"Бумажная ипотека" перейдет на программы, но не избавится от кросс-дефолтов
16 ноября Совет при президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства обсудит законопроект об упрощении выпуска программ ипотечных облигаций. Законопроект призван облегчить жизнь эмитентам, одновременно обеспечив дополнительную защиту инвесторам. Впрочем, остается нерешенной проблема кросс-дефолтов, когда дефолт по одному выпуску ведет к дефолту всей программы.
Изменения в законы "О рынке ценных бумаг" и "Об ипотечных ценных бумагах", которые вносятся законопроектом правительства, касаются упрощения процедуры эмиссии облигаций с ипотечным покрытием. Данная мера призвана популяризировать метод секьюритизации банковских активов, связанных с ипотечными кредитами, сделав его реализацию дешевле и быстрее. Законопроект отменяет необходимость готовить каждый выпуск облигаций отдельно и легализует облигационные ипотечные программы. Такие программы должны содержать указание на обеспечение бумаг залогом ипотечного покрытия, указание на количество участвующих в программе выпусков с одним ипотечным покрытием (или отсутствие ограничения по количеству), сведения об очередности исполнения обязательств по облигациям с одним ипотечным покрытием, а также сведения о лице, предоставляющем дополнительное обеспечение по таким облигациям.
Исчезает также необходимость создавать отдельного ипотечного агента на каждый облигационный выпуск. Ранее эта норма была введена, чтобы избежать кросс-дефолта, когда дефолт по одному выпуску приводил к дефолту всех выпусков агента. "Данная норма была излишней для облигаций с ипотечным покрытием, так как исполнение требований может быть осуществлено за счет реализации залогов",— считает директор по корпоративным рейтингам агентства "Рус-Рейтинг" Максим Плешков. Излишним, по его мнению, было также требование к финансовой устойчивости ипотечного агента. "Инвестору важнее быть уверенным в качестве ипотечного покрытия, чем знать о стоимости чистых активов ипотечных агентов",— говорит господин Плешков. Однако управляющий партнер консалтинговой компании Heads Александр Базыкин считает, что данное решение является всего лишь "косметической реставрацией" сектора ипотечных облигационных выпусков и привлечением внимания к рынку, но не решает в корне проблему кросс-дефолтов. "Дефолт по одному из выпусков все еще тянет за собой полное неисполнение обязательств по облигационному займу",— напоминает господин Базыкин.
Проект правительства также отменяет необходимость согласовывать с держателем облигаций замену требований, входящих в ипотечное покрытие, если в решении о выпуске облигаций необходимость такой замены закрепляется заранее. Помимо сокращения временных затрат на проведение сделок такое решение поможет защитить интересы инвестора. "Текущая норма закона позволяет исключать и заменять закладные в ипотечном покрытии только при наступлении определенной просрочки по ним. При этом проблемная закладная, которая должна быть заменена, может быть идентифицирована раньше наступления просрочки, однако закон препятствует ее замене сразу после того, как она была выявлена",— поясняет руководитель по структурному финансированию и секьюритизации активов ВТБ 24 Михаил Котерев.
На развитие "бумажной ипотеки" должен сработать и проект изменений в положение Банка России "О раскрытии информации эмитентами эмиссионных ценных бумаг", который вынесен на публичное обсуждение до 11 ноября. Среди множества технических нюансов исключается раскрытие избыточной информации в отношении ценных бумаг с ипотечным покрытием. Как отмечает юрист практики разрешения споров юридической компании Art De Lex Анастасия Василенко, это касается информации о включении в состав ипотечного покрытия требования, обеспеченного ипотекой недвижимости, строительство которой не завершено, а также об изменении состава и размера предмета залога по облигациям.