ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #168

ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #168

Александр Чернокульский, – директор агентства недвижимости «Жилфонд», 4 июня 2022, источник 

«Доля залоговых объектов недвижимости в общем объеме продаж в мае 2022 года по сравнению с аналогичным периодом 2021 года снизилась в 1,5 раза. <…> Как правило, продавая квартиру в ипотеке, продавец приобретает следующий объект недвижимости, и тоже в ипотеку. В связи с тем, что в марте–апреле ставки по ипотеке были заградительными, доля сделок с залоговыми объектами уменьшилась: у продавцов просто не было физической возможности получить кредит на покупку квартиры взамен продаваемой»

Ильдар Хусаинов, – директор компании «Этажи», 4 июня 2022, источник 

«Прошли первые пять рабочих дней после снижения ставок до абсолютно разумных уровней 11% по вторичке... Внутри нашей сети средний рост к средним показателям рабочих дней последних трех недель просто отсутствует, он даже слегка отрицательный (-0,3%) А когда ставки снижаются сразу на 3%, а рывка в спросе нет, надо объективно признавать что проблема и не в ставках вовсе...

На мой взгляд фундаментально вижу три причины
- Зашкаливающий рост цен с 2020 года при одновременном сокращении реальных доходов населения. <...>
- Сейчас идет мощнейший экономический кризис в России, не все компании готовы к такому шоковому состоянию экономики, у части нет финансовых запасов, у участи критично обрушились логистические цепочки, у других проблема с кадрами, конкуренция со стороны госсектора и госкомпаний просто огромная! Как результат люди и компании переходят в модель сохранения энергии, резко сокращая активность на рынке и включая режим “на удержании”
- ЦБ своей амплитудной политикой создало вакуумную ловушку, когда в моменте отрубило спрос, а затем медленно отпуская ситуацию, таким образом, что теперь все уверены что лучшее время для покупок “это завтра” и так будет в любой завтрашний день. Есть очень много отраслей, где отсутствие спроса в течение 3-4 месяцев ставит вообще вопрос о выживаемости.

Нужны совершенно другие подходы в сегодняшнем кризисе: в экономике нужно будет обеспечивать больше свободы, конкуренции, больше доверия рынкам. <...> Давайте рассмотрим на примере с ипотекой. Можно вливать деньги через господдержку, а можно создать условия для притока другого капитала в этот инструмент, например:

- Развитие ипотечных закладных, что бы любой мог выкупить ипотеку любого банка или конкретного человека прямо на сайте ЦБ
- Разрешить выдачу ипотеки любому физическому и юридическому лицу, почему монополия на это есть только у банков? Хочет дядя Коля выдать ипотеку тете Тане, ну и пусть выдает! Но ведь нет ипотека в какой то момент была 16%, а ставки по депозитам 5%. И кому то очень все это выгодно!
- Уверен часть пенсионных денег нужно вкладывать в ипотеку, посмотрите среднюю доходность пенсионных фондов, ипотечное размещение точно выгоднее и по рискам сопоставимо.
- Резервы ЦБ. Почему бы вместо инвестиций за рубеж не пускать на ипотечный рынок, ну тут точно никто ничего не заблокирует и рубль только крепче будет.
- Можно пойти и дальше и разрешить компаниям выдавать ипотеку своим сотрудникам, но ведь тоже нельзя! Хотя мы отправляли такие инициативы в Правительстве везде отрицательный ответ, причем предлоги так себе если честно.
- Можно пойти дальше и подумать об иностранном капитале, да есть недружественные страны, но их очень не так много, ⅔ стран не ввели ни одной санкции против РФ, можно подумать как их привлекать на наш рынок»

Александр Меркулов, – директор по девелопменту, партнер Level Group, 6 июня 2022, источник 

«Мы видим, что в апреле 2022 года количество ДДУ по сравнению с апрелем 2021 года просело на 43%. Но мы надеемся, что принятые государством меры по поддержке ипотеки позволят спросу не провалиться еще глубже. Рынок недвижимости очень чувствителен к ипотечной ставке. Гораздо больше, чем к цене на жилье, – рынок в последние два года это явно показал. Ставка 9% годовых – это хорошая ставка в нынешних экономических условиях, но большинство застройщиков продолжат ее субсидировать, чтобы заемные средства для дольщиков были еще дешевле.

Практически все застройщики дополнительно субсидируют льготную ипотеку, одновременно повышая цены. В том числе и поэтому в среднесрочной перспективе мы не ожидаем падения цен на жилье... Думаю, все будет зависеть от того, насколько будет сокращаться спрос. Если мер по субсидированию ипотеки окажется недостаточно для поддержания спроса на приемлемом для застройщиков уровне, то следующей мерой будут скидки, а затем и прямое снижение цен»

Андрей Бархота, – эксперт ипотечного рынка, 6 июня 2022, источник 

«Средние рыночные ставки на ипотеку к 1 июля этого года могут снизиться до 8,75–9,75%, если Банк России понизит на заседании 10 июня ключевую ставку на 1,25–1,75 процентного пункта (п.п). Вероятность такого варианта составляет 20%...

Если же на ближайшем заседании Центробанк уменьшит ключевую ставку на 1 п.п., вероятность чего составляет 55%, тогда рыночные ставки к 1 июля переместятся в зону 9–10%. Но условия по льготной программе, вероятно, не будут пересмотрены до перехода базовой ставки в однозначную зону. Также на 25% вероятно то, что ключевая ставка останется прежней. В этом случае ставки по ипотеке к 1 июля снизятся еще на 0,2–0,4 п.п. в ожидании нового снижения ключевой ставки»

Сергей Разуваев, – директор консалтингового агентства для застройщиков GMK, 6 июня 2022, источник 

«На прошлой неделе правительство приняло решение о запуске льготной ипотеки на строительство домов. Как специалист, работающий с девелоперским рынком, считаю это неоднозначным решением. Конечно, людям получать такого рода кредиты и покупать стройматериалы по ипотечной ставке гораздо выгоднее, чем по ставке потребительского кредитования.

Однако хочу отметить, что ввод ИЖС, которым так гордятся наши чиновники, по факту – дома, построенные, извиняюсь, из г***а и палок. С точки зрения эстетики они выглядят ущербно, это абсолютно хаотичная постройка и совершенно не сформированная инфраструктура. Люди строят чёрт знает что. И этим "чёрти-чем" завалена вся наша страна – в этом можно убедиться, выехав за пределы любого города. На такие городские сателлиты страшно смотреть, там больно жить и смысла развивать подобного рода структуры я не вижу. Это несистемный подход.

Другое дело, если бы государство сформировало четкий выгодный ипотечный продукт для проектов девелоперских компаний, по которому люди приобретали бы готовое жилье. У девелоперов явно больше ресурсов, опыта, понимания, что нужно человеку и какой должен быть по-настоящему качественный продукт ИЖС»

Александр Ломакин, – первый замминистра строительства и ЖКХ РФ, 7 июня 2022, источник 

«Ставка по льготной ипотеке на новостройки может опуститься ниже 7% с учетом динамики ключевой ставки ЦБ. С учетом падения ключевой ставки у нас есть все предпосылки, чтобы прийти к этим цифрам. Ждем очередного заседания ЦБ»

Антон Глушков, – президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), 7 июня 2022, источник 

«Льготная ипотека ни по ставке 12%, ни по ставке 9% не работает. По данным НОСТРОЙ, за пять месяцев 2022 года количество ипотечных сделок в новостройках упало на 78% относительно аналогичного периода прошлого года. Снижение ставки необходимо, чтобы повысить доступность кредитов для населения, загрузить работой девелоперов и обеспечить бесперебойную работу Стройкомплекса. Текущее падение спроса может отразиться на вводе жилья в 2023–2024 годах. Мы видим, что ставка в 9% населением не воспринимается. Сегодня мы плотно совместно с Минстроем этот момент мониторим и выходим с инициативой»

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», 7 июня 2022, источник 

«Ожидалось, что рано или поздно кризис получит количественную оценку. В апреле произошло кратное уменьшение объемов ипотечного кредитования и символическое, но все же сокращение кредитного портфеля. И уникальное явление – прекращение роста кредитного портфеля Это – плата за суету, устроенную в конце февраля и начале марта.

Упомянутую суету можно охарактеризовать событиями. Во-первых, взрывным повышением ключевой ставки. Сначала 11 февраля 2022 года Банк России принял решение повысить ключевую ставку на 100 б.п., до 9,50% годовых. Затем 28 февраля Банк России повысил ключевую ставку с 9,5 % до 20 %. Что примечательно в тексте сообщения в отличии от привычной практики не указан размер повышения. Было бы красиво – 1 050 б.п. Во-вторых, прекращением кредитования рядом банков. В – третьих, прекращением работы по льготным программам, в том числе оператором программ – ДОМ.РФ. Пауза была короткой в несколько дней, но этого хватило, чтобы последствия растянулись на продолжительный срок»

Дмитрий Щегельский, – президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, 7 июня 2022, источник 

«В Петербурге в ближайшие месяцы могут снизиться цены на квартиры, и до конца года они могут опуститься на 5-10%... Снижение ключевой ставки практически не повлияло на покупателей. Продавцы рано или поздно столкнутся с вопросом, что делать. И тут существует два выхода — снимать объекты с продажи до появления реальной активности, либо пересматривать цену. Возможно повторение сценария 2015 года, когда при тех же внешнеполитических и экономических условиях цены вначале были подняты как владельцами жилья на „вторичке“, так и застройщиками, но затем в течение года они скорректировали свои желания, и цены отошли на изначальный уровень.

Уверенности в завтрашнем дне у покупателей не прибавляется: кто-то потерял работу, кто-то на пороге увольнения или довольствуется меньшей зарплатой. Субсидированная государством ипотека на покупку "первички" тоже не дает того драйва, что от нее ожидали. Застройщики говорят, что стабильно работают только программы "Семейная ипотека","Военная ипотека" и есть надежда на "Ипотеку для IT". Но все вместе эти программы сегодня дают только 25-30% от общего необходимого покупательского потока. На "вторичке" все те же проблемы. Кое-как покупатели смотрят только объекты по ценам февраля 2022 года. Все объекты, цену которых в марте на эмоциях повысили продавцы, покупатели не смотрят. Продавцы готовы торговаться при наличии конкретного покупателя, но дело в том, что торговаться не с кем, покупатели просто не идут смотреть»

Никита Стасишин, – заместитель главы Минстроя РФ, 8 июня 2022, источник 

«Пока не видим опасности в том, что что-то "зависнет", не будет продано. Ровно поэтому, понимая, что со спросом, что мы получили по итогам апреля у нас два направления поддержки — как спроса, так и предложения, чтобы был баланс того, что с проектным финансированием все будет достроено, а потом допродано. (…) . Мы считаем, что при сбалансированном подходе к доходам населения ставки по ипотеке на первичном рынке, по ставке по ипотеке на вторичном рынке, чтобы можно было продать свою квартиру и улучшить жилищные условия, никакой затоваренности не будет.

Увеличение скорости продаж влияет на цены и ставки по ипотеке. В проектах с использованием эскроу-счетов по проектному финансированию больше половины квартир уже продано... Минстрой не обсуждает вопрос того, чтобы за бюджетные средства выкупать квартиры и потом создавать из них арендные фонды некоммерческого использования. Это связано с большими обязательствами по расселению аварийного жилья, которое является приоритетом»

Денис Аксенов, – генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант», 8 июня 2022, источник 

«На начало мая в стране под угрозой изъятия банками 24,8 тыс. квартир, тогда как два года назад их было не более 24 тыс. И эти квартиры постепенно выходят на свободный рынок, оказывая некоторое давление на уровень цен... Мы видим, что в отчетности банков произошло резкое сокращение объёмов просроченной ипотечной задолженности, то есть активно работают с заемщиками по погашению ипотечных кредитов через продажу, будь то торги или самостоятельный поиск покупателей заемщиками. Вместе с тем, даже сопоставление усредненных государственных нормативов говорит о масштабах проблемы неплатежей, для рынка недвижимости почти 25 тыс. объектов –это существенная цифра... На текущем уровне падения ипотечных выдач и полной приостановки программ рефинансирования ситуация с проблемными долгами улучшается за счет того, что заемщики расстаются со своими квартирами»

Руслан Сырцов, – вице-президент коммерческого блока GloraX, 8 июня 2022, источник 

«Нужно продумать как простимулировать спрос на вторичную недвижимость. Сейчас доля ипотеки на новостройки существенно превышает ипотеку на готовое жилье. Второе. Очень часто клиенты, которые купили однокомнатную квартиру, стремятся расширить свои жилищные условия. Может быть, рассмотреть возможность перехода кредитного договора с одной квартиры на другую, чтобы не начинать выплачивать ипотеку с самого начала. В третьих, предусмотреть возможность довключить в ипотечный договор отделку за полгода до ввода дома в эксплуатацию, потому что, как правило, решение о необходимости данной опции клиент принимает на более поздних сроках»

Денис Бутовичев, – управляющий партнер Общества защиты дольщиков, 8 июня 2022, источник 

«У граждан есть опасения насчет их финансового состояния в будущем. Плюс еще высокие ставки... Еще один фактор – жилье достаточно дорогое. Люди замерли и ждут, когда подешевеет жилье, вырастут зарплаты, и ставка понизится... При этом в связи с сокращением выдачи ипотек, люди стали реже покупать квартиры в новостройках, но чаще – вторичное жилье.

Люди по-прежнему покупают квартиры за наличный расчет. Особенность в том, что на рынке, особенно на вторичном, сделки запускаются по цепочке. Кто-то за наличные покупает однокомнатную квартиру у других. А те покупают уже двушку, но с небольшой доплатой. Такие доплаты, по сути, и запускают рынок. Это с новостройками часто бывает, что человек заключает договор долевого участия с чистого листа, а с вторичками – так называемые альтернативные сделки. Сейчас на рынке сместился баланс. По количеству обращений к нам становится понятно, что спрос на новостройки очень сильно упал, они непомерно дорогие, а на вторички – упал, но не так сильно. Главная причина для этого – упадок экономики, который сразу запускает много разных процессов, в том числе сокращение выдачи ипотек.

Восстановить рынок недвижимости получится только через несколько лет после стабилизации экономической ситуации. Например, ВВП в этом году, по разным прогнозам, сократится до 10%, в следующем – на несколько процентов, а по результатам 2024 года аналитики обещают рост на несколько процентов. То есть ВВП отыграет падение. Но чтобы добраться до показателей 2022 года, понадобится еще несколько лет. То есть процесс на рынке недвижимости запустится через несколько лет, когда экономика начнет расти. Волна, связанная с тем, что не будут покупать квартиры, продержится внизу очень долго. Но года через два-три потихоньку начнет все налаживаться. Резкого всплеска не будет»

Константин Апрелев, – вице-президент Гильдии риелторов, 9 июня 2022, источник 

«Стоимость недвижимости в столице может быть скорректирована на 15%... На мой взгляд, картина будет такая — не меньшее снижение, чем было в 2015 году после первого транша введения санкций. Это 2015 год, цены в Москве за 1,5 года скорректировались на 15%. В других регионах эта коррекция была и 20, и 30%. Рынок сейчас будет отыгрывать понижение, пока не вернётся ставка по ипотеке, либо рост доходов населения. Поэтому в ближайшие полтора года мы ожидаем снижение цен, наступает рынок покупателя. Вторичка точно будет снижаться, неизбежно снижение и на первичном рынке... Цены на недвижимость с мая снизились на 0,5-1%... За 2 года пандемии цены на жильё выросли на 30-40%»

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», 10 июня 2022, источник 

«Рыночные ставки (по ипотеке – прим.ред.) встали на рельсы непрерывного снижения, которое происходит у каждого банка индивидуально. В июне ставки будут стремиться к 10% и находиться в диапазоне 10-12% в зависимости от продуктовых и клиентских особенностей. Ипотечные ставки по госпрограммам могут не меняться еще пару месяцев, поскольку они служат компенсационной мерой при росте рыночных ставок и не должны снижаться параллельно. Теряется экономический смысл поддержки»

Артем Цогоев, – экономист, 10 июня 2022, источник

«Ипотека на "вторичку" понизится до 10-9,5%, что активизирует продажи в этом сегменте. Это в свою очередь наконец-то начнет "питать" и рынок новостроек. Объем выдачи должен вырасти к нынешним значениям на 15-20%»

Наталия Пырьева, – аналитик ФГ «Финам», 10 июня 2022, источник 

«Снижение ключевой ставки с 11% до 9,5% в лучшем случае приведет к снижению ипотечных ставок на процентный пункт. Однако это не приведет к существенному оживлению спроса на ипотеку. Сейчас россияне пребывают в ожидании прояснения общей экономической ситуации и снижения цен со стороны застройщиков. Рынок был сильно перегрет в 2021 году, поэтому платежеспособный спрос в массе исчерпал себя. Такое затишье случилось бы, даже если бы не было ситуации вокруг Украины, но, безусловно, в меньшем масштабе. Спрос на ипотеку будет сохраняться низким в течение следующих нескольких месяцев. <...> Драйвером роста спроса будет слом тенденции к росту цен. «Но это пока маловероятно ввиду того, что себестоимость строительства дорожает. Застройщики опасаются снижать цены, чтобы не возникло эффекта еще большего сокращения спроса, исходя из мысли, что раз недвижимость начала дешеветь, то стоит подождать еще большей скидки»

Ирина Носова, – директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА, 10 июня 2022, источник 

«Снижение ключевой ставки в теории должно благоприятно отражаться на рынке ипотеки. Но существует ряд факторов, которые, напротив, способствуют снижению спроса на жилье. В частности, чрезмерно возросшая с начала пандемии стоимость жилья для значительной части россиян стала препятствием к покупке недвижимости. В результате долговая нагрузка по ипотеке стала очень высокой для среднестатистического гражданина... Еще одним фактором остается реализовавшийся в значительной мере инвестиционный спрос, который способствовал слишком активному росту стоимости недвижимости на фоне действия льготных программ. Сейчас инвесторы смотрят на недвижимость скептичнее. <...> Ставки в текущих условиях играют хотя и важную, но уже вторичную роль. Полное восстановление возможно только при разрешении вопроса доступности жилья, стабилизации экономической среды и приемлемой долговой нагрузки заемщика»

Алексей Попов, – руководитель «Циан.Аналитика», 10 июня 2022, источник 

«Решение ЦБ (снизить ключевую ставку – прим.ред.) напрямую скажется на активности участников вторичного рынка, где нет льготных программ. Сюда вернутся некоторые из покупателей-ипотечников, что, в свою очередь, оживит и первичный рынок. Но само снижение ключевой ведет к тому, что на вторичном рынке ипотечные ставки постепенно превращаются из заградительно высоких просто в высокие.

Еще одним позитивным следствием этого решения... снижение финансовой нагрузки на застройщиков по проектному финансированию. На покупателей новостроек решение регулятора повлияет лишь опосредованно — сейчас во многих проектах действует какой-то из вариантов «льготной» ипотеки (или стандартная государственная программа или субсидирование со стороны застройщика и банка). Спрос могут оживить другие решения финансовых организаций. Во-первых, сейчас заканчиваются трехмесячные депозиты (открытые в начале марта под сверхвысокие проценты). Во-вторых, часть держателей валютных вкладов на фоне введения банками отрицательных ставок может рассмотреть альтернативные варианты для сохранения накоплений»

Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ, 10 июня 2022, источник 

«На наш взгляд, такого рода льготные программы, они есть и по ипотеке, и по субсидированию кредитов по разным отраслям, они могут быть востребованы, они уместны как антикризисные меры в достаточно острый период кризиса <...> на наш взгляд, нужно и целесообразно использовать (эти программы - ред.) только в определенные промежутки времени ограниченные и в ограниченных объемах. Потом надо отказываться в пользу того, чтобы иметь больше возможностей снижать ставки для всех заемщиков»

Максим Лазовский, – владелец строительной компании «Дом Лазовского», 10 июня 2022, источник 

«В начале июня мы ждали мер поддержки от Правительства для ИЖС, а получили льготную ипотеку на «самострой». Почему я считаю, что от нее больше вреда, чем пользы:

1. Мнение, что у Россиян появится дополнительная возможность улучшить свои условия жизни, очень сомнительно. Современный дом — это сложный инженерный объект с большим количеством оборудования и материалов, которые должны эффективно работать на комфорт домочадцев. Самому построить его сложно и почти невозможно, равно как и возводить силами неквалифицированных работников и прорабов без опыта;
2. Для банков такая ипотека — это огромные риски, так как жильё, построенное обывателем, как правило, является проблемой, а не ликвидным активом. Непонятно, как оценивать, а главное — как потом продавать;
3. Для строительных компаний и их специалистов ипотека на «самострой» означает падение и так небольшого количества контрактов, что подтверждено статистикой. В прошлом году больше половины ИЖС было зарегистрировано самостройщиками (мы вообще страна с самым большим процентом зарегистрированного самостроя в мире), так что в итоге все эти меры приведут к оттоку специалистов, занятых в профессии»

Татьяна Ахметдинова, – заместитель директора компании «Этажи», 13 июня 2022, источник 

«Средняя стоимость жилья на вторичном рынке России снижается второй месяц подряд. В мае готовые квартиры подешевели на рекордные за несколько лет 2,1% - до 78 тыс. рублей за квадратный метр... По итогам мая реальная средняя цена продажи квадратного метра вторичного жилья снизилась рекордно за последние несколько лет на 2,1%, при этом в апреле снижение было более сдержанным - на уровне 0,5%. Цена же предложения продолжила расти, прибавив за май 0,6%.

В нынешних условиях востребованы наиболее доступные и бюджетные варианты, а также объекты с дисконтом, которые в первую очередь выбывают с рынка. Не все собственники готовы снижать цену предложения, но при этом они готовы к торгу и снижению цены для реальных покупателей. Кроме того, часть собственников заинтересованы в срочной продаже своих объектов, и в таких случаях уровень торга становится еще более значительным. Основной фактор снижения цены связан со сложившимся дисбалансом между спросом и предложением на рынке вторичной недвижимости. Рынок еще не наверстал просадку спроса, которая была в результате резкого роста ипотечных ставок этой весной. Сейчас спрос постепенно восстанавливается, однако объем предложения на рынке значительно опережает его»