ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #80

ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #80

Анатолий Бажан, - заведующий отделом экономических исследований Института Европы РАН, 5 сентября 2020, источник

"Понятно, что падение [курса рубля] вызовет некоторое повышение цен и инфляцию, а из-за инфляции и ставки будут повышаться. При этом стоит учитывать, что падение рубля к доллару не было большим, поэтому серьезного повышения [ставок] ждать не стоит... Даже в ситуации 2014 года, когда рубль рухнул в два раза по отношению к доллару и евро, ощущаться это стало только через некоторое время... Не стоит опасаться повышения ставок в ближайшее время. Даже тогда цены начали повышаться только через полгода, а то и через год. Такие вещи происходят в долгосрочной перспективе — не завтра и не послезавтра"

Ася Левнева, - директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО “Балтийская жемчужина”, 7 сентября 2020, источник

"Осень традиционно самое активное время года на рынке недвижимости, поэтому покупателей ждут новые интересные акции от застройщиков. <...> Рынок продолжит демонстрировать ажиотажный спрос большую часть осеннего периода, так как субсидируемая ипотека в любом случае будет действовать до 1 ноября. Если господдержку не продлят, то к концу осени спрос постепенно пойдет на спад. Пандемия усилила кризисные тенденции в экономике, население закредитовано, реальные доходы падают, поэтому потенциала для естественного роста спроса нет. Цены на недвижимость продолжат расти вместе с инфляцией и постепенным переходом все большего числа застройщиков на новую схему работы с банками. Рынок будет сужаться и монополизироваться"

Дмитрий Ефремов, - руководитель аналитического центра "Главстрой Санкт-Петербург", 7 сентября 2020, источник

"Дальнейшее развитие ситуации во многом зависит от ипотеки с господдержкой. Если программа, как анонсировано, завершится 1 ноября, то в сентябре-октябре спрос будет превышать аналогичные показатели прошлого года, в ноябре может случиться определенное снижение, а перед новым годом рынок, вероятно, вновь оживится. Можно ожидать, что до конца года цены в масс-маркете поднимутся на 3–5%"

Владимир Шабанов, - вице-президент ЮИТ, Жилищное строительство, Россия, Санкт-Петербург, 7 сентября 2020, источник

"До отмены субсидируемой ипотеки цены будут идти вверх, это отложенный рост. Что будет со спросом, если субсидируемую ипотеку не продлят? Спрос с отменой существенно снизится, если банки не захотят приблизить обычные ставки к текущему субсидированному уровню. Цены пойдут за спросом. В сентябре-октябре 2020 года вряд ли стоит ожидать его просадку на фоне ожидаемого завершения программы субсидирования. Принимая во внимание политику ЦБ в части снижения ключевой ставки, после завершения государственной программы субсидирования вряд ли стоит ожидать возвращения банков к старым ставкам, действовавшим до запуска программы. Есть предпосылки для того, чтобы новые ставки были незначительно выше текущих субсидируемых"

Надежда Калашникова, - директор по развитию компании "Л1", 7 сентября 2020, источник

"Я всегда очень скептически относилась к инвестициям на заемные средства, но сейчас проценты по ипотеке настолько низки, что вкупе с дополнительной субсидией от застройщика могут оказаться сильно ниже инфляции. Что, разумеется, делает этот кредит весьма выгодным. При этом наши банковские партнеры не говорят о какой-то особенной закредитованности и не снижают размер первоначального взноса ниже 10, большинство же остается на 15%. Тем не менее, опасения «пузыря» присутствуют, так как дефолтные заемщики не нужны никому, ни банкам, ни застройщикам, ни государству"

Александр Викулин, - генеральный директор НБКИ, 8 сентября 2020, источник

"Текущий рост ипотеки происходит на фоне снижения ставок (на 1,6 процентных пункта с начала года), которое стало, прежде всего, результатом государственной поддержки. Если 3-4 года назад ипотека росла, в первую очередь, на эффекте низкой базы, то сейчас рост обусловлен зрелостью рынка. Ипотечное кредитование, как часть розничного банковского бизнеса, требует высокого уровня управления рисками у кредиторов и, соответственно, высокого уровня финансовой грамотности и финансовой дисциплины у заемщиков"

Мария Литинецкая, - управляющий партнер компании "Метриум", 8 сентября 2020, источник

"Неравномерность развития ипотеки в России – зеркальное отражение столь же неоднородного экономического потенциала регионов. Очевидно, что не для всех уголков страны одинаково подходит жилищный кредит как основной инструмент жилищной политики, а именно на него делается упор во всех программных документах строительной отрасли. По-видимому, необходимо развитие арендного рынка, социального жилья, отдельные программы для индивидуального жилищного строительства в разных регионах"

Антон Мороз, - вице-президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), 8 сентября 2020, источник

"Любое субсидирование процентной ставки - это своеобразный пузырь, и мы понимаем, что закредитованность населения резко выросла. При этом важно учитывать, что не весь объем построенного жилья сейчас полностью раскупается. И причина этого в первую очередь в том, что у граждан нет средств на покупку квартиры, хотя желание купить есть. Мы видим, что основной объем покупаемых квартир проходит через систему ипотечного кредитования, что не может не волновать. Пока же субсидирование процентной ставки - это реальная мера поддержки, которая позволяет развиваться рынку жилищного строительства. Но, естественно, нужно соблюдать статус-кво между предоставлением таких ипотечных кредитов и оценкой финансовых возможностей гражданина. Я считаю, что субсидирование ипотечной ставки в нынешних условиях должно быть разумно продолжено. При этом, конечно, мы ждем, что будут приняты дополнительные меры по участию государства в выкупе построенного жилья, которое пока пустует. <...> Естественно, помимо субсидирования и предоставления льготной ставки по ипотечному кредитованию, необходимо отрабатывать другие механизмы, такие как арендное жилье или социальный наем, покупка юридическими лицами жилья и создание резервного фонда, в том числе и государственного"

Инна Солдатенкова, - ведущий эксперт по кредитным продуктам Банки.ру, 8 сентября 2020, источник

"Безусловным драйвером развития рынка стали сделки с первичным жильем. Аналитики центра ЦИАН отмечают, что в первом полугодии всего отечественными банками было заключено 173,5 тысячи договоров на сумму более 505 миллиардов рублей на первичном рынке и выдано 427 тысяч кредитов на сумму более 934 миллиардов рублей на вторичном рынке. При этом более 80% всей выданной ипотеки пришлось на льготные кредиты с господдержкой, за счет чего средневзвешенная ставка на первичном рынке составила 6,09% годовых. Схожую динамику подтверждают и наши подсчеты: доля «первички» в объемах выдач банков-участников превысила в первом полугодии 58%, а вот в количественном выражении превалировали сделки с вторичным жильем — более 67% выдач). Средняя ставка по сделкам на первичном рынке составила 8,09% годовых, а на вторичном — 9,3% годовых"

Борис Титов, - уполномоченный по защите прав предпринимателей при президенте России, 8 сентября 2020, источник

"В России необходимо ввести аналог материнского капитала, который должен будет выплачиваться детям-сиротам. <...> Это не огромные деньги. Детдомовцев в России не так много, и это в любом случае самое безболезненное решение их проблем. А средства такого капитала могли бы тратиться, например, на оплату арендного жилья или первый взнос по ипотеке... После выхода из детских домов сироты не всегда оказываются адаптированы к реальной жизни, а ожидать получения положенных по закону квартир им приходится по нескольку лет. По данным Счетной палаты, в среднем срок ожидания квартир составляет семь лет, однако в отдельных регионах он превышает 20 лет. Так, например, в Крыму срок составляет чуть более 20 лет, в Мордовии — 34 года, в Ингушетии — 47 лет, в Чеченской Республике — 49 лет. Использование капитала сделало бы решение проблемы более гибким"

Андрей Колочинский, - управляющий партнер "ВекторСтройФинанс", 9 сентября 2020, источник

"О чем говорят темпы роста выдачи ипотеки пятый месяц подряд? О том, что у населения нет денег, а также о том, что субсидирование исчерпало отложенный спрос и теперь форсирует сделки. Но в скором времени покупательская активность может закончиться. Когда это случится, для достижения поставленных целей нацпроекта «Жилье и городская среда» придется задействовать другие инструменты, которым пока что не уделяется должного внимания. Разговоры о доступной ипотеке сегодня только затуманивают суть проблемы, которую нужно решать за счет повышения уровня благосостояния граждан, снижения стоимости квадратного метра, предоставления малообеспеченным семьям социального жилья или выделения прямых субсидий на его покупку, как это происходит в развитых странах мира. В России же ссылаясь на принципы рыночной экономики, после 1991 года государство фактически самоустранилось от решения жилищного вопроса, переложив его на плечи граждан. <...>

В России все еще актуальна низкая обеспеченность жильем — 20-25 кв. м на душу населения, что ниже европейских показателей на 30-40%. В крупных городах наблюдается большой разрыв между уровнем зарплат и стоимостью жилья... В краткосрочной перспективе вторая волна пандемии может поставить под удар подавляющее число заемщиков и увеличить просроченную задолженность по ипотечным кредитам, которая и так уже выросла с начала года. Никаких социальных гарантий на этот случай фактически не предусмотрено — ипотечные каникулы способны лишь частично снизить остроту проблемы. При таких раскладах ошибочно делать ставку только на ипотеку. Для решения квартирного вопроса в стране, где 40% семей нуждается в улучшении жилищных условий, набор инструментов очевидно должен быть более широким. При этом не надо «изобретать велосипед» — на вооружение можно взять лучшие мировые практики"

Алексей Коренев, - аналитик ГК "ФИНАМ", 8 сентября 2020, источник

"ЦБ не станет снижать процентную ставку так же активно, как раньше. Возможно, ещё будет снижение до 4%, а вот дальнейшее понижение плохо отразится на экономике. И люди понимают, что ипотечные ставки так, как раньше, снижаться уже не будут. Всё это подхлёстывает сегодняшний спрос. <...> В июле квартиры в Москве и Санкт-Петербурге подорожали на 6-7%, несколько меньше — в других регионах. Однако по итогам года эксперты не ожидают существенного роста цен на недвижимость. Не думаю, что эта цифра превысит 3-4%”

Ирина Радченко, - вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости, 8 сентября 2020, источник

"На фоне девальвации национальной валюты (почти на 20%) люди, имеющие накопления в рублях, чувствуют себя особенно некомфортно. Ставки по банковским депозитам не превышают 3,5-4%, а курс рубля падает <...> Неудивительно, что в попытке уберечь свои накопления россияне предпочитают вкладываться в недвижимость как более защищённый актив"

Михаил Гольдберг, - руководитель аналитического центра ДОМ.РФ, 9 сентября 2020, источник

"Примерно 80% продаж жилья в новостройках сейчас приходится на эту программу (льготной ипотеки под 6,5% - прим.ред.). По состоянию на текущий момент, выдано более 160 тысяч кредитов примерно на 450-460 млрд рублей. К концу октября этих кредитов будет 300 тысяч выдано. Это 15 млн кв.м жилья, это более 1 трлн рублей, которые попали в строительный сектор и позволили продолжать стройки и выплачивать зарплату и не допустить формирования проблемных объектов. Ввод дополнительных 10 млн кв.м жилья обеспечивает прирост ВВП страны на 0,9%. То есть та задача, которая поставлена президентом по увеличению объема ввода жилья до 120 млн кв.м, фактически означает одновременную прибавку 3,5-4% ВВП страны. Это, конечно, крайне важно не только для стройки, но и для всех остальных смежных отраслей”

Михаил Хорьков, - руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, 9 сентября 2020, источник

"Рынку жилья в ближайшее время придется перейти к новому этапу. До последнего времени он развивался в условиях снижающихся ставок по ипотеке (с весны 2019 года до осени-2020). И этот процесс, судя по всему завершен... Заседание ЦБ РФ пройдет 18 сентября. На заседании ЦБ РФ будет принято решение о ключевой ставке, которая, судя по всему, останется неизменной. Это первый сигнал к тому, что условия по ипотеке стабилизируются... В ближайшие месяцы ипотека дешеветь не будет. А это значит наступит привыкание к текущим ставкам, они уже не будут восприниматься как низкие и перейдут в разряд обычных. Приток на рынок новых покупателей замедлится. <...> Вероятнее всего решение о дальнейших контурах поддержки рынка жилья (льготной ипотеки под 6,5% - прим.ред.) будет принято незадолго до часа Х. А значит, многие семьи постараются закрыть этот вопрос до наступления ноября. Далее, независимо от решения по этой программе, следует ждать охлаждения спроса в следующие месяцы. Самое главное, чтобы оно не переросло в заморозки. Понимая это, и зайдя слишком далеко в вопросе стимулирования, государство будет вынужденно сохранить программу. Но ее контуры могут измениться"

Михаил Гольдберг, - руководитель аналитического центра ДОМ.РФ, 9 сентября 2020, источник

"В этом году рост цен на жилье будет умеренным, в рамках инфляции, и немного превышать ее. Это не будет отрицательно сказываться на доступности жилья для граждан и создаст стимул для застройщиков, чтобы развивать сегмент и выводить на рынок новые проекты. ... На сегодняшний день рынок восстановился, застройщики без потерь запускают новые проекты и продолжают уже начатые"

Светлана Разворотнева, - первый заместитель председателя Комиссии Общественной палаты РФ по территориальному развитию и местному самоуправлению, 9 сентября 2020, источник

"Одна из национальных целей заключается в обеспечении жильем не менее пяти миллионов семей ежегодно. Улучшение жилищных условий российских семей — национальная цель для нашей страны. И единственный инструмент ее реализации — ипотечное кредитование. Однако, по данным Центробанка, только 35 процентов семей могут позволить себе ипотеку при покупке квартиры... Во многих городах отсутствует многоэтажное строительство нового жилья, а получить ипотеку на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), несмотря на усилия государства, до сих пор весьма сложно"

Ирина Лебедева, - аналитик ФК "Уралсиб", 9 сентября 2020, источник

"Глава ЦБ подтвердила вчера, что потенциал снижения ключевой ставки пока не исчерпан. При этом регулятор будет с осторожностью относиться к выбору сроков и целесообразности его использования. С нашей точки зрения, Центробанк видит повышенные дезинфляционные риски в следующем году, что как раз и может потребовать дальнейшего смягчения денежно-кредитной политики. Более того, если в ближайшие месяцы годовая инфляция будет оставаться вблизи текущего уровня (3,7%), то одно снижение ставки возможно и в нынешнем году. При этом последнее выступление Эльвиры Набиуллиной скорее подтвердило, что рассчитывать на снижение ключевой ставки на ближайшем заседании не приходится, да и в целом цикл смягчения денежно-кредитной политики близок к завершению”

Станислав Киселев, - генеральный директор группы компаний "Кортрос", 10 сентября 2020, источник

"Российские девелоперы не видят предпосылок для роста цен на строящееся жилье в 2021 году... Оснований, чтобы увеличивать цену реализации, у нас не так много, тем более в этом году рост цены обусловлен валютными скачками, льготной ипотекой, и опять же есть фактор неопределенности, который выталкивает дополнительный спрос на рынок жилищного строительства. Этих факторов в следующем году не будет. <...> Если программа (льготной ипотеки под 6,5% - прим.ред.) будет отменена, то следующее первое полугодие 2021 года будет достаточно тяжелым, тем более что рынок жилищного строительства, как и весь потребительский рынок в целом, еще далек от того, чтобы считаться полностью оправившимся от пандемии... Рост ставок по ипотечным кредитам на один процентный пункт снижает спрос на новостройки на 10-15%"

Антон Шаташвили, - менеджер по развитию кредитования Райффайзенбанка, 10 сентября 2020, источник

"С учетом эффекта отложенного спроса и поэтапного возвращения к «мирной жизни» до конца года возможны два сценария развития ситуации. Если не будет второй волны эпидемии, может произойти активное восстановление рынка, в том числе за счет отложенного спроса. Но в случае второй волны стоит ждать «затишья» в кредитовании — и из-за снижения спроса из-за нестабильной ситуации в мире, и из-за охлаждения рынка «со стороны банков из-за повышенных рисков"

Михаил Гольдберг, - руководитель аналитического центра ДОМ.РФ, 10 сентября 2020, источник

"Переход на проектное финансирование пошел на пользу многим застройщикам особенно в период пандемии, то есть они не зависели от денег дольщиков, поэтому финансирование проектов не прекращалось. В целом переход на проектное финансирование можно назвать самой успешной и самой крупной реформой в строительной отрасли с 2005 года... Через два-три года можно рассчитывать, что 99% жилья будет строиться с привлечением эскроу-счетов"

Артем Федорко, - заместитель гендиректора института развития и председатель правления Банка ДОМ.РФ, 10 сентября 2020, источник

"К сожалению, это (ИЖС - прим.ред.) сегмент, в котором доля ипотеки остается невысокой. Сейчас на ИЖС приходится менее 1% ипотеки, которая выдается в стране. Здесь есть большой задел для развития ипотечного рынка и банковского бизнеса для того, чтобы люди могли покупать и строить больше домов... Строительство индивидуального жилья также должно соответствовать современным стандартам. Есть целый раздел в стандартах КРТ посвященный ИЖС. Стандарты и типовые проекты тут не менее важны, чем в многоквартирном строительстве. ИЖС это большой сегмент. Его доля, по видимому, будет только увеличиваться"

Николай Сарокваша, - руководитель подразделения продвижения и предоставления земельных участков ДОМ.РФ, 10 сентября 2020, источник

"За первое полугодие 2020 года объем ипотечных сделок на приобретение загородной недвижимости вырос в 1,5 раза по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. Наблюдается тренд на такого рода продукт"

Елена Воронкова, - доцент кафедры финансов и цен РЭУ им. Г. В. Плеханова, 10 сентября 2020, источник

"Показатели роста ипотечного кредитования не должны становиться самоцелью для коммерческих институтов. В условиях падения реальных доходов населения и роста безработицы для банков высоки кредитные риски — риски невозврата. Тревожные сигналы российского рынка ипотечного кредитования — рост просроченной задолженности, составляющей в среднем 0,9% (на 1 августа). В годовом выражении ее рост сегодня равен 3,2%. Особые проблемы по задолженности по валютной ипотеке, где доля просроченной задолженности равна 43,2%... Скорее всего, в дальнейшем фактор реальных доходов будет одним из определяющих для развития ипотечного кредитования"

Алексей Пудовкин, - директор по взаимодействию с инвесторами ДОМ.РФ, 11 сентября 2020, источник

"У ДОМ.РФ на сегодняшний момент 21 выпуск ипотечных облигаций общим объемом 575 млрд рублей и уже в следующем году мы преодолеем планку в 1 трлн рублей... Сейчас объем секьюритизации составляет 5% от ипотечного портфеля, но доля секьюритизированного портфеля продолжит расти вместе с ростом рынка ипотеки. Это соотношение будет стремиться к 10% от ипотечного портфеля, когда сам ипотечный портфель будет составлять те же 15-20% ВВП и активов банковского сектора на горизонте 3 лет. Уже в следующем году объем ипотечного рынка достигнет 12 трлн рублей. Возникает вопрос: как банкам сохранить качественный, удобный, социально правильный продукт для заемщика и не получить избыточный объем процентного риска? Это, конечно, ипотечная секьюритизация, которая позволяет банку продать ипотечный актив со своего баланса, разрешает вместе с ним продать и кредитный и процентный риск, продать на финансовый рынок, туда, где он востребован, где есть инвесторы, которые как раз в условиях падения ставок, снижения доходности по ОФЗ ищут активы, которые при сопоставимом уровне кредитного риска могут обеспечить премию в доходности. Это как раз ипотечные облигации. Они обеспечивают очень хорошую премию за наличие процентного риска"

Артем Кирьянов, - первый зампредседателя Комиссии ОП РФ по экспертизе общественно значимых законопроектов и иных правовых инициатив, 11 сентября 2020, источник

"С моей точки зрения, увеличение количества преступлений, связанных с объектами недвижимости, происходит не потому, что государственный контроль этой сферы и совершение сделок с недвижимостью ослаблен, а прежде всего потому, что недвижимость сама по себе представляет собой серьезный крупный актив. И соответственно, внимание организованных преступных группировок сконцентрировано в том числе на этом поле. Со стороны правоохранительных органов должно быть больше активности и оперативности в проверке материалов, поступающих по вопросам преступлений в сфере недвижимости. Возможно, для большей чистоты сделок с недвижимостью целесообразно закрепить статус агента недвижимости, риелтора и агентства недвижимости как обязательного субъекта совершения сделок: и риелторы, и агентства должны проходить государственное лицензирование и иметь государственного регулятора, которым могло бы теоретически стать министерство экономического развития. Специальный статус и полномочия могли бы снять определенную часть напряжения, которая касается действий, предумышленных с точки зрения уголовного законодательства, но не приводящих к безвозвратным потерям"

Никита Стасишин, - замминистра строительства и ЖКХ, 11 сентября 2020, источник

"Субсидирование ипотеки по ставке 6,5% на первичном рынке - это, наверное, самая главная мера, которая поддержала спрос. И сегодня больше 200 млрд рублей уже поступило прямыми деньгами в стройку. По сути, это косвенная мера поддержки строительной отрасли... Также благодаря программе льготной ипотеки ежемесячный платеж по жилищному кредиту ниже ежемесячного платежа при аренде квартиры"

Мария Батталова, - управляющий филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге, 11 сентября 2020, источник

"... наблюдается переток на рынок недвижимости денег с банковских депозитов. Ставки по вкладам значительно упали. Такого не было десятилетие – ставки распределяются в границах от 1,6 до 5%. Естественно, люди, державшие накопления во вкладах, стали искать другое применение своим деньгам. Проще купить недвижимость и ее сдавать. И такие «инвестиционные» соображения как раз и являются одним из основных драйверов повышенного спроса в июле"

Ольга Семенова-Тян-Шанская, - директор по маркетингу сегмента "Жилищное строительство, Россия" ЮИТ, 11 сентября 2020, источник

"Сезонность в этом году сгладилась, а спрос сместился в ипотечные сделки. Люди решают, что выгодней взять ипотеку, чем тратить накопления. Но есть опасения, что сейчас реализуют свой спрос граждане, планировавшие покупки зимой или в следующем году. И мы забираем спрос следующего года"

Ирина Радченко, - президент Международной академии ипотеки и недвижимости, 13 сентября 2020, источник

"До 1 ноября, возможно, ситуация легкого ажиотажа на рынке недвижимости сохранится. Но после этой даты нет других факторов дальнейшего драйва цен на недвижимость, потому что доходы граждан не растут, ситуация в экономике остается под вопросом. Думаю, что цены вернутся к уровню, что был прошлой зимой. <...> В России 30 триллионов рублей хранится на депозитах. Понятно, что сейчас уже вынесли какую-то часть, но еще осталось много. Если будет какая-то турбулентность, то люди будут выходить из депозитов и нести деньги на рынок недвижимости"