ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #83

ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #83

Мария Литинецкая, - управляющий партнер компании "Метриум", 25 сентября 2020, источник

"Застройщик субсидирует ставки за счет отказа в скидке. В результате прибыль от продажи квартиры остается прежней. Такое предложение — «ипотека под 0%» подходит покупателям, которые планируют выплатить полную сумму за короткий срок (5-7 лет). Иначе выгоднее получить скидку на приобретение квартиры, поскольку девелоперы обычно субсидируют ставку на первые 6-12 месяцев, а далее начинает действовать льготная (6,5%) или базовая программа (порядка 8%)"

Александр Диваков, - директор группы корпоративных рейтингов агентства НКР,  25 сентября 2020, источник

"По прогнозу рейтингового агентства НКР, падение продаж на рынке первичного жилья по итогам 2020 года составит около 25% по отношению к 2019-му. При этом темпы восстановления спроса в дальнейшем не превысят 5% в год. Учитывая это, рынок новостроек сможет вернуться к показателям 2019 года не раньше, чем через пять лет... Действие программы льготной ипотеки в совокупности с реализацией отложенного спроса апреля-мая 2020 года уже привело к росту цен на первичное жилье. С конца мая по конец августа 2020 года средние суммы ипотечных сделок выросли на 8%. Основной рост (порядка 7%) произошел с июля по август, когда объем льготных ипотечных кредитов вырос на 60% (до 432 млрд рублей). Но застройщики в период пандемии стали ограничивать предложение из-за переносов сроков сдачи проектов, и дальнейшие повышение цен может привести к замедлению темпов восстановления спроса"

Ильдар Хусаинов, - директор федеральной компании "Этажи", 25 сентября 2020, источник

"Решение по продлению льготной ипотеки продолжит подогревать спрос на рынке недвижимости, а следовательно, и динамику роста средней стоимости метра. К тому же, понимание дальнейшего развития ситуации с ипотечными ставками на новостройки придаст застройщикам уверенности по выводу на рынок новых проектов. На фоне сокращения предложения из-за ажиотажного спроса это сейчас более чем актуально: часть некрупных застройщиков из-за ограниченного срока действия ипотеки с господдержкой решили отложить запуск новых проектов. При этом высокий спрос вымывает с рынка наиболее востребованные варианты — студии и «однушки». С начала года российское жилье этих форматов выросло в цене, в среднем, на 11%"

Алексей Перлин, - генеральный директор девелоперской компании "СМУ-6 Инвестиции", 25 сентября 2020, источник

"Если же продление (ипотеки под 6,5% - прим.ред.) не состоится, последствия будут негативными. Ставки по кредитам на новостройки в этом случае повысятся примерно на два процентных пункта — под 8% годовых банки сейчас выдают ипотеку вне программы субсидирования. С учетом произошедшего с начала года роста цен на жилье при ухудшении ситуации с доходами, повышение ставок неизбежно приведет к снижению спроса и замедлит темпы восстановления экономики"

Михаил Гольдберг, - руководитель аналитического центра ДОМ.РФ, 26 сентября 2020, источник

"Кредиты на ИЖС занимают не более 5% в общем объеме выдачи ипотеки... Банки учитывают гораздо более высокие риски залога, низкую ликвидность. Это связано с тем, что индивидуальное жилье не стандартизировано — люди строят разные дома, не всегда там, где они могли бы пользоваться спросом. <...> Чтобы создать ликвидный рынок, необходимо сформировать сегмент комплексной застройки индивидуальных домов с привлечением профессиональных участников и распространением на него механизмов защиты, которые существуют сейчас при строительстве многоквартирного жилья (эскроу-счета и проектное финансирование"

Андрей Колочинский, - управляющий партнер "ВекторСтройФинанс", 26 сентября 2020, источник

"Когда программа (льготной ипотеки на частные дома под 6,5–7,5% - прим.ред.) заработает, эффект от нее может быть сравним с тем, который получила строительная отрасль после запуска льготной ипотеки на новостройки под 6,5%... Правда, необходимо заранее установить четкие правила. Во-первых, определить по каким параметрам банки будут определять размер кредита и оценивать ликвидность объектов. Во-вторых, учитывая, что рынок ИЖС слабо регулируется и фактически является теневым, необходимо предусмотреть гарантии, обеспечивающие завершение строительства, либо возврат заемных средств. Может получиться так, что заемщик возьмет кредит, потратит деньги и при этом не построит дом. В таком случае непонятно, на какое имущество может быть обращено взыскание. Это может быть земельный участок, но надо учесть, что стоимость земли зачастую может быть ниже цены дома"

Алексей Попов, - руководитель аналитического центра ЦИАН, 27 сентября 2020, источник

"В части локаций рынок новостроек уже перегрет. Регулярная индексация на фоне ажиотажа из-за льготной ипотеки привела к тому, что стоимость квартир в строящихся корпусах выше, чем аналогов на вторичном рынке, где субсидируемой кредитной ставки нет. Но перепродать эту недвижимость по таким ценам впоследствии будет непросто. <...> Заявления вице-премьера Марата Хуснуллина о продлении программы льготной ипотеки, может немного успокоить покупателей. Они смогут спокойно выбирать оптимальные варианты и без спешки выходить на сделки, это будет стимулировать застройщиков аккуратнее подходить к индексации цен"

Ильдар Хусаинов, - директор федеральной компании "Этажи", 27 сентября 2020, источник

"Рост стоимости наиболее выражен в сегменте самых востребованных однокомнатных квартир и студий. С начала года в крупнейших городах страны цены на них выросли на 11%, в то время как двухкомнатные лоты подорожали только на 6%... Своего предела цены на новостройки в России пока не достигли: об этом свидетельствует сохраняющийся высокий спрос"

Анастасия Фалей, - аналитик Prian.ru, 28 сентября 2020, источник

"Среди популярных у российских покупателей недвижимости стран самые низкие ставки в Германии, Финляндии, Испании — здесь заемщик с хорошей историей может рассчитывать на 1–2% годовых. Чуть выше, но все равно низкие проценты в Италии, Чехии, Словении — 2–3%, а вот в Черногории и Латвии ставки сравнительно высоки — 4–6%. <...> В Германии и Словении проще взять в кредит сравнительно крупную сумму, например €500 тыс., на покупку доходного объекта коммерческой недвижимости с заключенным на десять лет договором аренды, чем €50 тыс. на приобретение вторичного жилья в небольшом городе. Кстати, многие инвесторы используют оценку банка в качестве своеобразного сигнала: если банк предлагает условия по кредиту хуже среднего (выше первый взнос или процентная ставка), значит он нашел в объекте серьезные риски"

Екатерина Щурихина, - младший директор по банковским рейтингам агентства "Эксперт РА", 28 сентября 2020, источник

"Динамика ипотечных ставок в России зависит в том числе от стоимости фондирования для банков и ключевой ставки. В свою очередь, Банк России устанавливает ключевую ставку, ориентируясь в том числе на целевые значения инфляции. В Европе в течение длительного времени наблюдаются низкая инфляция (а в отдельных странах и дефляция) и околонулевые или отрицательные процентные ставки. Соответственно, и ипотечные ставки находятся на низком уровне. Для достижения в России ставок по ипотеки на уровне 2–3% по массовым продуктам необходим длительный период стабильного развития и низкой инфляции, что пока представляется маловероятным"

Елизавета Севастьянова, - коммерческий директор TEKTA GROUP, 29 сентября 2020, источник

"Ипотеку в бизнес-классе теперь берут столь же охотно, как в экономе или комфорте. Более того, популярность кредитования начала расти даже в премиум-классе. На мой взгляд, у роста популярности ипотеки в бизнес-классе есть ряд причин. Первая — конечно же, падение ставок. За 5 лет они снизились в два раза: с 12-13% до 6-7%. А это экономия миллионов рублей на процентах для дорогостоящих квартир. Теперь для многих клиентов оказалось выгоднее взять ипотеку и погасить ее за несколько лет, нежели выводить деньги из бизнеса или отказывать себе в других дорогих покупках. Вторая - в Москве появились проекты комплексной застройки бизнес-класса с широкой линейкой разноформатных квартир. <...>

Если программу субсидирования ипотеки не продлят, можно ожидать, что и ставки по ипотеке для новостроек поднимутся до этих величин, то есть на 2-3%. Что такое 2% годовых? Если человек покупает квартиру за 8 млн рублей с первоначальным взносом 10% и берет кредит на 20 лет, разница в ежемесячном платеже составит 8,6 тыс. рублей. Для многих покупателей, особенно жилья эконом- и комфорткласса, это существенная сумма. Однако в бизнес-классе спрос не должен сократиться значительно. Его подстегивают и другие факторы: крайне низкие ставки по депозитам и волатильность рубля. Возможно, часть покупателей снизят сумму покупки — приобретут квартиру меньшей площади или с меньшим количеством комнат. Кроме того, популярность ипотеки вновь может упасть. Часть клиентов могут предпочесть стопроцентную оплату или программы рассрочки, trade-in"

Антон Шабанов, - руководитель блока инвестпродуктов компании "Открытие Брокер", 29 сентября 2020, источник

"С одной стороны, государство делает все, чтобы максимальное количество россиян получило доступ к ипотеке. Но тренд замены займов на жилье потребкредитами возник не на ровном месте – число "отказников" выросло. В этом году наметились сразу несколько отраслей экономики, сотрудники которых считаются неблагонадежными и получают отказ на заявления по жилищным кредитам. Все банки придерживаются так называемых процедур кредитного скоринга – это разработанные методы оценки благонадежности потенциального клиента. И, вопреки массовому убеждению, уровень дохода человека не единственный критерий, по которому банки оценивают заемщиков. В этом году если вы работаете в туристической отрасли, системе общественного питания или сфере услуг, то относитесь к категории рискованных клиентов. Только на основании места работы можно нарваться на отказ по ипотеке"

Ильдар Хусаинов, - директор федеральной компании "Этажи", 30 сентября 2020, источник

"Это (снижение ключевой ставки ЦБ - прим.ред.) принесло положительный результат: в случае усугубления кризисных явлений ЦБ прибегнет к этому способу вновь, так что вряд ли стоит опасаться революционно высоких ставок по ипотеке. Рано или поздно Центробанк вернется к умеренной кредитно-денежной политике, что подтверждает последнее решение сохранить ключевую ставку без изменения: не исключено, что период снижения ипотечных ставок уже пройден. <...> Динамика роста цен будет зависеть от уровня спроса — предполагаю, что в 2021 году рост цен должен замедлиться"

Олег Репченко, - руководитель аналитического центра “Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru”, 30 сентября 2020, источник

"В весенний карантин девелоперы и продавцы на вторичном рынке решили просто затаиться и переждать локдаун — так будет и на этот раз (если он будет), а цены замрут. Если локдаун будет не таким строгим и останется физическая возможность заключать сделки (будут работать банки, МФЦ и т. п.), то продавцы все же начнут снижать цены, чтобы удержать падающий спрос. ... до ноября спрос на ипотеку должен еще подрасти: покупатели будут стремиться заключить сделку быстрее, до вероятного завершения программы господдержки. Но даже в случае ее отмены ставки невысоки: около 8% на новостройки и около 8,5% на вторичную недвижимость. На таком уровне спрос вряд ли сильно упадет. <...> Стоимость жилья, даже несмотря на дешевую ипотеку, находится в отрыве от доходов населения: в карантин многие лишились работы или части дохода, поэтому платежеспособный спрос расти не будет. Все это свидетельствует о том, что объективных предпосылок для роста цен нет"

Алексей Волков, - директор по маркетингу НБКИ, 30 сентября 2020, источник

"После существенного снижения в апреле среднего чека по ипотеке, в последующие месяцы этот показатель не только вернулся к "докарантинному" уровню, но и смог превысить его (в августе, по данным НБКИ, он составил 2,66 млн рублей - прим.ред.). Важно отметить, что ипотечное кредитование стимулируется как за счет снижения ставок благодаря программам господдержки, так и в связи с низкой ключевой ставкой Банка России. А снижение ставок, как правило, привлекает на рынок граждан с высоким персональным кредитным рейтингом и приемлемыми показателями долговой нагрузки. Таким заемщикам банки чаще всего выдают займы на более значительные суммы"

Фадик Мугулов, - экономист из Дагестана, 30 сентября 2020, источник

"Провал реализации программы льготной ипотеки рядом регионов Северного Кавказа (в Дагестане, Ингушетии и КБР не выдано ни одного льготного кредита - прим.ред.) не объясняется нежеланием населения воспользоваться кредитом под 6,5%. <...> Тут причины более глубокие. В первую очередь, они связаны с традиционной политикой перестраховки и снижения рисков отечественной банковской системы при кредитовании заемщиков в СКФО: доля кредитов, предоставляемых физическим лицам в субъектах Северо-Кавказского округа, в последние годы держится на уровне 2−2,5% от общей суммы кредитов (в том числе ипотечных), предоставляемых гражданам РФ. Это такой негласный предел, хотя численность населения по округу составляет около 6,8% от населения страны. Во-вторых, в обычное время более 50% кредитов, предоставляемых физлицам округа, достаются Ставрополью. На этот раз край воспользовался практически всем традиционным лимитом округа. Наконец, при льготном кредитовании под 6,5% имеются некоторые требования (например, сбор необходимого пакета документов), которые сложно было выполнить в условиях активной фазы ограничений из-за COVID-19, а также в начальном периоде их ослабления...

Для улучшения показателей реализации программы, в первую очередь необходимо продлить ее действие на весь посткризисный восстановительный период — как минимум до конца 2023 года с дальнейшим снижением годовой ставки процента по всем жилищным ипотечным кредитам до 3−4% и ниже... Также необходимо всерьез заняться разработкой и реализацией антикризисной программы, предусматривающей восстановление и дальнейший рост заработной платы и доходов населения в округе, создание достаточного количества рабочих мест, улучшение инвестиционного климата для осуществления масштабных инвестиций, связанных в том числе со строительством качественного жилья, диверсификацию банковской системы, готовой выделить достаточные ресурсы для кредитования бизнеса и населения округа"

Михаил Гольдберг, - руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ, 30 сентября 2020, источник

"Текущие ставки по программам рефинансирования - около 8%, это стимул для заемщиков с ранее взятой ипотекой задуматься о рефинансировании в ближайшие два-три года... Семья, переоформив ипотеку на более низкую ставку, сможет сэкономить в среднем 5,7 тысячи рублей на ежемесячном платеже (при среднем кредите в 2,2 млн руб. платеж уменьшается с 24,9 до 19,2 тысячи рублей), ежегодная экономия - 68 тысяч рублей, а за весь срок кредита - 1,2 млн рублей... Если допустить, что будут рефинансированы все 3,5 млн "дорогих" кредитов, оформленных до 2019 года, то суммарно экономия от рефинансирования составит более 200 млрд рублей в год, или более 3 трлн руб. за весь срок платежей по ипотеке. Эти средства будут направлены на покупку товаров и услуг, что через мультипликаторы увеличит ВВП и наверняка подстегнет рост российской экономики”

Михаил Гольдберг, - руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ, 1 октября 2020, источник

"Пандемия не вызвала коллапса на рынке ипотеки в стране благодаря вовремя принятым Правительством РФ мерам поддержки, включая запуск в конце апреля 2020 года программы льготной ипотеки под 6,5%. Именно с апреля мы наблюдали снижение процента одобрения заявок на ипотеку — 56,7%, но уже с мая показатель начал восстанавливаться и сейчас вернулся к докризисному уровню, превысив 60%. Стоит отметить, что в апреле банки приняли более чем в два раза меньше заявок, чем в августе. Сейчас рынок вернулся к росту, и летние месяцы стали самыми рекордными по объему выдачи ипотеки за всю историю российского рынка"

Валерий Пивень, - директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА, 1 октября 2020, источник

"С одной стороны, ставки в экономике сейчас достаточно низкие, чтобы и без льгот удешевлять ипотеку. Кроме того, растягивание мер ценовой поддержки сектора может привести к избыточному росту цен рынка недвижимости"

Дмитрий Янин, - председатель правления КонфОП, 1 октября 2020, источник

"Новые нормы 483-ФЗ (закон, который обязывает банки возвращать заемщикам часть страховой премии при досрочном погашении кредита - прим.ред.) не учитывают такую распространенную практику, как частично досрочное погашение кредита. Считаем, что в данном случае было бы правильным делать перерасчет страховой премии по итогам 12 месяцев, пропорционально «незапланированному» уменьшению суммы долга в течение года (страхового периода)"

Егор Дахтлер, - аналитик "БКС Мир инвестиций", 1 октября 2020, источник

"Что касается госпрограммы реструктуризации и причин, по которым власти не вводят свою программу, очевидно, что в этом случае потери лягут на бюджет, а в случае, когда банки используют свои программы реструктуризации, потенциальные потери ложатся на банки. Очевидно, что на продолжение реструктуризации государство тратиться пока не готово"

Гарегин Тосунян, - президент Ассоциации российских банков, 1 октября 2020, источник

"Косвенно падение рубля сказывается на ипотеке. Падение курса рубля приводит к стоимости недвижимости, значит ипотека вырастет. Рост цены на ипотечном рынке приводит косвенно к росту ставок и отсечение от рынка значительной части потенциальных заемщиков, которые просто не смогут войти на рынок ипотеки. Это безусловно негативное влияние"

Мария Литинецкая, - управляющий партнер риэлтерской компании "Метриум", 1 октября 2020, источник

"Спрос на первичное жилье резко возрос с начала июня, и уже в августе на 38% превысил показатели прошлого года... Сейчас в России наблюдается компенсационный рост спроса на фоне его резкого падения в апреле, когда количество сделок сократилось почти вдвое. Спрос находится на высоком уровне, при этом с учетом его весеннего падения, он еще не превзошел показателей прошлого года. <...> Многие девелоперы из-за карантина сдвинули сроки выхода своих проектов, а некоторые испытывают трудности с получением проектного финансирования после перехода на эскроу-счета. В результате повышенный спрос в совокупности с ограниченным предложением приводят к дальнейшему росту цен. В связи с валютными колебаниями также растут цены на строительные материалы, что повышает себестоимость проектов. При отсутствии новых экономических потрясений рост цен продолжится. <...> Падение доли вторичного жилья среди всех сделок не наблюдается – наоборот, она возросла на несколько процентов относительно 2019 года. Соотношение между новостройками и вторичным жильем сейчас является стабильным"

Олег Лагуткин, - генеральный директор БКИ "Эквифакс", 2 октября 2020, источник

"Начиная с июля рынок стал восстанавливаться в объемах, тогда как еще в апреле отмечалось проседание на 40% по количеству выданных займов... В последнее время к росту спроса на ссуду приводит слабеющая национальная валюта, вынуждающая граждан вкладывать средства в недвижимость"

Алексей Кричевский, - эксперт Академии управления финансами и инвестициями, 2 октября 2020, источник

"Население на фоне низких ставок забыло о том, что цены на недвижимость также обновляют максимумы. А учитывая, что рефинансирование ипотеки одобряют далеко не всем заемщикам, которые брали кредиты под 12–15% годовых, в следующем году можно ждать массы дефолтов по ссудам, которые снизят цену на недвижимость на всем рынке"

Михаил Хорьков, - руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, 2 октября 2020, источник

"Главная проблема текущего рынка жилья в том, что он оказался неспособен к быстрому выводу новых проектов в условиях повышенного спроса. Полагаем, что это в значительной мере связано с переходом на проектное финансирование. Как результат - заметный рост цен на новостройки и ограниченный качественный выбор. Удивительно, но если в ближайшие 2-3 месяца девелоперы не насытят рынок новыми предложениями, все усилия государства по поддержке строительной отрасли будут иметь обратный эффект. Рост цен уже сегодня начинает бить по спросу гораздо сильнее, чем развивает его льготная ставка по ипотеке. Часть покупателей уходит на "дешевый" вторичный рынок. Стимулирующие меры государства так и не привели к заметному росту строящегося жилья. Локомотив экономики, как часто называют рынок жилья, пока не вывозит. Поэтому, принимая решение о продлении льготной ставки по ипотеке, профильным ведомствам надо работать и над расшивкой узких мест в жилищном строительстве. Рост спроса должен быть синхронизирован с работой над качественным разнообразием. Этого пока не происходит"

Антон Детушев, - генеральный директор IKON Development, 2 октября 2020, источник

"Можно сказать точно, что цена на квадратный метр в новостройках в ближайшее время не будет снижаться ― она будет расти. При этом резкого повышения цен все же ожидать не стоит. В сентябре-октябре цены могут вырасти на 2-3%, а к концу года ― на дополнительные 2-3 %. Тенденция к повышению цен объясняется не столько высоким спросом и активностью частных инвесторов, который спровоцировала льготная ипотека, сколько другими факторами. Так, например, многие проекты были переведены на реализацию с использованием эскроу-счетов, что требует от застройщика строго соблюдения заявленных планов по продажам. Именно поэтому компании формируют цены, ориентируясь на стадии готовности объекта и его качественные характеристики. Например, если строительство объекта уже завершается, цена на продаваемые квартиры ожидаемо будет выше, чем средняя цена на рынке в целом. Если 1 ноября 2020 года программа субсидирования прекратит свое действие, вероятно, что рынок столкнется со снижением спроса и спадом"

Михаил Сапрыкин, - коммерческий директор N-SYSTEMS, 2 октября 2020, источник

"Если произойдет подорожание доллара до 90 рублей, россияне начнут больше вкладываться в недвижимость. Резкое увеличение валюты в совокупности с низкой ставкой по ипотеке с большой долей вероятности спровоцирует людей к вложению денег в новостройки и вторичное жилье. Причем те россияне, кому не хватит средств на приобретение квартиры в городе, будут скупать жилье в области... Зависимость рынка недвижимости от позиций российской валюты достаточно высокая до сих пор. К тому же в ноябре и декабре стабильно повышается спрос на жилье"