ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #181

ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #181

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании ООО «РУСИПОТЕКА», разработчик ипотечной платформы Ipoteka.Global, 4 сентября 2022, источник 

«Сумма выданных кредитов в июле (341,6 млрд руб.) превысила июньскую на 35 %. Это – рекордный прирост. Отставание по итогам семи месяцев остаётся на уровне почти 30 %. Ставки кредитования практически вернулись на уровень начала года. Льготные программы занимают незначительную долю в количестве выданных кредитов. Месяц назад был сделан вывод: «Парадокс текущего года заключается в беспрецедентной поддержке, оказываемой Правительством ипотечному рынку, и недостаточной отдачи от этой поддержки». Добавляем – крайне незначительной отдачи...

Посмотрим сколько человек решило жилищную проблему с помощью льготных кредитов (семейная, госпрограмма-новостройки, дальневосточная). В июле это - 1730 человек. От общей выдачи - 1,89%. От кредитов на новостройки - 6,50%. Это не в полной мере соответствует заявлениям о том, что чуть ли не половина выдач – льготные. Начиная с апреля доля льготных программ существенно потеряла влияние на ежемесячную выдачу.

Обратим внимание на постоянное снижение ставки кредитования на первичке – 3,73% при ставке предложения по рыночным программа 11 % в июле. По льготным программам средневзвешенная ставка - 3,34 %, но их всего 6,5 % от выданных кредитов. Никаких чудес. Велика доля кредитов, по которым кредитную ставку субсидируют застройщики. Предложение ставки по таким кредитам ниже, чем по льготным программам. Зададим риторический вопрос – не мешают ли два вида кредитов со сниженной ставкой друг другу. Складывается ощущение, что льготные программы не дают ожидаемого эффекта. Льготную программу приобретения новостроек можно закрывать»

Константин Енин, – аналитик сектора недвижимости аналитического управления «Открытие Research» банка «Открытие», 5 сентября 2022, источник 

«Оптимизм последних месяцев позволяет надеяться, что острая фаза кризиса для рынка жилья завершилась. Если в марте 2022 года рынок рассчитывал на возвращение ключевой ставки не раньше конца года, то по факту уже в июне ключевая ставка вернулась к уровням начала года. Спрос на новостройки активно начал восстанавливаться уже в июне, на вторичном рынке жилья пауза завершилась в июле-августе, после возвращения на рынок комфортных ставок по ипотеке.

При отсутствии новых потрясений ожидается продолжение роста выдач как из-за сезонности (осень и декабрь период традиционно высоких темпов продаж жилья), так и из-за реализации накопленного спроса, образовавшегося с марта 2022 года. Реализация отложенного спроса, щедрая господдержка, комфортные ипотечные ставки, сезонность и заметно выросшие по отношению к прошлому году цены на жилье позволяют прогнозировать объем совокупных выдач ипотеки в диапазоне 4,6–5,2 трлн руб...

До конца 2022 года мы ожидаем колебания цен на первичном и вторичном рынке. Стабилизация ипотечных ставок и возвращение спроса на рынок жилья способствуют поиску нового баланса спроса-предложения и формированию нового справедливого уровня цен... Май и июнь 2022 года показали, что продажи лотов крупнее однокомнатных квартир сильно зависят от вторичного жилья. Поэтому рост цен на первичном рынке будет сдерживаться ценами "вторички"»

Анатолий Печатников, – заместитель президента-председателя правления ВТБ, 5 сентября 2022, источник 

«В нашей стране население всегда в большей степени отдавало предпочтение потребительским кредитам на текущие финансовые нужды. Однако в последние несколько лет за счет активного снижения ставок, развития девелоперских проектов и благодаря мерам господдержки ипотека стала стремительно догонять необеспеченные кредиты. Этот год станет для российской розницы переломным, даже несмотря на турбулентность в экономике в первом полугодии. Ипотечный портфель на рынке впервые превысит неипотечный и в дальнейшем этот тренд будет только усиливаться. "Бум" строительства в нашей стране еще не пройден, а доля ипотеки в ВВП по-прежнему имеет значительный потенциал для роста. Рынок ипотечного кредитования продолжит динамично развиваться с учетом цели увеличить объем жилищного строительства до 120 млн квадратных метров к 2030 году и улучшать условия проживания не менее 5 млн семей ежегодно»

Наталья Трунова, – аудитор Счетной палаты, 5 сентября 2022, источник 

«Льготная ипотека способствовала возникновению большого разрыва цен на новостройки и на вторичное жилье. В результате мы получили большой разрыв цен, который несет риск для застройщиков, поскольку часть граждан уже не могут себе позволить купить новое жилье, продав старое. Раньше было так: люди продавали квартиру в старом фонде, брали новую, разницу оплачивали за счет ипотеки. Сейчас для определенных групп населения это действительно становится невозможным.

При этом помогать гражданам улучшать свои жилищные условия нужно, — но делать это можно за счет других госпрограмм. Их стоит пересмотреть и расширить круг граждан, которые смогут в них участвовать. В целом оптимальная ставка по ипотеке — 7–8%, на этом сходятся все оценки. Это такая подъемная ставка. Все, что выше, скорее больше отнимает у экономики, чем дает. То есть чем больше будут платежи по ипотеке, тем меньше расходы по другим направлениям — на товары длительного пользования, кафе, театры и так далее»

Ольга Баталина, – первый замминистра труда и социальной защиты РФ, 5 сентября 2022, источник 

«Безусловно, ипотечное кредитование – быстрый способ улучшения жилищных условий и очень комфортный и понятный для ряда семей, особенно при условии, что у нас действует и льготная семейная ипотека, и сельская ипотека, и дальневосточная ипотека. Но даже по самым оптимистичным оценкам минимум 40% семей не имеют возможности никакую ипотеку оформить в силу недостаточности доходов и в силу того, что ипотечная нагрузка для таких семей избыточно велика.

Ипотека в ряде случаев может быть сдерживающим фактором в рождаемости. В частности, долгосрочные финансовые обязательства могут войти в противоречие с решением о рождении очередного ребенка. Сейчас остро необходимы иные формы мер поддержки по улучшению жилищных условий»

Николай Васев, – вице-президент Сбербанка, директор дивизиона «Домклик», 5 сентября 2022, источник 

«Говорить о том, что в России высокая закредитованность в сегменте ипотеки, пока преждевременно. Мы смотрим не столько на долю ипотеки в портфеле кредитов физических лиц, сколько на проникновение ипотечных кредитов относительно количества домохозяйств. Сейчас в портфеле Сбербанка порядка 4,1 млн ипотечных кредитов — это 53–54% всего рынка, то есть суммарно количество ипотечных кредитов в России составляет около 7,5–8 млн штук. А домохозяйств у нас в стране 55 млн, то есть всего 15% домохозяйств сейчас имеют ипотечный кредит, имеют жилье в залоге у банка под ипотеку. В развитых странах в зависимости от страны этот показатель находится в диапазоне 50–80%»

Виталий Мутко, – генеральный директор ДОМ.РФ, 5 сентября 2022, источник 

«Повышение цен в полтора раза привело к тому, что все больше людей берут кредиты (по программе дальневосточной ипотеки – прим.ред.) по верхней планке, то есть 5,5-6 млн рублей. Поэтому поднятие до 9 млн рублей, наверное, сегодня было бы уместно. Это дополнительно увеличит выдачи где-то на 5%... В первой половине 2020 года доля кредитов на сумму 5,5-6 млн рублей по этой программе составляла лишь десятую часть, однако в первой половине этого года она выросла до 35%»

Евгений Шлеменков, – вице-президент «Опора России», руководитель направления «Строительство и ЖКХ», 5 сентября 2022, источник 

«Рынок – это достаточно свободный механизм, который сам регулирует приоритеты. На сегодняшний день по льготной ипотеке можно купить жилье. Но это жилье ты покупаешь, во-первых, с очень длинным долгом, а во-вторых не сразу, потому что, как правило, это покупка на уровне начала строительства. А можно купить на вторичке.

Да, льготную ипотеку там не дадут, но у человека больше выбор, а также есть абсолютная уверенность в том, что ты покупаешь именно то, что покупаешь. Вероятность того, что сделка может превратиться в долгострой, гораздо ниже. Скорее всего мы придем к тому, что будем давать льготную ипотеку и тем, и другим. Наступит тот самый момент, когда ипотека будет 7-8% по сегодняшним показателям инфляции. Цены на первичное и вторичное жилье могут выровняться...

Я бы не стал сейчас не продлевать льготную ипотеку и говорить об этом с перспективой на 2023 и 2024 годы. Пока она работает и работает достаточно хорошо. А дисбаланс цен всегда был и всегда будет. Есть и другой способ приостановить рост цен на жилье в новостройках: строить больше жилья для сдачи в аренду по нормальным человеческим ценам. Для этого надо провести ряд законов, которые позволяли бы застройщику, который строит жилье для сдачи в аренду, получать длинные деньги под небольшой процент. Однако застройщику хочется получать хорошую прибыль»

Алексей Гальцев, – основатель компании Realiste, 5 сентября 2022, источник 

«Жилье уже подешевело, застройщики предлагают скидки до 30%... На фоне небывалого разгона цен на жилье в последние пару лет покупательская способность населения уменьшилась... Чтобы рынок недвижимости начал новый виток роста и развития, сейчас ему нужно позволить уйти в коррекцию в среднем на 25%, тогда покупка жилья вновь станет доступной. К концу 2023 года цены за квадратный метр вернутся к уровню января 2021 года. Затем рынок вновь начнет расти, но на возврат к ценам марта 2022-го потребуется не менее пяти лет. Льготная ипотека не сможет прекратить тенденцию к падению, лишь уменьшит скорость "ската"»

Никита Стасишин, – замминистра строительства и ЖКХ РФ, 6 сентября 2022, источник 

«Министерство строительства и ЖКХ России выступает за дальнейшее продление льготной ипотеки для поддержания спроса и необходимости выполнения показателей по ежегодному вводу 120 миллионов квадратных метров жилья к 2030 году... Чтобы реализовать ввод 120 миллионов квадратных метров жилья к 2030 году, необходимо, чтобы в моменте строилось 200 миллионов "квадратов". Для того чтобы это реализовывалось, застройщикам нужен гарантированный спрос. С учетом непростой экономической ситуации мы считаем, что без гарантированного спроса, который поддерживается благодаря всем льготным ипотечным программам, выполнить поручение будет сложно.

Льготная ипотека является важным фактором по выполнению поручения президента РФ по приросту ипотечного портфеля. С нас никто показателей не снимал, ни по вводу, ни по приросту ипотечного портфеля, поэтому не нужно чинить того, что не ломалось. Если будет снижение ключевой ставки, если политика Центробанка позволит улучшать жилищные условия без льготной ипотеки – пожалуйста. Пока что этого не происходит»

Никита Стасишин, – замминистра строительства и ЖКХ РФ, 6 сентября 2022, источник 

«Увеличение лимита кредитов по дальневосточной ипотеке подразумевает увеличение финансирования из федерального бюджета... Можно посмотреть другое изменение. Когда весной корректировалась программа льготной ипотеки на новостройки (которая сейчас выдается под 7%), был увеличен лимит кредитов, при этом ограничение суммы, подпадающей под льготную ставку, осталось. С учетом первоначального взноса и всего остального, возможно, это будет проще.

Льготная ипотека, если мы говорим об улучшении качества жизни, должна распространяться на первичный рынок. Дальневосточная ипотека сегодня распространяется в том числе и на вторичное жилье. Может быть, это неплохо в момент дефицита предложения. Но когда несколько лет пройдет и увеличится объем предложения - может быть, стоит исключить из программы вторичное жилье. Это было бы логично, сократило бы объемы и поддержало бы застройщиков»

Никита Стасишин, – замминистра строительства и ЖКХ РФ, 6 сентября 2022, источник 

«Сегодня уже нет такого роста цены, который был в пандемию. Это связано с увеличением объема предложения на рынке недвижимости. Если посмотреть данные Росстата, то за второй квартал стоимость жилья увеличилась всего на 6,5% по отношению к первому кварталу. С учетом нынешней инфляции можно говорить, что темпы роста цен на жилье снижаются, и это сказывается на доступности. Она увеличивается за счет всех тех мер поддержки, которые существуют, в том числе за счет льготной ипотеки»

Михаил Хорьков, – начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН), 6 сентября 2022, источник 

«Величина процентной ставки оказывает большое влияние на спрос. Однако есть и другие важные факторы. Многое зависит от уверенности заемщиков в своей способности обслуживать долгосрочные кредиты. Сейчас готовность брать кредиты не такая высокая как в конце прошлого года. Этот фактор серьезно сдерживает развитие ипотечного рынка...

В скором времени ставки по ипотеке опустятся еще ниже из-за нового раунда смягчения монетарной политики в РФ. Конечно, дальнейшее снижение ставок будет приводить на рынок новых заемщиков. Но бума ипотечного кредитования, который мы наблюдали в предыдущие полтора-два года, уже не будет.

За прошедшие два года средняя заработная плата по городам РФ с населением от 500 тыс. человек выросла на 5%, а стоимость недвижимости — в полтора раза. В результате копить на первый взнос стало сложнее. В среднем по всем городам первоначальный взнос в размере 15% стоимости в 2020 году на приобретение средней квартиры составлял 6,1 заработной платы в должности «ведущий специалист». Сегодня он составляет уже 8,6 средней зарплаты, то есть откладывать теперь придется еще две зарплаты, чтобы накопить хотя бы на первый взнос по кредиту»

Виталий Мутко, – генеральный директор ДОМ.РФ, 6 сентября 2022, источник 

«Квартирографию посмотришь - 53% однокомнатных квартир. У нас есть такое предложение. Может быть, даже субсидировать на большие квартиры семейную ипотеку, чтобы стимулировать, чтобы семья брала побольше квартиры. Поддержка может быть уже оказана при покупке квартиры более 50 кв. м. Такое предложение должно прекратить практику, когда половина новостройки состоит из однокомнатных квартир»

Ильдар Хусаинов, – директор федеральной компании «Этажи», 6 сентября 2022, источник 

«Средняя стоимость продажи вторичного жилья в России вновь начала расти после четырех месяцев падения. Средняя цена продажи квадратного метра на рынке вторичного жилья выросла сразу на 2%, восстановившись до уровня мая этого года... На рынке вторичного жилья сохраняется высокая турбулентность. Собственники традиционно стремятся продать свои объекты дороже и поднимают на них цены. С другой стороны, они стали более лояльны к торгу.

Говорить о сформировавшемся тренде роста цены продажи вторички пока рано, в ближайшие месяцы волатильность на рынке будет сохраняться. Однако тренд на рост стоимости продажи говорит о том, что рынок восстанавливается активнее ожиданий и длительного снижения цены, как это наблюдалось в кризисы 2008 года и 2014–2015 годов, не будет»

Никита Стасишин, – замминистра строительства и ЖКХ РФ, 6 сентября 2022, источник 

«Основные сложности застройщиков сегодня – это спрос. В регионах без учета городов-миллионников спрос восстанавливается, но не такими темпами, как хотелось, и находится на уровне ниже на 50%, чем в прошлом году. Те, кто говорит, что все в хорошо, пусть съездит в Ульяновск, Кострому, Новгород и посмотрит реальную картину. В московском регионе, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, а также в крупных городах ситуация стабилизируется, однако пока не дотягивает до прошлогодних показателей»

Никита Стасишин, – замминистра строительства и ЖКХ РФ, 7 сентября 2022, источник 

«Если посмотреть динамику в начале года, то цена на жилье растет меньше инфляции, и, соответственно, мы видим сегодня, можно сказать, стагнацию цен на рынке жилищного строительства. Тем самым, с учетом действующих льготных программ, ипотечная ставка доступна, квартиры доступны для населения...

Думаю, что цена не должна в течение года увеличиться более чем на 10% по стране. Да, конечно, есть отдельные регионы, города, где могут быть скачки, но я не думаю, что будет, как в 2021 году и в конце 2020-го, когда был скачок цены квадратного метра. Но если посмотреть за 10 лет, то цена квадратного метра увеличилась сопоставимо с инфляцией. По итогам 2022 года, мы думаем, что цена будет увеличиваться, но не больше, чем инфляция.

Мы прорабатываем с Минфином дополнительные инструменты льготной ипотеки, но пока рано говорить о них. Мы, может быть, модернизируем семейную ипотеку. Но всё, что связано с ипотекой, — здесь головной Минфин. Мы будем рекомендовать, наверное, снятие ограничений по возрасту, то есть по рождению ребенка. Сегодня семейная ипотека работает, если дети родились до 1 января 2018 года, мы считаем, что это ограничения. В случае принятия решения о механизмах мы будем предлагать именно такой вариант»

Вячеслав Приймак, – руководитель управления ипотечных продуктов ГК «Инград», 7 сентября 2022, источник 

«Не исключено, что почти нулевые ставки ипотеки будут на рынке не очень долго, и застройщики начнут постепенно сокращать объемы субсидирования уже к концу текущего года. (Не исключено, что... – прим.ред.) в ситуацию вмешаются финансовые регуляторы и введут какие-то ограничения по применению подобных программ»

Анатолий Печатников, – заместитель президента–председателя правления ВТБ, 7 сентября 2022, источник 

«Для рынка розничного кредитования было бы оптимально увидеть ставку на конец года в размере 7% годовых. Мы ожидаем, что в конце сентября регулятор сделает шаг в полпроцента снижения — с нынешних 8% до 7,5%. Это перезапустит потребительское поведение россиян, простимулирует рост активности на кредитном рынке...

Я думаю, по итогам года кредитные портфели физлиц в целом покажут рост на 7–8% по банковскому сектору, включая секьюритизацию. Больше всего вырастет ипотека. В целом по системе есть шанс дотянуть до 5 трлн выдач, тогда как в прошлом году было 5,6 трлн. По нашим прогнозам, в России кредитный портфель по ипотечным продуктам может увеличиться на 15% и достигнет 14,8 трлн рублей, что станет рекордным показателем за всю историю. Более того, портфель ипотеки впервые превысит неипотечные кредиты, а это значимая веха для нашего рынка...

Мое личное мнение, что программы в части строящегося жилья должны быть долгосрочными. Они являются катализаторами всей экономической активности: в строительство вовлечены продажи материалов, земельные ресурсы, трудовые ресурсы. Мы предлагали экспертному сообществу и регуляторам обсудить долгосрочность программы (льготной ипотеки – прим.ред.) с условием: если уровень ставок в среднем по системе превышает какой-то психологический предел (например, 10%) – в этом случае включать механизмы субсидирования.

Это важно для предсказуемости условий для самих застройщиков: в некоторых регионах невозможно построить дом за год, и девелоперу важно знать о длительности льготной программы, чтобы предсказать спрос на жилье в течение ближайших нескольких лет»

Константин Апрелев, – вице-президент Российской гильдии риэлторов, 8 сентября 2022, источник 

«Предусмотреть все нюансы качества новостроек на стадии строительства невозможно, наиболее верное решение проблемы – разрешение на покупку исключительно готового жилья... Продавать нужно исключительно готовое жилье. Сейчас, когда в России уже созданы адекватные механизмы проектного финансирования, когда банки дают деньги на строительство жилья, это вполне возможно.

Продление льготной ипотеки на новостройки можно было бы увязать с тем, что она будет распространяться на приобретение только готового жилья. Если человек хочет поучаствовать в покупке квартиры в строящемся доме, он не должен вносить всю стоимость квартиры сразу и ждать еще три года. Достаточно в виде обеспечительного взноса внести, к примеру 10% и пройти андеррайтинг, то есть проверку платежеспособности.

В таком случае банк выдаст гарантию, что он готов будет при покупке этим человеком готового жилья дать заемщику в размере 90% от стоимости жилого помещения. Именно такие кредиты должны быть льготными и субсидироваться. Тогда и будет возможность контроля качества жилья.

Сегодня компании-застройщики экономят буквально на всем, стараются значительный объем скрытых работ удешевлять. В такой ситуации невозможно все отследить даже с помощью комиссий и при присутствии представителей дольщиков в приёмочной комиссии дома. Сейчас законодательством предусмотрено, что в течение 3-5 лет собственник может предъявить претензии по качеству работ. Проблема здесь в другом – многие компании-застройщики являются разовыми, на отдельно взятый объект создается конкретная компания. По-хорошему нужно внедрять механизм страхования этой ответственности застройщика. А сейчас может получиться так, что спрашивать за некачественное строительство будет уже не с кого»

Михаил Бузулуцкий, – вице-президент, коммерческий директор ГК «Инград», 8 сентября 2022, источник 

«Об огромном уровне влияния ипотеки говорит ее резко возросшая доля – 90% всех сделок рынка строящейся жилой недвижимости сейчас занимает ипотека... Структура продаж ипотеки примерно такая: треть – это несубсидированная ипотека по рыночной ставке коммерческих банков – это "ключ" +2%, субсидированная государством ипотека тоже занимает треть: семейная по ставке до 6%, государственная субсидия до 7%, ипотека для IT специалистов до 5%, ипотека с досубсидированием INGRAD до ставки 0,01% занимает тоже треть.

Как вы видите, более 60% ипотеки приходится на ипотеку с той или иной формой субсидирования. Это сильная инъекция для рынка, которая сейчас стимулирует спрос. Мы отдаем себе отчет, что с частичным прекращением субсидирования с нового 2024 года часть спроса уйдет и его необходимо будет заместить и предложить покупателям альтернативные финансовые продукты. Все наши усилия сейчас направлены на это.

Уровень ипотечного адреналина (в виде субсидирования – прим.) высок. В первую очередь мы ожидаем снижение ключевой ставки и замещение части субсидированной ипотеки ипотекой на обычных рыночных условиях, но уже на комфортном для покупателей уровне 5-6%. Заявления руководства ЦБ о приверженности целям таргетирования инфляции вселяют в этой связи умеренный оптимизм. Это в какой-то степени позволит заместить долю ипотеки по госпрограмме»

Алексей Пудовкин, – директор по взаимодействию с инвесторами ДОМ.РФ, 9 сентября 2022, источник 

«В этом году каждый месяц отличался от предыдущего в плане рынка ипотеки. Но мы видим, что июль, август - довольно хорошие, устойчивые месяцы. И это дает оптимизм, что объем рынка в этом году по выдачам будет сопоставим с рекордным прошлым годом... Объем портфеля российских банков с учетом секьюритизации по итогам 2022 года может приблизиться к 15 трлн рублей»