Не вернуть даже своё. Жители каких городов России теряют больше всего на ипотеке

Как правильно выбрать недвижимость, если в одном и том же городе квартиры могут и дешеветь, и дорожать.

Для многих россиян квартира — главная покупка в жизни. Чтобы купить своё жильё, кто-то экономит и откладывает, но большинство желающих обзавестись своей квартирой — берут ипотеку. Согласно данным ЦБ — ипотечный долг россиян на 1 декабря прошлого года уже составил 7,4 трлн рублей, и эта цифра продолжает расти.

В значительной мере этому способствуют комментарии неких "экспертов", которые без устали твердят: недвижимость будет расти. Но кто такие эти самые "эксперты" и как они отвечают за свои утверждения? В большинстве своём сейчас в качестве "знатоков" выступают управляющие строительных компаний, руководители риэлторских агентств и прочие представители сферы недвижимости. Конечно, им выгодно, чтобы все верили в то, что цены растут, и поэтому не раздумывали, а оформляли ипотеку на первую попавшуюся конуру в бетонном человейнике, пока она ещё больше не подорожала.

Недвижимость не всегда в цене

Да, СМИ создают ощущение ценового бума, но если верить официальной статистике, то его нет. По крайней мере в большинстве регионов страны. Согласно данным Росстата, в большинстве российских городов за пять лет квартиры подешевели в среднем на 17%. Конечно, в городах-миллионниках статистика другая, там цены за этот период выросли в среднем на 19%. Но совокупная инфляция за это же время составила в среднем по России 39%.

То есть, по рыночной логике, в тех регионах, где цены на квартиры (особенно новостройки) росли, они должны были бы увеличиться как минимум на значение инфляции, но этого не произошло. Опять же, по данным Росстата, в 23 регионах страны стоимость квадратного метра не выросла, а уменьшилась. В некоторых городах недвижимость потеряла в своей цене до 25 процентов!

Основные причины падения — сокращение спроса на новостройки на фоне большого объёма предложения старого дешёвого фонда и многоэтажек, построенных в 2010–2012 годах. В других регионах, где падает спрос, люди видят иные риски во вложении в недвижимость. Например, если в городе большинство населения работает на нескольких крупных предприятиях, то в случае кризиса и закрытия хотя бы одного это может обрушить локальный рынок жилья. Также, если в городе не развита транспортная инфраструктура и мало общественных пространств, современных центров досуга, детских площадок, не хватает магазинов и школ, наблюдается отток молодёжи, и это тоже приводит к падению спроса.

При этом максимальный рост цен на недвижимость за пять лет, по данным Росстата, — в Пермском крае (36 %), там жильё дорожает из-за того, что темпы прироста населения намного выше темпов строительства. И на Сахалине — 30%, где стало ощущаться действие государственных программ. Кого-то может удивить, что, по данным Росстата, в Петербурге средние цены увеличились на 29%, а в Москве всего лишь на 2%, но это объясняется тем, что в обоих городах существенная разница в цене в зависимости от городского района, а Росстат усредняет показатели.

Выгодные места

Возможно, вы скажете, мол, моя квартира ещё два года назад стоила три миллиона, а сейчас уже четыре миллиона? Да, такое вполне возможно, но нередко бывает и наоборот. Даже внутри одного города цены ведут себя совершенно по-разному: новостройки в центре города могут дорожать благодаря хорошей инфраструктуре, а аналогичные новостройки на западе дешеветь просто потому, что рядом промзона, а дороги, школы или магазины в этой части города так и не удосужились построить.

Например, в подмосковном Одинцове цены вокруг станции после запуска МЦД выросли почти на миллион, но одновременно с этим в том же городе на улицах Западной и Зелёной (это от станции "Одинцово" 15 минут на транспорте) цены не двигаются вверх уже три года, а в старых домах — вообще упали почти на 300 тысяч. Это подтверждает и руководитель отделения на Тверской агентства недвижимости "Столица" Анна Агеева: "Пик роста цен на недвижимость в Подмосковье — это конец 2014 года, после этого периода недвижимость эконом-класса в основном дешевела везде, кроме Одинцовского и Красногорского районов. Но и там ситуация неоднозначна. В связи с развитием транспортной инфраструктуры (в частности запуском МЦД) в одном и том же подмосковном городе разброс цен может быть значителен, и, на мой взгляд, это объективно. Ведь разница не только в лучшей транспортной доступности, но и в качестве этого жилья".

Например, однокомнатная квартира 33,5 м2 в одинцовской новостройке на ул. Зелёной обойдётся вам примерно в 3 600 000 рублей, а схожая по параметрам квартира в том же Одинцове, но на улице Садовой (это ближе к центру и в более обжитом районе) будет стоить уже 5 400 000 рублей.

Поэтому в текущих реалиях стоит трижды подумать о том, какую квартиру выбрать и стоит ли вообще вкладывать деньги в недвижимость. И тем более брать под неё ипотеку. А если вы всё-таки решаетесь на приобретение, то обязательно надо изучить район, проверить информацию об инфраструктуре и, главное, перспективах строительства рядом новых зданий. Например, в Москве, в Северном Измайлове, цены в старых панельных домах упали только потому, что рядом с ними построили бетонную коробку по программе реновации.

Убытки в кредит

Купить квартиру в ипотеку, вложиться в её ремонт и через пару лет понять, что ваша квартира упала в цене, — сомнительное удовольствие. Особенно выплачивать кредит, зная, что ваша квартира уже подешевела. В этом случае снимать квартиру и копить на свою личную было бы значительно выгоднее.

Вне всякого сомнения, владение жильём имеет свои несомненные плюсы: вас не могут из него внезапно выселить; оно даёт ощущение надёжности и стабильности; можно сделать его таким, каким хочется; отпадают проблемы с оплатой аренды. Но для тех, кто только переехал в большой город, эти плюсы нивелируются другим. И прежде всего возможностями лёгкого переезда, изменения площади жилья, его ценового уровня, комфорта и так далее. Сейчас многие склонны менять жильё в зависимости от смены локации работы или изменения семейного статуса, не говоря уже о возникновении других вопросов, которые могут снизить привлекательность проживания в определённой квартире (та же реновация). Поэтому, кроме выбора жилья, очень важно понимать свои перспективы на ближайшие годы, а в случае с ипотекой — как минимум на срок до погашения вашего кредита.

Вот и получается, что приобретение недвижимости — это не только вопрос вложения заработанных денег, но и в значительной мере определение рамок и условий для своей жизни на многие годы вперёд.