АИЖК предлагает механизм развития рынка ипотечных бумаг
Государственная программа субсидирования ипотечных ставок на покупку жилья в новостройках оказывает российскому ипотечному рынку большую поддержку. По данным Минстроя России, только в прошлом году с помощью госипотеки россияне купили треть всех квартир. При этом для дальнейшего развития ипотеки в стране необходимы долгосрочные меры по привлечению частного капитала, в том числе через выпуск ипотечных ценных бумаг. «Субсидирование ставки — это инструмент, который дает сильный эффект, — заявил генеральный директор АИЖК Александр Плутник. — Но мы должны смотреть на рынок шире. И в настоящее время АИЖК активно обсуждает с Минфином РФ и Банком России новые инструменты, которые позволят ипотеке развиваться без привлечения бюджетного финансирования». Речь, прежде всего, идет о разработке нового механизма по выпуску ипотечных облигаций в рамках проекта «Фабрика ипотечных ценных бумаг» («Фабрика ИЦБ»).
Как рассказали «СГ» в АИЖК, на «Фабрике» будет осуществляться выпуск однотраншевых бумаг с гарантией АИЖК на программной основе. Фактически речь идет о секьюритизации ипотечного кредитного портфеля коммерческих банков — выпуске облигаций, обеспеченных выданными ипотечными кредитами. Результатом внедрения этого механизма станет создание нового сегмента рынка ценных бумаг, по ключевым характеристикам приближающегося к облигациям федерального займа. Для банков, работающих на рынке ипотечного кредитования, запуск «Фабрики ИЦБ» позволит значительно увеличить объемы привлечения относительно дешевого фондирования и, соответственно, нарастить объемы выдачи новых ипотечных кредитов по более низким ставкам.
Рост объемов рефинансирования с использованием механизмов «Фабрики ИЦБ» до 45% от объема ежегодно выдаваемых ипотечных кредитов обеспечит снижение средних ставок на 0,8-1,2% годовых, что эквивалентно эффекту государственной программы субсидирования. Напомним, первым банком, который проведет с помощью АИЖК секьюритизацию ипотечных кредитов, станет Сбербанк. В конце прошлого года агентство и госбанк подписали соответствующий меморандум о сотрудничестве по реализации пилотного проекта «Фабрика ИЦБ».
«На данный момент сложно сказать, насколько будет интересен нашему банку выпуск «Фабрикой» ценных бумаг, — прокомментировала «СГ» инициативу АИЖК глава казначейства «ДельтаКредит» Мария Черепнева, — все зависит от конкретных условий, которые пока окончательно не определены». В любом случае, представитель крупного частного банка уверена, что если использование механизма «Фабрики ИЦБ» позволит добиться заявленных целей, то коммерческие банки действительно смогут сделать ипотечные продуты более доступными. Увеличение объема рынка ИЦБ, повышение его ликвидности, использование этих бумаг для сделок РЕПО с ЦБ РФ с минимальным дисконтом, в конечном счете, позволит снизить стоимость фондирования.
В свою очередь, руководитель аналитического центра компании «Русипотека» Сергей Гордейко считает, что интерес к новому направлению деятельности АИЖК определяется тремя основными факторами: недостаточной долей ИЦБ в обеспечении развития ипотечного бизнеса, весомой ролью АИЖК на рынке секьюритизации и надеждой на эффективность новой технологии выпуска ИЦБ. «Первые два фактора имеют объективное подтверждение, а третий еще ждет своего подтверждения, что вызывает интерес и дискуссии в экспертной среде», — поясняет «СГ» эксперт.
Объективная часть картины выглядит сейчас следующим образом. Отношение выпуска жилищных ИЦБ к годовой выдаче ипотечных жилищных кредитов достигло максимального уровня в 13,1% в 2014 году, и снизилось до 5,6% в 2015 году, что подтверждает потенциал роста. Менее 5% совокупных пенсионных накоплений в 2014 году было инвестировано в ИЦБ. Около 20% рынка занимают ипотечные бумаги, выпущенные АИЖК. Почти 70% сделок секьюритизации, закрытых в 2015 году, имели поручительство агентства. В 2015 году АИЖК выступило основным покупателем облигаций с ипотечным покрытием при их размещении.
«Основная идея «Фабрики ИЦБ», предложенной АИЖК, в быстром и недорогом по себестоимости выпуске стандартизованных ИЦБ, имеющих высокую надежность, — продолжает тему Сергей Гордейко. — Предполагается, что по ликвидности ИЦБ могут занять второе место по ОФЗ». Для этого в законодательство уже внесены изменения, позволяющие выпускать ИЦБ на программной основе. Надежность обеспечивается новой однотраншевой структурой сделки и поручительством АИЖК. По планам, уже в 2018 году выпуск ИЦБ с поручительством АИЖК более чем в два раза превысит показатели рекордного выпуска 2014 года и сможет составить 548 млрд рублей.
Однако далее, по словам представителя «Русипотеки», начинаются вопросы, на которые ответит время. Будет ли спрос на выпуски большого объема? Будет ли доходность ИЦБ соответствовать ожиданиям инвесторов? Какой максимальный объем гарантий может предоставить АИЖК? «При определенных условиях такие ценные бумаги могут быть весьма привлекательными для кредиторов и окажут стимулирующее влияние на развитие ипотечного кредитования», — считает эксперт.
Со своей стороны, специалисты АИЖК считают, что ценная бумага будет интересна широкому кругу инвесторов, среди которых пенсионные фонды, страховые компании, институциональные и частные инвесторы. С учетом того, что многие инвесторы держат бумагу до погашения, большой объем выпуска положительно скажется на его ликвидности. Кроме того, АИЖК выступит маркет-мейкером на рынке ИЦБ и будет дополнительно поддерживать ликвидность выпусков. Что касается купонной доходности облигаций, то это будет зависеть от средней ставки по кредитам, которые войдут в ипотечное покрытие, и стоимости риска, которую будет взимать АИЖК. Стоимость облигации будет меняться в зависимости от рыночной конъюнктуры. АИЖК обладает высокой достаточностью капитала. Комиссия за принятие риска при поручительстве покроет возможные убытки АИЖК по дефолтным закладным. Текущие расчеты показывают, что АИЖК сможет обеспечить выпуски до 2 трлн рублей.
16 млрд рублей будут направлены в этом году из федерального бюджета на программу госсубсидирования ипотеки, продленной недавно по инициативе Минстроя России.