарантированным. Стоит признать, что иногда звучат вполне здравые мысли. А сама судьба этой законодательной инициативы пока не ясна.

В одну корзину

На данный момент каникулы далеко не единственное начинание ЦБ, предпринятое в попытке урегулировать ситуацию на ипотечном рынке.

Со дня на день регулятор начнет собирать с банков новый вид отчетности: данные о долговой нагрузке заемщиков. Сейчас кредитные организации переходят на единый стандарт сбора таких сведений.

Цель нововведения – не позволить гражданину набрать слишком много кредитов. Планка устанавливается приблизительно на уровне 50% дохода физлица. Честно говоря, банкиры руководствовались подобным правилом и прежде. Но не слишком строго. Теперь «шаг вправо, шаг влево» будет наказываться.

К превентивным шагам против «ипотечного пузыря» также можно отнести борьбу ЦБ с ипотекой с низким первоначальным взносом. Напомним, 1 января 2019 года Центробанк в очередной раз повысил коэффициент риска по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом, что делает подобные кредитные продукты все менее выгодными для самих банков.