Жилищное кредитование в Воронежской области замерло

Воронежский рынок недвижимости за два месяца 2015 года уже ощутил дыхание кризиса в отрасли: спрос на квартиры падает, жилищное кредитование замерло, хотя цены еще держатся на уровне декабря. Кто и как может обернуть эти процессы себе на пользу?

БН выяснил, какие кризисные явления могут быть выгодны покупателям и владельцам жилья в Воронеже.

Покупать дешевое, продавать дорогое?

Высокие ставки по ипотеке в первую очередь отсекут с рынка покупателей однокомнатных квартир эконом-класса и в меньшей степени повлияют на бизнес-класс и просторное жилье, утверждает руководитель «ИнвестОценки» Алексей Москалев. Как поясняет эксперт, жилье повышенной комфортности традиционно приобретают люди, не нуждающиеся в кредитах. Чаще всего они продают старую квартиру и улучшают свои жилищные условия, добавляя наличные.

Руководитель IifoLine Евгений Лавриненко предполагает, что в течение 2015 года жилье бизнес-класса, особенно двух- и трехкомнатные квартиры, не подешевеет и даже может прибавить в цене 5-7% из-за подорожания строительных и отделочных материалов. Исходя из этой логики, кризис окажется на руку продавцам комфортных «двушек» и «трешек» и покупателям бюджетных «однушек», на которые спрос неминуемо снизится.

Отметим, что пока положение дел на рынке не подтверждает эти прогнозы – однокомнатные квартиры в январе подорожали больше других.

Средняя стоимость жилья в Воронеже по количеству комнат (общая по первичному и вторичному рынкам)

Источник: АН «Трансферт»

Напомним: по данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», однокомнатные квартиры в новостройках Воронежа за 2014 год подешевели на 1%, «двушки» – на 0,1%, «трешки» – на 3,9%. Средние цены предложения на конец месяца составили 1,8 млн, 2,7 млн, 3,3 млн руб. соответственно. На вторичном рынке жилья изменения таковы: однокомнатные за год в среднем подорожали на 0,3%, двухкомнатные – на 0,5%, трехкомнатные подешевели на 3%. Средние цены предложения составили 1,9 млн, 2,7 млн, 3,6 млн руб. соответственно.

Вторичка должна просесть

Хоть воронежская вторичка и занимает две трети от общего предложения жилья на рынке, покупатели не спешат приобретать обжитые квартиры. В первую очередь это связанно с высокими ценами: разница между средней стоимостью «квадрата» на первичном и вторичном рынках составляет 4-5 тыс. руб. По данным InfoLine, в январе средние цены составили 45,5 тыс. руб. и 49,7 тыс. руб. за кв. м соответственно.

Состояние вторичного фонда также не вызывает восторга.

Генеральный директор АН «Трансферт» Борис Колокольников уверен, что кризисный год подвигнет продавцов вторичных квартир к снижению цен. По его мнению, разница между строящимся и уже построенным жильем уменьшится до 2-3 тыс. руб. с «квадрата».

«У застройщиков больше рычагов по привлечению спроса в кризисный период (например, государство обещает субсидировать ставки по ипотеке до 13%, но только на первичном рынке), чем у продавцов-частников, да и цена говорит в их пользу, – уверен эксперт. – Поэтому вторичка будет проседать, чтобы как-то конкурировать».

Впрочем, пока и эти прогнозы не находят подтверждения в статистке. К тому же положение дел у застройщиков тоже не выглядит радужным.

Средние цены на воронежском рынке вторичного жилья по типам квартир

Источник: АН «Трансферт»

Ждем ипотечных распродаж

Пока воронежский рынок квартир еще не почувствовал всех ипотечных рисков. Но как считают эксперты, это дело времени.

«Уже сегодня есть люди, не способные выплачивать ипотеку, – говорит директор АН “Ваш верный выбор” Павел Пащенко. – Это воронежцы, потерявшие работу из-за сокращения или других проблем. Пока они ищут выходы, ждут прояснения ситуации, но уже к апрелю-маю на перепродажу выйдут ипотечные квартиры. Скорее всего, они будут немного дешевле, чем в среднем по рынку».

Жилищные программы: выгоды и риски

Воронежцам, решившимся на покупку квартиры в кризис, государство предлагает участвовать в жилищных программах. С 2014 года на территории региона действует федеральная программа «Жилье для российской семьи». Суть проекта сводится к строительству жилья по цене, не превышающей 30 тыс. руб. за кв. м. В Воронеже два застройщика («ДСК» и «Выбор») уже обязались возвести около 100 тыс. кв. м льготного жилья в рамках этой программы. За это государство выплатит им компенсацию – по 4 тыс. руб. за «квадрат». О том, какие документы нужны для участия в «Жилье для российской семьи» и о других жилпрограммах, действующих в области, читайте в материале БН «На какие льготы могут рассчитывать покупатели жилья в Воронеже».

«30 тыс. руб. – заманчивая цена, но, боюсь, строиться эти квартиры будут долго, по остаточному принципу, – считает Павел Пащенко. – Из-за бюрократических проволочек и удорожания стройматериалов застройщику может стать невыгодно участвовать в программе».

Отметим, что строительные компании Воронежа уже заявили о подорожании материалов на 10-20%.

Сдавать квартиры будет выгодно

Средняя цена предложения на рынке аренды однокомнатных квартир в Воронеже за 2014 год выросла на 7% (16 тыс. руб. в месяц). Двухкомнатные подорожали на 6,5% (20,1 тыс. руб.), «трешки» – на 5,9% (26,8 тыс. руб.). Таковы данные Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости». Те, кто рассчитывал, что арендные ставки в 2015 году будут снижаться (доходы населения не растут, риски безработицы и т. п.), похоже, просчитались.

Как отмечает Евгений Лавриненко, формирование цены на рынке аренды квартир связано с изменением стоимости жилья. Подорожание в одном секторе обычно влечет рост цен в другом, и наоборот.

«Средний срок окупаемости квартиры за счет сдачу в аренду – 20 лет. В течение этого периода ставка будет привязана к общей инфляции, росту или снижению стоимости жилья и спроса», – поясняет эксперт.

Однако в 2015 году может сложиться ситуация, не вписывающаяся в привычный алгоритм. На жилье внаем ожидается больший спрос, чем на покупку квартир, рассказывает Павел Пащенко. Это, при снижении цен на вторичное жилье, поможет держать арендные ставки на прежнем уровне или даже повышать их.

«Уже сейчас понятно, что большая часть людей откажется от покупки собственного жилья из-за высоких ставок по ипотеке. Значит они продолжат арендовать квартиры, пока ситуация не стабилизируется. Рынок аренды сохранит статус-кво даже в кризис», – поясняет Павел Пащенко.

Согласно телефонному опросу социологического агентства «Ваше мнение», уже сейчас 60% воронежцев отказались от запланированной в 2015 году покупки жилой недвижимости.

Изменение потребительского сознания

Главное отличие сегодняшней ситуации от 2008 года – поведение потребителей, полагает Борис Колокольников. Как поясняет эксперт, раньше в кризис люди долго думали, взвешивали все за и против. На принятие решения по покупке и продаже жилья уходило до полугода, что подстегивало стагнацию. Сейчас воронежцы принимают решение быстро, чтобы не прогадать на резком изменении климата. «Люди больше надеются на государство и снижение ставок по ипотеке, чем на рыночное удешевление жилья», – поясняет риэлтор.

Итак, кому же кризис может быть на руку? Похоже, ничего не потеряют хозяева арендных квартир и продавцы комфортных «двушек» из-за более-менее стабильного спроса. Покупатели могут сэкономить на приобретении ипотечного жилья по переуступке и «однушках» эконом-класса. Вторичка еще держит цены, но уже открыта к торгу. Людей с наличными средствами ждут все.