Жилищному кредитованию в России исполняется 15 лет

Жилищному кредитованию в России исполняется 15 лет. За это время почти 3 млн российских семей смогли решить свой квартирный вопрос с помощью заемных средств. При этом каждый десятый кредит был рефинансирован государством в лице Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Его создали в сентябре 1997 года специально для того, чтобы развить институт ипотеки в России. В этом году эксперты рынка ждут рекорда – 1 трлн рублей, выданных в качестве жилищных займов. В преддверии юбилея «КП» решила вспомнить, как развивался рынок ипотеки в России, и подвести первые итоги.

Низкие цены, «лихие» проценты

Наверное, не стоит напоминать, что ипотеки (как и секса) в Советском Союзе не было. Квартиры получали по распределению – в порядке очереди или через участие в жилищных кооперативах. После развала СССР банковский сектор стал активно формироваться, однако для появления ипотечного рынка не было ни законодательной базы, ни сформированного спроса у населения.

Первой «ласточкой» стал закон «О залоге» от 1992 года. Но даже он не смог в корне изменить ситуацию. Кредитовать население под залог жилья в середине 90-х годов решались лишь единицы из банков. Да и те несколько раз перестраховывались, выставляя такие требования к заемщикам (20 – 30% годовых в долларах на срок от 3 до 5 лет), что клиенты предпочитали копить на свои квадратные метры самостоятельно. Благо, цены на квартиры тогда еще не росли космическими темпами.

- Фактически тогда банки выдавали обычные потребительские кредиты под залог уже имеющейся недвижимости, - вспоминает один из московских риэлторов. – При этом заемщик должен был иметь абсолютно белую зарплату, что в те времена было большой редкостью. Да и банк устраивала лишь прямая продажа. Альтернативные сделки даже не рассматривались. И наконец, стандартное требование – двое поручителей. Услышав такое, многие просто разворачивались и брали деньги в долг у друзей и знакомых.

Квартирный вопрос решали, как правило, двумя путями. Либо несколько лет упорно копили деньги, отказывая себе во всем, либо вкладывали деньги в долевое строительство. Оба этих занятия были одинаково рискованными. У первых деньги могли обесцениться или прогореть в обанкротившемся банке. Страхование вкладов тогда еще не придумали. Вторые могли быть с вероятностью в 50% облапошены мошенниками, которые затевали стройку лишь для того, чтобы собрать деньги с доверчивых граждан и скрыться в неизвестном направлении. Опять же, до принятия 214-го ФЗ «Об участии в долевом строительстве» тогда было еще очень и очень далеко.

Фактически реальный фундамент для нынешнего ипотечного рынка власти заложили лишь в 1997 году. В июне Госдума приняла закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». После этого прошло больше года, пока этот документ был одобрен верхней палатой парламента – Советом Федерации. В итоге окончательно закон вступил в силу лишь 16 июля 1998 года. Хотя и аккурат перед дефолтом, но процесс развития ипотеки в России был запущен.

Период становления

Естественно, из-за кризиса развитие ипотечного рынка приостановилось на несколько лет. Во-первых, в результате августовских событий лопнули многие банки. А у оставшихся просто не было денег и желания кредитовать клиентов. Слишком высокой была инфляция и неопределенность по поводу будущего российской экономики. Во-вторых, значительная часть граждан лишилась своих накоплений и работы. И в-третьих, из-за резкой девальвации рубля реальные доходы населения снизились в несколько раз. В таких условиях долгосрочные кредиты оказались не нужны никому: ни банкам, ни их клиентам.

Ипотечный маховик стал раскручиваться лишь в начале 2000-х годов. Требования к клиентам потихоньку смягчались. И хотя многие банки решались давать кредиты только в валюте, ипотека стала пользоваться робким спросом у россиян. Как показала практика последующих лет, те, кто боялся влезать в долг ради покупки квартиры и предпочитал копить самостоятельно, просчитались. Те же, кто решился тогда взять долгосрочный кредит, оказались в плюсе.

- Я взял однушку в 2002 году за 440 тысяч рублей (кредит составил 310 тысяч), а сейчас она стоит 3 млн. – радуется на одном из тематических форумов Павел из Санкт-Петербурга. – За съем такой квартиры сейчас надо платить 15 – 20 тысяч рублей, а я отдавал по пять тысяч в месяц. Как раз незадолго до кризиса досрочно рассчитался.

- У меня есть знакомые, которые расплатились с ипотекой в два счета, - вспоминает Алина К. из Подольска. – Они купили квартиру в начале 2000-х. С тех пор она подорожала в несколько раз, зарплаты у них стали больше. В итоге они в месяц делали по несколько выплат и отдали весь долг всего за несколько лет.

Такое везение довольно легко объяснить. В то время экономика России была на подъеме. Реальные доходы населения постоянно росли. А курс рубля медленно, но верно укреплялся. Но у этого процесса была и оборотная сторона. В то время как ипотека становилась все доступнее, цены на квартиры из-за дефицита предложения на строительном рынке подскочили в несколько раз. В итоге, несмотря на развитие ипотечного рынка, жилье не стало доступным. Скорее, наоборот.

- На рост цен на квартиры влияет множество факторов, - не согласен с таким выводом Алексей Шмонов, гендиректор портала недвижимости Move.su. – К примеру, в начале 2000-х годов средняя квартира в Москве стоила 20 тысяч долларов. Если сравнивать со столицами других европейских государств, недвижимость у нас была недооценена в несколько раз. Так что подорожание - это естественный процесс. И снижение ставок по ипотеке не сыграло ключевой роли в повышении цен. До сих пор на долю кредитных клиентов приходится лишь 1/5 всех совершаемых сделок с недвижимостью.

Посредник и помощник

Рынок недвижимости – слишком социально важная сфера экономики. Поэтому власти страны не могли отпускать ситуацию здесь на самотек. Конечно, «невидимая рука рынка» могла сделать свое дело и создать рынок ипотечного кредитования в России самостоятельно. Однако в задачи государства входило создать его как можно раньше и без масштабных перекосов.

В итоге 5 сентября 1997 года было официально создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Надо сказать, что на первом этапе агентство существовало лишь формально. До 2002 года было рефинансировано всего 60 закладных. Реальная работа началась лишь с того момента, когда в руководство АИЖК пришла новая команда во главе с Александром Семенякой. Российские специалисты взяли за основу американскую ипотечную модель.

С точки зрения основателей российской ипотеки классическая американская модель выглядела более эффективной. Дело в том, что она предполагает четкий и понятный механизм рефинансирования. Благодаря перепродаже выданных кредитов и развитому рынку ипотечных ценных бумаг ничто не ограничивает рост «ипотечного» капитала. То есть, система обеспечивает саму себя.

- К концу 2002 года появились первые стандарты процедур выдачи ипотечных кредитов, - расказывает Андрей Семенюк, замглавы АИЖК. - Были подписаны соглашения с региональными администрациями, сформировалась сеть партнеров АИЖК в разных уголках страны. К октябрю 2003 года АИЖК рефинансировало первую тысячу ипотечных кредитов. Конечно, эти цифры не сравнимы с нынешними объемами. По итогам 2011 года агентство выкупило более 40 тысяч закладных на общую сумму около 51 млрд рублей. С 2003 года АИЖК начинает реальную работу по воздействию на банковский сектор. Агентство подает пример всему рынку – партнеры АИЖК стали выдавать кредиты не под 18%, а под 15% годовых в рублях. Затем ставки стали снижаться на постоянной основе (см. таблицу). Эксперты агентства своей цели добились. В середине 2004 года ипотека начала пользоваться значительным спросом у населения. Об этом даже с удовольствием констатировали на заседании правительства члены Кабмина.

С 2005 года на рынке начался настоящий ипотечный бум. Снижение инфляции и ставки рефинансирования создавали подходящие условия для развития ипотечного кредитования. В 2005 году объем ипотечного кредитования составил 56,3 млрд. рублей (а еще через год он вырос еще в четыре раза), на рынке началась жесткая конкуренция за клиентов, ставки снизились до 14,9% и продолжали падать.

В 2005 году рынок ипотеки в России был еще достаточно узким, на нем присутствовало не так много кредитных организаций, - Так что основная масса выданных кредитов приходилась на долю либо крупных банков вроде Сбербанка,ВТБ и ДельтаКредит, либо – на наших партнеров. Однако как раз после 2005 года в России начинается активное развитие рынка ипотеки. Экономика страны стабильно развивается, и все больше кредиторов расширяет свою продуктовую линейку за счет ипотеки. Своего пика развитие жилищного кредитования достигает как раз к кризису 2008 года.

- В этот момент на рынке максимальное количество участников, соответственно, доля АИЖК на общем фоне снизилась, поскольку мы никогда не ставили своей задачей захватить рынок, а лишь развить конкуренцию на нем, предложить новые ипотечные инструменты, - говорит Андрей Семенюк. - После кризиса количество участников рынка резко сократилось: многие либо были вынуждены полностью уйти с рынка, либо – заморозить выдачу кредитов из-за нехватки финансирования. В январе 2012 года доля АИЖК достигала 30%. Кроме того, для поддержки заемщиков была создана дочерняя компания – АРИЖК, в кризис реструктурировавшая более 10 тысяч кредитов, что позволило большинству заемщиков преодолеть финансовые сложности и выйти из кризиса.

Посткризисное восстановление

Рынок ипотеки довольно быстро оправился после кризиса. Всего год ставки простояли на высоких отметках. А затем банки снова стали привлекать клиентов, желающих купить жилье в кредит. В итоге, осенью 2011 года средняя ипотечная ставка достигла минимальных значений за всю историю российской ипотеки - 11,9%. В I полугодии 2012 года ставки чуть подросли до 12,1%, однако благодаря программам рефинансирования, банки–партнеры АИЖК по-прежнему предлагают самые низкие рублевые ставки — 11,5% - 11,6%.

- В первой половине 2012 года в России было выдано почти 296 тысяч ипотечных кредитов на 429 млрд рублей, - говорит Андрей Семенюк. - А к концу года мы ожидаем рекордного за всю историю ипотеки объема – до 1 трлн рублей. Тем не менее объем выданных кредитов для нас не самоцель. Мы изначально ориентировались на высокое качество выдаваемых кредитов и продолжаем сохранять эту позицию. Поэтому никаких существенных изменений в наших требованиях к заемщикам за это время не произошло. Разве что первоначальный взнос снизился с 30% до 10%. Но дальше снижать эту планку, на наш взгляд, неразумно. Мы исходим из того, что ипотечный кредит – серьезное, долгосрочное обязательство, доступное далеко не всем, а лишь той категории людей, которые смогут его нести без ущерба для себя. Мы не хотим идти по пути США, где кредиты в последние годы перед кризисом выдавались практически каждому желающему, и мы все видели, к чему это привело.

В то же время в некоторых кредитных организациях придерживаются другой логики. Как рассказал «КП» источник в банковской отрасли, во многих банках перед кредитными менеджерами снова, как и в 2008 году, ставят планы по объему выданных займов. И поскольку от этого в конечном итоге зависят их зарплаты и бонусы, то в таких условиях им выгоднее закрыть глаза на недостатки привлекаемых клиентов. А это ведет к ухудшению качества кредитного портфеля.

Что касается других проблем рынка, то в России никак не удается довести ставки до приемлемого уровня. Как сетуют специалисты АИЖК, в стране практически нет «длинных» денег. В итоге, банки, в основном, финансируют выдачу ипотечных кредитов за счет вкладов физических и юридических лиц. А это довольно дорогой и не слишком стабильный источник фондирования, поскольку стандартные сроки депозитов гораздо короче, чем длина ипотечных кредитов. Тем не менее правительство уже поставило цель – к 2018 году снизить среднюю ставку по ипотечным кредитам до 5 – 6% годовых. Но для этого сначала придется снизить инфляцию хотя бы до 3 – 4%.

- Прогресс налицо, - констатирует итоги прошедших лет Алексей Шмонов. – Во-первых, гораздо ниже стали ставки. Хотя они и не дотягивают еще до показателей развитых стран. Во-вторых, если раньше ипотеку в основном брали в долларах, то сейчас она практически полностью стала рублевой. И в-третьих, с каждым годом растет доля квартир, покупаемых с помощью заемных средств. Значит, все больше россиян начинают спокойнее воспринимать долгосрочные жилищные кредиты, а не считать их пожизненной кабалой.

Эксперты напоминают: ипотека – это лишь финансовый инструмент. При его умелом использовании он дает возможность улучшить свои жилищные условия и становится благом для семьи. Ведь накопить на квартиру (подчас несколько миллионов рублей) самостоятельно под силу далеко не каждому. Но если брать большой долг необдуманно, то он действительно может стать серьезной обузой (о том, как правильно выбрать ипотечный кредит, читайте в других статьях нашего раздела).

Достижения

Семь плюсов последних лет (чем нынешняя ипотека лучше и безопаснее прежней)

- В 2007 году Центробанк своим постановлением обязал банки до подписания кредитного договора информировать заемщика об эффективной процентной ставке. Теперь все клиенты могут заранее знать, во что им обойдется брать деньги в долг – с учетом всем комиссий и скрытых платежей.

- В 2009 году появилось Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Оно было создано для того, чтобы спасти заемщиков, попавших в трудную ситуацию из-за кризиса. - В 2010 году была основана «Страховая компания АИЖК» и начала действовать система ипотечного страхования. Это позволило снизить размер минимального первоначального взноса по программам АИЖК до 10%. Страховщик покрывает риск заемщика, если он вдруг по каким-то причинам не сможет выполнить свои финансовые обязательства.

- В 2011 году официально закрепили право заемщика на досрочное погашение займа. Единственное условие – уведомление кредитора в срок не позднее, чем за 30 дней. До принятия этой поправки в Гражданский кодекс многие банки практиковали мораторий в первые годы кредита, или другими способами ограничивали возможность досрочного погашения (например, вводили штрафы).

- Также после кризиса многие банки (правда, без законодательных инициатив) стали вводить кэп (верхнее ограничение) по программам с плавающими ставками. Печальный опыт заемщиков некоторых банков показал, что в кризис плавающие ставки могут взлететь и сделать платежи неподъемными для человека, даже если он не потерял в доходах. Сейчас ограничения есть почти у всех, кто предлагает «плавающий кредит». Так, у АИЖК верхняя граница – 16%.

- В 2011 году был принят закон, предусматривающий возможность обнуления долга заемщика после того, как кредитор оставил заложенное имущество за собой в рамках обращения взыскания. Сейчас продолжается доработка этого закона.

- Появились социальные ипотечные программы. По ним жилье по льготным ставкам могут получить многодетные семьи, а также представители социально важных профессий: военные, молодые ученые и учителя.

Только цифры

- Ипотечным кредитованием в России занимается более 600 банков.

- В начале работы партнерская сеть АИЖК насчитывала всего 3 банка. Сегодня она включает в себя 136 банков и 200 небанковских организаций.

- В 2006 году доля сделок с ипотекой в России составляла 9,5%, а в 2011 году — уже 17,6%, а в 2012-м – около 20%.

- Доля АИЖК на рынке постоянно меняется: то снижается, то опять возрастает. Так, если в 2005 году она составляла 20%, в 2007-м - уже 7,1%. В 2008 году доля снизилась до 4%, а в 2009-м возросла до 19,8%. В прошлом году она составила около 8%.

Как работает АИЖК

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию делает банковский рынок более конкурентным. Без агентства на рынке ипотеки остались бы лишь крупные игроки, которые обладают большим объемом собственных средств. Если вкратце, то система действует следующим образом. На первом этапе первичные кредиторы (банки и некредитные организации) выдают населению ипотечные кредиты по программам АИЖК. На втором этапе агентство выкупает (рефинансирует) у партнеров права требования по таким кредитам и под их залог привлекает средства на финансовых рынках (то есть осуществляет эмиссию и размещение на открытом рынке ипотечных ценных бумаг). При этом агентство не только выпускает ипотечные ценные бумаги, но и может выступать поручителем по долговым выпускам прямых кредиторов.

Появление АИЖК позволило большому количеству средних и небольших кредитных организаций составить конкуренцию крупным банкам, их ипотечным программам. Это помогает избежать монополизации рынка и формирует ориентир по качеству продуктов и уровню ставок для других участников рынка. В инфраструктуру ипотечного жилищного кредитования АИЖК входят региональные операторы, сервисные агенты (агенты по сопровождению), поставщики закладных, экспертные организации, страховые и оценочные компании, агенты по взысканию, агенты по накоплению, сборщики платежей.

Краткая история ипотеки в России

15 век – первые законодательные нормы, касающиеся ипотеки, заложены в Псковской судной грамоте. Они позволяют брать деньги в кредит и оставлять в залог землю.

1649 год - в Соборном Уложении законодательно был предусмотрен безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитора.

1786 год – создано специальное кредитное учреждение «Государственный заемный банк». Он предоставлял дворянству кредиты на 20 лет под 8% годовых. В качестве обеспечения кредита банк брал в залог их усадьбу с землей и крепостными.

1800 год – появился «Устав о банкротах». В нем предусматривалось, что заложенная недвижимость остается во владении и пользовании залогодателя, то есть собственника.

1872 год – появились акционерные поземельные банки. К концу 19 века в России было заложено более 100 тысяч домов, а к 1914 году в залоге у банков находилось около 60% земельных участков.

1918 год – большевики отменили частную собственность.

1998 год – принят закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в новейшей истории России.

Таблица 1

Как изменялись темпы роста цен и банковские ставки

По данным Росстата и Центробанка России.

Таблица 2

Как менялись ставки, объем кредитования и цены на квартиры за последние 7 лет