ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #134

"Порядка 25% застройщиков страны покинули строительный бизнес только за прошлый год. По целому ряду причин небольшие компании, которые строят жилье с низкой маржинальностью, не могут получить в банке кредиты. Так, в соответствии с новыми требованиями закона, застройщик уже на начальном этапе должен вложить в дело не менее 20% собственных средств для покупки, например, земельного участка. Для малого и среднего бизнеса это невыполнимое условие, поэтому многие сменили профиль деятельности, или были вынуждены вообще уйти с рынка"

Дмитрий Таганов, - руководитель аналитического центра компании "ИНКОМ-Недвижимость", 1 октября 2021, источник

"Интерес к таким кредитам (по льготной ипотеке - прим.ред.) в итоге начнет постепенно уменьшаться, но стоимость новостроек из-за этого вряд ли снизится... Что касается новостроек, поскольку нет резкого роста ставок и ухудшения условий по ипотечным кредитам, то и снижения спроса не будет. Соответственно, цена тоже не будет резко меняться. По крайней мере текущая ситуация продлится примерно до конца года"

Шамиль Кочекаев, - директор головного офиса компании "БЕСТ-Недвижимость", 1 октября 2021, источник

"Спрос на жилищные кредиты может упасть и на вторичном рынке, но цены там замрут на некоторое время, а потом снова пойдут в рост. Стоимость бетона, песка, арматуры, пластиковых окон и тому подобного не понижается, она повышается. Так каким образом может подешеветь дом или квартира? Физически та же вторичка, все, что переживает новострой, то же переживает вторичное жилье. То есть сейчас некоторая стагнация на рынке произойдет, возможно, она продлится до декабря-января, а потом плавно, потихоньку цены будут повышаться"

Сергей Гордейко, - главный эксперт компании "Русипотека", 2 октября 2021, источник

"Ипотечный август завершил прохладное ипотечное лето 2021 года. После июльского падения произошло торможение на достигнутом уровне. Расти нельзя падать – вот формула ближайших месяцев. Главное не впадать в панику и рассуждения об ипотечном пузыре. Иллюзия постоянного роста является вредной. Объем и влияние ипотечного кредитования на власть и бизнес велико и не позволит упасть ниже критичного уровня. Влияние определяется не долей в ВВП, которая ниже, чем в других странах, а привычкой использовать ипотечный инструментарий в самых различных коммерческих и социальных целях. Как говорится, расшифруйте правильно ВВП... Завышенный объем прошлого года легко пришел, а теперь также легко уходит. Происходит нормализация рынка… Рост ставок и снижение объёмов кредитования – очевидны. Вопрос в продолжительности этих тенденций. Повышение ставок может продлиться до ноября, что будет умеренно-оптимистичным прогнозом. В этом случае устойчивая тенденция роста ставок сформируется с февраля-марта"

Екатерина Щурихина, - младший директор по банковским рейтингам "Эксперт РА", 4 октября 2021, источник

"В сегменте кредитов на первичном рынке семейная ипотека однозначно выйдет в число лидеров из-за улучшений условий программы. Можно ожидать значительного роста ее доли на первичном рынке – до 50% и выше в отдельных регионах"

Дмитрий Рышков, - аналитик рейтингового агентства НКР, 4 октября 2021, источник

"С точки зрения темпов роста выдач именно сегмент семейной ипотеки с высокой вероятностью будет опережать рынок в целом за счет более низких ставок. Но ее влияние на общий рост выдач ипотеки будет сдерживать относительно небольшой объем лимита и возможный дальнейший рост цен на жилье на первичном рынке... Лимит кредитования по семейной ипотеке все еще остается небольшим. Его вряд ли хватит до конца следующего года. Вполне вероятно, что уже в первом квартале следующего года лимит будет исчерпан. Дополнительно он может быть увеличен при соблюдении некоторых условий: сохранении высокого спроса, стабильной динамики цен на жилье, а также отсутствии системных рисков при расширении программы"

Константин Апрелев, - вице-президент Российской гильдии риэлторов, 5 октября 2021, источник

"Самая главная проблема, на мой взгляд – это ипотека на первичном рынке. Она не подтверждена готовым продуктом, тем жильем, которым уже начинают пользоваться. И если цена готового жилья окажется ниже при продаже, чем когда закладывалось жилье на этапе котлована, когда людям обещали, что цены будут выше, чем они оплатили ипотеку. Людям в этой ситуации проще отказаться от покупки этого жилья и вернуть свои деньги. Для меня очень странно, что до сих пор в нашей банковской системе ставка по кредиту за новое жилье ниже, чем ставка по кредиту на вторичном рынке, потому что на первичном, очевидно, риски выше.

Моя личная, профессиональная позиция – не надо стимулировать низкой ставкой ипотеку, чтобы вынудить людей вносить деньги на эскроу-счета в банке, потому что это не стимулирует оборот готового жилья, а стимулирует только привлечение денег для строительства нового жилья. Государство не должно поощрять этот инструмент. Значительная доля рисков сегодня перекладывается на физических лиц, а процесс управления лишь частично берут на себя банки. Нужно субсидирование распространить, нужно эту льготную ставку предоставлять при приобретении жилья уже готового. Люди не должны два-три-четыре года платить ипотеку и не жить в этой квартире. Только так мы уйдем от рисков недостроенного жилья и предупредим "пузырь" на первичном рынке"

Игорь Горский, - президент Российской гильдии риэлторов, 5 октября 2021, источник

"Ипотечная ставка однозначно будет расти. Вопрос лишь как сильно. Я предполагаю, что она будет увеличиваться постепенно, по чуть-чуть. Но она точно будет становиться больше... Я абсолютно не верю в то, что в будущем на рынке лопнет некий пузырь, образовавшийся из-за разгона спроса, и цены на недвижимость резко упадут: за последние 30 лет стоимость квартир только росла. Если посмотреть на развитие рынка, то цены у нас волнообразно растут до некой планки, которая на тот момент кажется запредельной. Потом они останавливаются и растут уже на 1-2 %. Затем опять растут почти вертикально и тормозят. И так далее.

В нашей стране нехватка объектов недвижимости... Кроме того, благосостояние наших граждан, пусть медленно, но растет. А это значит, что людям требуется качественно новые типы жилья. Также, хоть об этом мало кто упоминает, существует цикл обновления квартир. Каждые 10–20 лет россияне массово меняют объекты недвижимости. За эти годы меняется состав семьи, ее размер, потребности человека. Если 10–15 лет назад это был молодой 25-летний холостяк, то ему нужно было одно жилье. Сейчас это 45-летний состоявшийся мужчина с семьей – у него уже другие критерии выбора квартиры. Вот этот цикл смены в 10–20 лет у нас пришелся на 2019–2021 годы. Он дополнительно подстегнул спрос и цены на жилье"

Константин Апрелев, - вице-президент Российской гильдии риэлторов, 5 октября 2021, источник

"В России дефицит жилья, поэтому рисков возникновения ипотечного «пузыря» мало. До 85% сделок на рынке – это ипотечные кредиты, то есть у нас еще есть 15% в запасе. Если говорить об ожиданиях того, что возникнет кризис, надо понимать, что причинами кризиса могут стать разные причины. В США были проблемы перепотребления. А в России до 40% российского населения – это две семьи, живущие в одной квартире. Ипотека решает социальные проблемы граждан.

Ипотечные сделки всё ещё растут в цене, хотя и не такими быстрыми темпами. К рискам, которые возникли, можно отнести следующее. На фоне снижения доходов населения на первичном рынке цены поднялись на 35%, на вторичном – на 25% за год. Это в Москве, в регионах эти показатели несколько ниже. Это связано с обесцениванием национальной валюты. Люди просто начали спасать свои деньги от инфляции, в том числе потому, что они до этого откладывали свой спрос. Ипотека – это тот инструмент, который расширяет платежеспособный спрос. Если ничего не произойдет с ценами на энергоносители, то в лучшем случае этой осенью можно ожидать стабилизации роста цен. Пока в месяц цены прибавляют по 0,5% в рублевых сделках. В прошлом году темпы роста были в два раза выше. Сейчас уже нет ужасной динамики, которая бы реально пугала"

Гарегин Тосунян, - президент Ассоциации российских банков, 5 октября 2021, источник

"В августе выдано 150 тысяч ипотечных кредитов, и это благо, хотя это на 8% меньше, чем в августе прошлого года, когда был "бум" и были объявлена господдержка. За восемь месяцев этого года выдан 1 миллион 240 тысяч ипотечных кредитов, и это очень приличные объемы. И называть это "пузырем" я бы не стал! По ипотеке самый низкий уровень просрочки, он сохраняется на уровне 0,5-0,9%. Это довольно качественный сегмент кредитования, он развивался даже в период пика пандемии прошлой весной. Люди стараются, и частично у них получается решать фундаментальную проблему обеспечения себя жильем. Термин "пузырь" просто красиво звучит, поэтому его эксплуатируют. Мы даже близко не подошли к тому уровню выдачи ипотечных кредитов, который есть в развитых странах.

По другим кредитам уровень просрочки составляет около 4%. Количество выданных кредитов увеличивается, несмотря на кризис. С августа 2020 по август этого года по объему выданных кредитов суммы увеличились на 6%, по количеству уменьшились на 8%, потому что в этом году в летние месяцы был пик, продолжался рост, но с августа начался спад. Наши контролирующие органы хотят сдержать этот рынок, вместо того, чтобы снижать процентную ставку"

Артем Федорко, - заместитель генерального директора ДОМ.РФ, 5 октября 2021, источник

"Предпосылок для того, чтобы охарактеризовать текущую ситуацию как пузырь или перегрев, скорее, недостаточно. Мы видим, что цены на недвижимость с начала 2020 года выросли чуть больше, чем на 20%. Это немало, но в предыдущие года цены вообще не росли либо снижались, при том, что инфляция была положительная. То есть в реальном выражении недвижимость дешевела. И тот рост, который мы наблюдаем в последние два года – это рост восстановительный...

Рост цен на рынке жилья поддерживает хорошую платежную дисциплину среди ипотечных заемщиков. В реальности меньше 2% по ипотеке уходит в просрочку, и в этом смысле мы находимся на очень хороших уровнях, как исторически с предыдущими периодами, так и с другими странами. Динамика цен на недвижимость помогает этой ситуации. Люди видят, что та недвижимость, которую они купили, растет в цене, и появляется больше мотивации обслуживать этот кредит. Низкая просрочка позволяет банкам держать ставки по ипотечным кредитам. Здесь важно провести связь, что та высокая платежная дисциплина позволяет банкам предлагать достаточно низкие ставки. Если бы люди обслуживали кредиты хуже, на ставке это отражалось бы"

Евгений Дячкин, - вице-президент, замруководителя департамента розничного бизнеса ВТБ, 6 октября 2021, источник

"Спрос на ипотеку среди россиян после летнего сезона начал возвращаться к привычно высоким значениям. В сентябре продажи на рынке составили около 500 млрд рублей, что сопоставимо с "горячим" сезоном осени прошлого года, когда программы господдержки и рефинансирования достигали пика популярности. Для ВТБ объем продаж ипотеки в сентябре стал рекордным с момента модернизации госпрограммы. Это связано как с сезонным фактором, так и снижением ставок, которые мы, в отличие от других игроков, провели этой осенью для наших клиентов.

Рынок недвижимости в России сейчас стоит на пороге исторического рекорда по объему продаж. Четвертый квартал может стать самым успешным за всю историю ипотеки в России. Мы прогнозируем, что ежемесячный объем сделок будут на уровне сентября, а значит итоговые значения 2021 года впервые в истории превысят 5 трлн рублей. Для сравнения, в прошлом году рынок показал 4,4 трлн рублей. ВТБ намерен улучшить результаты прошлого года на четверть и нарастить продажи ипотеки до 1,1 трлн рублей"

Сергей Гришунин, - управляющий директор рейтинговой службы НРА, 6 октября 2021, источник

"Рекордный объем инвестиций в недвижимость (265 млрд рублей с января по сентябрь 2021 года по данным CBRE - прим.ред.) — это не хорошо и не плохо, но есть риск, что ажиотаж связан с низким уровнем финансовой грамотности россиян. Главная опасность в том, что большая часть этой недвижимости куплена в ипотеку. Вероятно, возросший спрос базируется на ожидании продолжающегося роста цен на недвижимость. Население мечтает обогатиться, продав эту недвижимость после того, как та вырастет в цене. [Популярные блогеры уверяют, что это] значительный инвестиционный доход без рисков. Но это не так: недвижимость подвержена существенным рыночным рискам, в том числе из-за ликвидности и расположения объектов.

По оценке НРА, в России сейчас нет «пузыря» на рынке недвижимости, который мог бы привести к кризису экономики, как это случилось в 2008 году. Тем не менее, та часть населения, которая не диверсифицировала доходы в различные виды финансовых вложений и положилась на бесконечный рост цен на квартиры (что, в принципе, невозможно, так как этот рынок цикличен), будет жестоко разочарована в невозможности получения высокого инвестиционного дохода. В зоне риска — те, кто вложился в спекулятивные рынки Москвы, Петербурга, Краснодара и Сочи"

Андрей Верников, - руководитель департамента инвестиционного анализа и обучения ИК "УНИВЕР Капитал", 6 октября 2021, источник

"В пандемию печатный станок включили на полную мощность, поэтому цены на сырьевые товары растут. А покупка сырья — это способ защититься от инфляции. Как следствие, цены на готовую продукцию также растут. И граждане, и компании начинают паниковать и инвестировать деньги в материальные ценности. Повышенный спрос на недвижимость также связан с резким ростом цен на стройматериалы в мире: очевидно, стартовал новый виток цен на квартиры...

Самый большой «подводный камень» — это время. Срок среднего ипотечного кредита растет до примерно 20 лет. При этом экономика России остается сырьевой и не спешит перестраиваться на технологические рельсы. Сырьевые товары характеризуются высокой волатильностью цен, следовательно, кризисы в сырьевых экономиках бывают чаще, примерно раз в восемь лет. Это значит, что те, кто купил квартиру при помощи ипотеки, почти гарантированно за время ее действия пройдут через два кризиса. У многих — «умирающие» специальности, которые не впишутся в новую экономику. Смогут ли эти люди в кризисы выплачивать ипотечные взносы, большой вопрос"

Алексей Коренев, - аналитик ФГ "ФИНАМ", 6 октября 2021, источник

"Банк России на фоне крайне высоких темпов инфляции уже вернулся к циклу повышения ставок и в ближайшее время будет вынужден придерживаться этой стратегии. На ближайшем заседании ЦБ РФ 22 октября ставку наверняка повысят на 25–50 б.п. И до конца года, вероятно, еще как минимум один раз. Возврата льготных ставок по ипотеке ждать не приходится. Вероятно, ставки вернутся в область двузначных значений.

Если оценивать активность, с которой население скупает жилье, то тут не всё так однозначно. С одной стороны, сегмент строительства — один из самых насыщенных трудовыми ресурсами. Застройщик обеспечивает работой 200 человек непосредственно на стройке. Прибавим всех, кто производит металлы (арматура, перекрытия и т.д.), строительные смеси, отделочные материалы, сантехнику, электрику, решает задачи логистики и т.д. «Большая стройка» позитивно сказывается на динамике развития национальной экономики. Растут производства, занятость, обеспеченность зарплатами.

С другой стороны, быстро растет и закредитованность. Это не было бы проблемой, если бы у всех была стопроцентная гарантия занятости. Но жизненные ситуации (болезни, потеря работы, уход за близкими, рождение детей) тут же бьют по платежеспособности заемщика. И немалая часть тех, кто взял сейчас кредиты, не обладая запасом кредитоспособности, рискует в будущем оказаться на мели. А это не только потеря жилья, за которое не до конца выплачен кредит, но и риски для финансовой системы страны"

Алексей Коренев, - аналитик ФГ "ФИНАМ", 6 октября 2021, источник

"Проценты по ипотеке сейчас невелики, но, как только льготная программа закончится, они моментально уйдут вверх: к концу года можно ожидать ставок в размере девяти процентов, а в 2022-м мы снова вернемся к двузначным значениям... Россияне спешат взять кредиты сейчас, пока это относительно выгодно. Но проблема в том, что платежеспособный спрос ограничен, а значит, часть средств выдается ненадежным заемщикам. Именно по этой причине ЦБ спешит закрыть льготную программу, опасаясь ипотечного пузыря.

Понять давление Центробанка можно – ипотечная программа скоро закончится и рынок откатится назад. Ситуацию осложняет и высокая инфляция, которую изначально прогнозировали в размерах четырех процентов, 4,3. Теперь, по моим подсчетам, она должна составить порядка 7,1 процента. Это очень плохие цифры, которые неизбежно повлекут за собой очередное повышение ключевой ставки на четверть-полпроцента. И ставки по ипотеке на этом фоне, опять же, пойдут вверх. К тому же, выросла и продолжительность ипотеки – в среднем она составляет 30 лет. И хоть рынок по отдельным показателям выглядит неплохо, мы видим, что проблемы накапливаются, количество некачественных заемщиков быстро растет"

Марина Заботина, - руководитель центра разработки ипотечных продуктов ПСБ, 7 октября 2021, источник

"В начале 2020 года из–за неопределённости влияния пандемии COVID–19 на занятость и режима самоизоляции участники рынка повышали минимальный первоначальный взнос по ипотеке до 15–20% от стоимости жилой недвижимости. Сейчас тренд обратный — многие банки снижают его до 10% и увеличивают срок кредитования до 30 лет. Вместе с тем требования к возрасту на рынке пока остаются без изменений: у нас, как и в большинстве банков, ипотека выдаётся лицам в возрасте от 21 до 65 лет (на момент погашения кредита). Но при этом ипотечные заёмщики "молодеют". Растёт доля клиентов в возрасте до 30 лет, которые по уровню платёжеспособности не уступают поколению и 35+, и 40+"

Татьяна Хоботова, - территориальный директор по работе с партнёрами по ипотеке Северо–Западного филиала банка "Открытие", 7 октября 2021, источник

"Одной из ключевых тенденций осени 2021 года стало сокращение объёма рефинансирования ипотечных сделок. Особенно востребованным оно стало осенью прошлого года, когда ставки достигли исторического минимума. Пик продаж пришёлся на июль, когда многие на фоне роста ключевой ставки и изменения программы с господдержкой торопились закрыть сделки. В результате у многих банков–лидеров доля рефинансирования в общем объёме выдач превысила 40–50% вместо стандартного для первой половины года уровня 20%. Сейчас её доля снизилась до 15%, и, скорее всего, она будет и дальше сокращаться. Впрочем, серьёзного падения — до уровня 5% в 2018 году — мы не ожидаем. Поддержку этому виду всё больше и больше оказывает программа "семейная ипотека""

Татьяна Школьная, - заместитель директора института налогового менеджмента и экономики недвижимости ВШЭ, 7 октября 2021, источник

"Цены на первичное жилье в РФ будут снижаться... Основная причина — корректировка льгот по ипотеке на новостройки. Цены будут корректироваться в соответствии со снижением спроса. В процентах снижение цен не будет столь значительным, и если не будет существенных экономических шоков, то мы вряд ли вернемся к ценам начала 2020 года

Не везде это будет равномерно. В наиболее перегретых ажиотажем локациях наибольший же потенциал для снижения. В целом по рынку мы не ждем слишком резких колебаний, корректировка будет плавной, но неминуемой в горизонте 6−12 месяцев. Застройщикам жилья необходима ликвидность, а ее становится все меньше. Продолжать массовую поддержку спроса через льготы по ипотеке означает множить риски для банковского сектора и всего рынка недвижимости. Лимит по рискам уже исчерпан и повышение этого лимита пока в планы регулятора не входит. Поддержать рост цен может рост экономики и, главное, рост реальных доходов населения. Застройщики в борьбе за покупателя будут вынуждены снижать цены или предлагать больше за те же деньги"

Вячеслав Дусалеев, - генеральный директор "Метр квадратный", 8 октября 2021, источник

"На рынке недвижимости сейчас – время больших изменений. Рост цен, который непрерывно сопровождал строительный сегмент в последние месяцы, особенно на первичном рынке, к радости потребителей значительно замедлился и даже проходит определенную "корректировку". Застройщики понимают, что без льготных условий ипотеки продажи "просядут", поэтому вынуждены корректировать ценовые условия. Клиенты ждут более выгодных предложений и готовы покупать квартиры меньшей площади – сейчас на рынок начали выходить даже апартаменты менее 10 кв.м.
 
Еще одним фактором охлаждения рынка новостроек может стать общий рост стоимости ипотеки в ближайшие месяцы. Рост ключевой ставки, который может произойти еще раз до конца года, может повлечь за собой и удорожание ипотеки в российских банках. Ранее мы прогнозировали, что при изменении ключевой ставки до 7% ипотечная в среднем по рынку может вырасти до 9%. Мы видим, что крупные банки уже провели раунд повышения ставок – их примеру могут последовать и другие игроки. В этих условиях драйвером роста объема продаж может стать рынок вторичной недвижимости, который с точки зрения цены остается для потребителей более привлекательным"

Вадим Камалов, - директор федеральной риелторской компании "Этажи" в Краснодаре, 8 октября 2021, источник

"Снижение цен на недвижимость в России действительно есть, и оно абсолютно обосновано. В первую очередь это связано с тем, что процентные ставки по ипотеке начали расти, а ипотека — это все-таки драйвер рынка недвижимости. Процесс абсолютно понятен: Центробанк поднял ставку, все остальные банки вслед за ним тоже подняли ставку, деньги стали дороже, брать их стали меньше (плюсом ужесточили критерии по выдаче ипотеки), спрос стал меньше — цена пошла вниз.

Такие города, как Краснодар, Сочи, Москва и Санкт-Петербург, куда со всей страны стекаются миграционные потоки, а инвесторы вкладывают деньги, эти законы работают несколько хуже, поскольку там искусственно ограничивается предложение. Тем самым цена стимулируется ограниченным предложением. Поэтому, пока в Краснодаре не разрешат строить столько, сколько до введения ограничений на выдачу разрешений на строительство, стимулируемая спросом цена на объекты будет держаться...

Мы понимаем, что перегрев рынка постепенно снижается и уже остыл на пять-десять процентов. Деньги подорожали, их стало сложнее получать, и, соответственно, их стало меньше на рынке. Все банки говорят о снижении выдачи ипотечных кредитов, соответственно, происходит снижение количества сделок, а это напрямую влияет на снижение цены"