ЦБ готов поддержать законопроект о секьюритизации кредитов под залог недостроя
Банк России в целом готов поддержать законопроект, разрешающий секьюритизацию кредитов под залог незавершенных объектов строительства, сообщил "Интерфаксу" источник, знакомый с позицией регулятора.
При этом, по его словам, ЦБ РФ считает необходимым дополнительно обосновать требование обязательного наличия поручительства по таким ипотечным ценным бумагам (ИЦБ), в состав покрытия которых будут включены кредиты под залог "недостроя", а также обосновать, почему возможность выдавать такие поручительства планируется поручить единственной компании — единому институту развития в жилищной сфере АИЖК.
Банк России отмечает, что в настоящее время законодательством РФ о ценных бумагах не установлено требование об обязательном обеспечении ИЦБ поручительством.
"Если регулятор действительно считает, что для введения требования обязательного наличия поручительства от АИЖК по облигациям под залог строящегося жилья нужно дополнительное обоснование, то, возможно, Банк России опасается слишком высокого уровня концентрации рисков на агентство", — предположил портфельный управляющий УК "Трансфингруп" Иван Белов.
С таким предположением согласен еще один собеседник агентства.
"Эпическая история американских Fannie Mae и Freddie Mac тоже начиналась со слишком большой концентрации риска на компанию", — отметил сотрудник одного из банков — активных игроков на ипотечном рынке. "На мой взгляд, опасения регулятора связаны в большей степени с возможной избыточной концентрацией рисков на АИЖК, являющемся государственной компанией, а не с тем, что фактически АИЖК получает монопольное преимущество", — сказал он.
При этом для инвесторов наличие поручительства от АИЖК по ИЦБ не является необходимым для инвестиций в такие бумаги.
"Если говорить о том, насколько инвесторам важно наличие поручительства от АИЖК по ипотечным ценным бумагам, то, на мой взгляд, поручительство выступает как альтернатива определенному уровню рейтинга. Наличие дополнительного поручительства к бумагам, которые уже имеют достаточный уровень рейтинга, и которое понижает доходность по бумагам, нам, как инвесторам, не интересно" — отметил И.Белов из "Трансфингруп".
Помимо требования о наличии поручительства, Банк России также высказался относительно расчетов нормативов банков по облигациям, в состав покрытия которых входят кредиты под залог строящегося жилья, отметил собеседник "Интерфакса", знакомый с позицией регулятора. ЦБ РФ считает нецелесообразным применять пониженные коэффициенты риска при расчете обязательных нормативов банков к таким облигациям, потому что обеспечение залогом прав на недостроенную недвижимость несет в себе более высокие риски по сравнению с обеспечением готовой недвижимости.
Кроме того, ЦБ считает, что вопрос о снятии ограничений по инвестированию пенсионных накоплений негосударственных пенсионных фондов (НПФ) в паи инвестиционных фондов, в состав которых входят права требования из договора долевого участия в строительстве, стоит решать только после завершения стресс-тестирования финансовой устойчивости НПФ.
О том, что Минстрой предлагает разрешить секьюритизацию кредитов под залог незавершенных объектов строительства с поручительством АИЖК, источники "Интерфакса" сообщили в мае этого года.
В настоящее время закон "Об ипотечных ценных бумагах" не позволяет включить в ипотечное покрытие облигаций права требования по кредитам и займам, обеспеченным правами требования по договорам долевого участия в строительстве.
При этом доля кредитов, выданных для приобретения жилья на первичном рынке по договорам участия в долевом строительстве, которые не могут быть секьюритизированы до завершения строительства объектов, составляет в среднем 40% от объема ипотечного кредитования, отмечается в пояснительной записке к законопроекту, сообщил ранее "Интерфаксу" источник, знакомый с текстом документа.
В целях снижения рисков в отношении облигаций, в ипотечное покрытие которых будут включаться кредиты под залог незавершенного объекта строительства, предлагалось применить ряд требований. В том числе, ограничить долю кредитов с залогом прав по договорам долевого участия в строительстве 40% от размера ипотечного покрытия; ограничить отношение долга по кредиту к денежной оценке прав требования по договору участия в долевом строительстве 80%.