Уральские банки не ожидают снижения спроса на ипотеку

Ждет ли Екатеринбург "строительный" кризис?

Впервые за последние три года в уральской столице снижается спрос на недвижимость - как на коммерческую, так и на жилую. За лето продажи девелоперов упали минимум на 20%.

Аналитики Уральской палаты недвижимости отмечают рекордное сокращение числа сделок с недвижимостью. Объем предложения на вторичном рынке сегодня вышел на максимальный за последние 7 лет уровень. Сейчас в базе данных УПН выставлено почти 10 000 квартир и 1750 комнат в "коммуналках". Это на 34% больше, чем выставлялось через агентства недвижимости в конце марта этого года.

Как отмечают специалисты, затишье на рынке - последствие покупательского бума конца 2013 - начала 2014 года. О том, что ему нужна передышка, эксперты начали говорить еще в прошлом году, когда продажи квартир подскочили до рекордного уровня.

Небывалый спрос был вызван несколькими факторами. В первой половине 2014 года на рынок выходили покупатели, стремившиеся сохранить свои сбережения от обесценивания. Другие на фоне негативной информации о грядущем кризисе поторопились с улучшением жилищных условий и шли быстрее в банк "за ипотекой, пока ее дают".

Сейчас этот спрос спал, и рынок оказался перенасыщен предложением. А строительство не останавливается, и количество новых "квадратов" увеличивается каждую неделю.

На фоне растущего предложения спрос на жилую недвижимость будет сокращаться. Пока что предпосылок для "разогрева" рынка аналитики УПН не видят. Сегодня средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке составляет порядка 63 тысяч рублей, а на вторичном – 75 тысяч рублей. Это на 42% выше, чем в 2009 году.

Но, как рассказала "Уралинформбюро" председатель совета Уральской палаты недвижимости Татьяна Деменок, снижение цен началось и продлится в 2015 году. "После Нового года произойдет коррекция цен, но, опять же, она не сравнится с "кризисными" 2008 и 2009 годами, когда рынок фактически стоял. Так как сейчас такой закредитованности у застройщиков нет. Все может измениться в 2015 году", - отмечает она.

На фоне снижения цен сокращаются и инвестиции в жилую недвижимость. Сейчас в Свердловской области с такой целью покупается 10-15% помещений, и сделок становится все меньше. Впрочем, в 2015 году на рынок недвижимости может прийти множество инвесторов из банковского и фондового секторов, так как сейчас он более стабилен.

Меньше всего в будущем году, по прогнозам экспертов, будут изменяться цены на вторичном рынке жилья. Они за этот год выросли всего на 4%, при том что инфляция составила 8%. Им предрекают падение после Нового года. Сильнее всего потеряют в стоимости "хрущевки", "брежневки" и "сталинки". Сейчас происходит перераспределение интереса покупателей с рынка вторичной недвижимости на первичный. Новостройки растут в цене - и этот тренд продолжится в 2015-2016 годах.

Но как раз самой рискованной зоной в сфере недвижимости и будет рынок новостроек. Поскольку большинство объектов возводится с привлечением средств дольщиков или банковских кредитов, некоторые застройщики попросту не смогут набрать необходимую для строительства сумму и объекты будут заморожены. Как накануне рассказал "Уралинформбюро" генеральный директор "Атомстройкомплекса" Валерий Ананьев, в последнее время на фоне негативных экономических новостей, геополитических рисков и увеличения ставки по ипотеке спрос населения на недвижимость начал снижаться.

Между тем в Уральской палате недвижимости обнадеживают, что повторения "заморозки", как в кризисные 2008-2009 годы, не будет. По словам аналитика УПН Михаила Хорькова, тогда часть застройщиков возводили объекты на собственные средства, и темпы строительства в большей степени зависели от темпов продаж квартир. Поэтому в кризис многие предпочли подождать с достройкой.

"В этот раз далеко не все смогут пойти этим путем, так как большинство строек ведется с привлечением заемных средств, а кредиты надо обслуживать. Выходом из ситуации может стать снижение цен, которое пока затронуло лишь отдельные проекты, но, при неблагоприятном сценарии, может стать общей тенденцией", - считает эксперт.

Деньги на фундамент!

По словам исполнительного директора Гильдии строителей Урала Вячеслава Трапезникова, кризис в жилищном строительстве возникнет только в том случае, если государственные банки "свернут" ипотечные программы или поднимут на 2% ставку на жилищные займы.

"В первую очередь это ударит по жилью экономкласса, спрос на которое есть всегда, и он продолжает расти. Около 90% квартир в таких объектах приобретается в ипотеку, и невозможность взять заем просто "убьет" такое строительство", - пояснил он.

Однако сами банки не ожидают снижения спроса на ипотеку. По словам начальника отдела ипотечного кредитования ВТБ24 Алины Бусловой, корректировка процентных ставок никак не повлияет на рынок недвижимости и на продажи. "Средневзвешенная процентная ставка может увеличиться до 12,5 и 12,6%. Если смотреть со стороны покупателя, то, к примеру, увеличение ежемесячного платежа на 552 рубля не остановит человека, нуждающегося в новом жилье", - уверена она.

Не ждут снижения интереса к ипотеке со стороны населения и в Сбербанке. Как отмечает директор Управления по работе с партнерами Уральского банка ОАО "Сбербанк России" Татьяна Лобова, только в Свердловской области за 7 месяцев банк выдал 31 миллиарда рублей ипотечных кредитов. "Объем заявок снизился и носит сезонный характер. Мы прогнозируем, что план будет даже перевыполнен", - заявила специалист.

Рецессия на рынке недвижимости началась еще полтора года назад, считает глава Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге Андрей Бриль. Причина замедления кроется в особенностях российской финансовой системы, которая не рассчитана на "долгое" кредитование. И поэтому проектов в сфере недвижимости со сроками окупаемости более 3-5 лет в стране попросту нет, и не предвидится.

"Поскольку "длинных" денег нет, и мы занимаемся, по сути, стройкой капитализма без капиталов, то вся ликвидность, которая имеется, выдавлена в сегмент жилищного строительства. Соответственно, в последнее время куча денег вылилась в жилье, что привело к некоторой разбалансировке рынка", - пояснил эксперт.

Вот вам и "качели" экспертных мнений. Вместо четкого ответа на вопрос – что будет на стройплощадках Екатеринбурга в 2015 году?