Возможные перспективы развития ипотечных проектов в современной обстановке

 Возможно, именно сейчас придется ответить на некоторые вопросы по перспективам развития ипотечных проектов в коммерческих банках

В последнее время произошли определенные события, которые могут косвенно или прямо повлиять на ипотечные проекты. Выделим некоторые из них.

1. Произошли размещения, которые обозначили ориентиры по стоимости фондирования.

Банк ДельтаКредит разместил ипотечные облигации со ставкой купона 12 %. Это балансовая секьюритизация на 10 лет, то есть настоящее длинное рыночное фондирование.

АИЖК разместило корпоративные облигации со ставкой дохода 9,6 %.

При очередном выпуске через ипотечного агента АИЖК заявлена доходность старших траншей 8,5 %.

АИЖК обозначило ставку выкупа ипотечных кредитов в 11 %.

2. Некоторые участники рынка увеличили ставки по кредитам и в ближайшее время можно ожидать продолжение этой тенденции. При средней ставке в 12,3 % не каждый участник рынка может позволить выдавать кредиты ради объема без учета текущей стоимости фондирования. Если каждому кредиту в момент выдачи назначать ставку фондирования, то кредиты по ставке 14% сейчас были бы более комфортны для банков. Конкуренция не всегда позволяет заложить в ставку все риски.  Присказка о том, что деньги к деньгам, а богатые будут богаче, не потеряла свою актуальность.

3. Произошла кампания по снижению корпоративных и суверенных рейтингов, что еще раз доказывает, что фондирование может быть только внутреннее (РФ). Неизвестно как этот рейтинговый тренд повлияет на рейтингование выпусков ИЦБ.

4. Карточный бизнес продемонстрировал свои риски. Можно сказать, что эпоха его планомерного развития по привычным и понятным правилам закончилась.

5. Официально обозначены минимальные оценка экономического роста в РФ в 2014 году.

6. Проявились некоторые возможные риски при работе с зарубежными партнерами.

7. Внимание государства к жилищным программам не ослабевает. Можно предположить рост влияния ЦБ и АИЖК на ипотечный рынок.

8. Перспективы роста корпоративного и потребительского кредитования весьма скромные.

9. Недвижимость в очередной раз показала свою ценность как направление инвестиций для частных лиц.

10. Все больше проявляется тенденция консолидация ипотечного бизнеса и роста объема у крупных игроков. Возможна активизация (появление) новых сильных участников рынка из числа банков, попавших под санкции или ожидающих их.

11. Качество ипотечного портфеля в последние отчетные периоды достаточно хорошее. Данные о том, что 95 % ипотечных кредитов отлично обслуживаются, позволяют надеяться, что будут решены вопросы с уменьшением размера младшего транша до 5 %. При развитии ипотечного страхования и других инструментов можно рассчитывать на снижение нагрузки оригинатора по выкупу младшего транша.  Стоит оговориться, что положительная статистика существует на фоне постоянного роста ипотечного кредитования.

Несмотря на все трудности текущего момента, можно согласиться с выводом, приведенном в аналитическом обзоре АИЖК, что ипотечное кредитование  - локомотив развития экономики.

В настоящий момент нет сомнения, что ипотека как бизнес в РФ будет продолжать развиваться.

Осталось только ответить на вопрос: как в этом развитии найти место для конкретного ипотечного проекта коммерческого банка?.  Вопрос этот относится к тем, кто не является крупным игроком ипотечного рынка, но хочет продолжать работать в этом направлении. Если банк работает по чужим программам и имеет устойчивый канал рефинансирования, то задача вполне ясная – строго следовать условиям рефинансирующей организации.

Ревизию ипотечного проекта, возможно, стоит провести банку, работающему по собственной программе и не решившему вопросы соответствующего фондирования.

Несколько мыслей на эту тему, которые возможно пригодятся при обсуждении задач конкретного проекта.

1. Ставки кредитования напрямую зависят от источников фондирования. Если вспомнить политическую обстановку, возможную рецессию, сделку ДельтаКредит, условия выкупа АИЖК, то экономически обоснованная ставка выдачи сейчас может достичь 14 % годовых.

2. Предел портфеля, который может безопасно держать у себя банк при любых кризисах, зависит от многих факторов. Самая грубая оценка в установлении некого предела от размера капитала. Осторожно 75 %, оптимистично 100 %. Возможен и любой другой подход. Вопрос в критериях надежности. Главное  - задуматься и это предел определить.

3. Стабильный или растущий портфель. Рост выдачи быстрее или медленнее рынка. Взгляды на эти вопросы очень индивидуальны. Есть несколько общих черт.  Стабильный портфель под предлогом борьбы за качество и осмотрительности таит в себя опасность экономической неэффективности ипотечного проекта. Выдача в размере гашения не требует продавцов, методологов, маркетологов в значительном количестве. Их нужно сокращать до минимума. Такой минимум даст мгновенный эффект и перспективную потерю конкурентоспособности. Такой проект рано или поздно будет затухать до уровня тления.

Истинно рабочий ипотечный проект начинается при росте бизнеса в соответствии с рынком или быстрее рынка. Рост быстрее рынка требует особых действий и инвестиций. Рост в соответствии с рынком позволяет разумно управлять рисками расходами и планомерно повышать эффективность ипотечного проекта.

4. Все изложенное еще раз напоминает, что ипотечный проект требует формирования долгосрочной стратегии развития. Стратегия включает много клиентских и продуктовых вопросов, но первыми являются плановый объем кредитного портфеля и источники фондирования. Годовая выдача в стратегии является важным, но вторичным и расчетным показателем. 

В случае принятия решении о подготовке сделки секьюритизации, то можно принять, что все кредиты, подходящие под соответствующую сделку будут рефинансированы. Собственному фондированию подлежат кредиты, необходимые для ведения универсального бизнеса, и часть выпуска ИЦБ, которую необходимо выкупить на себя (ориентир 15%).

Для снижения расходов и уменьшения времени накопления портфеля можно воспользоваться мультиоригинаторной платформой АИЖК, позволяющей участвовать в сделке рефинансирования с маленьким кредитным портфелем.

Примерная стратегия номер 1 может выглядеть следующим образом. Предел собственного портфеля  устанавливается в размере 5 (10) млрд. рублей. Проводится предварительная работа с АИЖК и по мере накопления 1 (2) млрд. рублей правильных кредитов банк вступает в мультиоригинаторную сделку.

Примерная стратегия номер 2. Предел собственного портфеля устанавливается 5 (10) млрд. рублей и по мере накопления 5 млрд. рублей правильных кредитов проводится сделка собственной секьюритизации.

Примерная стратегия номер 3. Никакая секьюритизация не планируется. Предел собственного портфеля устанавливается 5 (10) млрд. рублей и по мере достижения выдача устанавливается в равновесие с гашением.

5. Любой ипотечный проект может существовать по собственным и сугубо индивидуальным правилам. Современный период обострил только один вопрос. Эти правила надо сформулировать и им следовать.

В таком случае конкретный ипотечный проект имеет шанс вписаться в тренд развития ипотечного кредитования в РФ.