Ипотека пришла навсегда. Часть 2. Основы для развития ипотечного кредитования. Финансирование.

В стране пройден большой путь по нормативному обеспечению ипотечного кредитования.  Полный обзор займет много места и не поможет найти ответ ни на вопрос «кто виноват?», ни на вопрос «что делать».

Стоит упомянуть две Правительственных программы (первую и последнюю).

1. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Одобрена Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. N 28.

2. Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года. Утверждена распоряжением Правительства Российской Федерации от 8 ноября 2014 г. N 2242-р

Несколько фрагментов из Концепции 2000 года.

1. Фрагмент из Введения.

В соответствии с настоящей Концепцией система ипотечного жилищного кредитования в России в своем законченном виде будет саморазвивающейся и самодостаточной системой, не требующей дополнительно значительного государственного финансирования.

2. Фрагмент из заключения.

Макроэкономические условия, сложившиеся в России в результате финансового кризиса 1998 года, еще более усиливают важность развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения уже не как отдельных инициатив коммерческих банков или регионов, а как целостной системы при непосредственном воздействии государства.

Ипотечное кредитование - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте.

3. Фрагмент «Система жилищных сберегательных программ».

Учитывая уже имеющийся зарубежный банковский опыт, ряд банков (Сбербанк России, банк "СБС - АГРО" и др.) предпринимали попытки разработать и внедрить проекты долгосрочных целевых жилищных накопительных схем, предполагающих сочетание накопительной и ипотечной программ. Смысл программы жилищных сбережений заключается в следующем:

• гражданин заключает с банком договор, в соответствии с которым он берет на себя обязательства за определенный срок (свыше 1 года) накопить определенную сумму денег, которая явится первоначальным взносом при получении ипотечного кредита;
• банк берет на себя обязательства предоставить клиенту ипотечный кредит на приобретение жилья в случае выполнения им условий накопления и соответствия требованиям банка при выдаче ипотечных кредитов.

Многие банки рассматривают открытие долгосрочных жилищных накопительных счетов как первый этап работы с клиентом в процессе кредитования, позволяющего собрать дополнительную информацию о доходах клиента, его платежеспособности, источниках получения средств. Учитывая преимущества жилищных вкладов и их благоприятную роль в деле формирования аналогов кредитных историй, банки проявляют значительный интерес к жилищным сберегательным программам и начинают рассматривать их как неотъемлемый элемент своей кредитной деятельности.

Отмечая положительную роль накопительных счетов как источника привлечения банками долгосрочных ресурсов, нельзя не сказать, что в существующей ситуации граждане опасаются класть значительные денежные средства на долгосрочные накопительные депозиты как в связи с продолжающейся инфляцией, так и в силу определенного недоверия к банковским институтам. Кроме того, отсутствует государственная поддержка жилищных накоплений и гарантий сохранности вкладов в той форме, как это существует в Германии или во Франции.

Столкнувшись с падением платежеспособного спроса на жилье, застройщики стали реализовывать схемы привлечения в строительство жилья средств населения через систему стройсбережений или ссудосберегательных касс (г. Москва и др.). Суть системы заключается в следующем. Потенциальный покупатель жилья в течение определенного срока (от 1 года до 2 - 3 лет) должен накопить на специальном сберегательном счете до 50 процентов стоимости квартиры. Далее он приобретает готовое жилье, а остальные 50 процентов стоимости квартиры оплачивает в рассрочку в течение 2 - 5 лет. Квартира оформляется в собственность заемщика только после полной оплаты жилья.

Такие схемы непосредственно связаны с определенными строящимися жилыми объектами и в силу этого носят локальный характер. Следует отметить, что они осуществляются организациями, не имеющими банковской лицензии, в результате отсутствует контроль за схемой сбережений и кредитования населения со стороны Центрального банка Российской Федерации, поэтому возрастает риск нецелевого и неэффективного использования собранных с населения средств.

При данных схемах существует вероятность затягивания срока строительства и сдачи дома в эксплуатацию, что делает их более дорогими и рискованными для населения, так как для них характерны все риски, связанные с финансированием строительства.

Для эффективного функционирования накопительных систем необходимо принятие соответствующих законодательных актов, защищающих права граждан, которые накапливают средства на покупку жилья либо выступают фактическими соинвесторами строительства.

Несколько фрагментов из Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года.

Фрагмент 1 из Введения.

Целями настоящей Стратегии являются:

• формирование у участников рынка ипотечного жилищного кредитования единых ориентиров в отношении принципов, ожиданий и долгосрочных перспектив развития этого рынка;
• определение основных долгосрочных целей и задач государственной политики по развитию ипотечного жилищного кредитования до 2020 года;
• определение первоочередных мер и мероприятий, направленных на развитие ипотечного жилищного кредитования.

Реализация настоящей Стратегии зависит от макроэкономической конъюнктуры, динамики уровня доходов населения и их дифференциации, политических и демографических факторов, а также от региональных и местных социально-экономических условий и особенностей.

Фрагмент 2 из раздела « Цель и задачи Стратегии».

Целью развития ипотечного жилищного кредитования является обеспечение к 2020 году возможности приобретения и строительства жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств для 50 процентов семей в условиях ограниченных возможностей бюджетной поддержки и внешних заимствований.

Для достижения этой цели необходимо решить следующие основные задачи:

• повышение доступности ипотечных жилищных кредитов с учетом баланса интересов кредиторов и заемщиков, в том числе снижение процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам и повышение доступности ипотечных жилищных кредитов без наращивания рисков в системе ипотечного жилищного кредитования;
• формирование устойчивой системы привлечения на рынок ипотечного жилищного кредитования долгосрочных ресурсов и развитие механизмов рефинансирования Центрального банка Российской Федерации;
• создание надежной и эффективной инфраструктуры рынка ипотечного жилищного кредитования.
• Достижение указанной цели и решение поставленных задач будет осуществляться за счет:
• создания эффективных механизмов, позволяющих повысить доступность ипотечных жилищных кредитов для социально приоритетных категорий населения;
• развития конкуренции на рынке ипотечного жилищного кредитования;
• разработки новых форм финансирования для развития жилищного фонда, сдаваемого внаем, и сектора жилищно-строительной кооперации, а также финансирования жилищного строительства;
• учета региональных и локальных особенностей развития рынков жилья и ипотечного жилищного кредитования;
• создания условий для предотвращения или смягчения возможных будущих кризисных явлений.

Обойдемся без обсуждения правительственных документов. Отметим положительный факт существования множества правильно поставленных и описанных вопросов. Последняя программа очень объемный документ и, наверное, можно расслабиться и не писать больше о концептуальных проблемах.  Это было бы верно при непрерывном годовом приросте ипотечного рынка на 30 % и стабильном снижении ставок. Развитие приостановилось, ставки выросли. Кризис требует специальной программы, по крайней мере, на 5 лет.

Такая программа могла бы включать следующие разделы (список неполный):

1.  финансирование и рефинансирование ипотечного кредитования,
2.  увеличение объектов для кредитования,
3.  заемщики или доступность ипотечного кредитования для граждан,
4.  инфраструктурное обеспечение снижения ставки ипотечного кредитования.

Рассмотрим тезисно первый раздел.

Инвестиции, вложенные в ипотечное кредитование, имеют важные особенности:

• надежную возвратность,
• доходность,
• положительное влияние на социально-экономическую и политическую стабильность,
• явно выраженную материальную ценность (жилье),
• положительное влияние на организации, связанные с ипотечным кредитованием и недвижимостью (рост бизнеса).

Стоимость денежных ресурсов (процент) должна определяться, как и для государственных инфраструктурных проектов, то есть на особых условиях. Процентная ставка для вложений в ипотечное кредитование не должна превышать 9 %. То есть, все вложения в систему возвращаются с доходностью 9 %.

Объем можно оценить исходя из пика кредитования, достигнутого в 2014 году. Оценим его в 1,7 трлн. руб.  В 2015 году выдача кредитов может уменьшиться до 500 млрд. рублей. Через 5 лет пик кредитования будет вновь достигнут. Причем выдачу ипотечных кредитов по ставке выше 12 % не имеет смысл рассматривать.

Финансирование первичного рынка ипотечного кредитования может осуществляться из следующих источников:

• собственные средства банков (привлеченные пассивы из традиционных источников в случае их стоимости не выше 9 %)
•  кредиты на срок до 1 года для формирования кредитного портфеля для выпуска ИЦБ,
•  целевые, связанные с жильем, накопления граждан (подробнее в отдельном разделе).

С учетом задач банков по кредитованию предпринимательской деятельности и дефицитом собственных средств можно представить, что в ближайшее время для первичного кредитования банковская система должна получать от 500 млрд. рублей в год по ставке не выше 9 %. Срочность таких ресурсов составляет 1-2 года. После накопления кредитных портфелей должны быть выпущены ИЦБ, а средства возвращены. Для финансирования приобретения ИЦБ необходимы более длинные денежные ресурсы.

Источниками для рефинансирования могут быть:

•  средства инвесторов,
•  средства государства,        
•  средства населения.

На какой-то период инвесторов, готовых приобретать ИЦБ с доходностью 9 %, может и не быть. Население может быть вовлечено в финансирование ИЦБ, но с большей вероятностью при наличии собственного интереса. Например, как элемент накопления в рамках системы стройсберкасс.

Соответственно, как уже упоминалось в прошлой статье, в ближайший период реальным покупателем ИЦБ будет государство и для этого нужны живые деньги. Предполагать наличие резервов бюджета на ближайшие годы не приходится. В области политических решений использование накопленных фондов и резервов для ипотечного кредитования. 10-15 млрд. долларов в год по текущему и ожидаемому курсу составляет 600 – 900 млрд. рублей в год. Таким образом, на ближайшие 5 лет 50 млрд. долларов (3 трлн. рублей) могут обеспечить сохранение и восстановление системы ипотечного кредитования.

Особенность ипотечного кредитования и помощи ему заключается в том, что выгодоприобретатель распределен среди населения и связанного бизнеса, то есть, нет одной влиятельной компании – получателя. И следовательно, выгодоприобретателем может быть только Правительство, если посчитает эту задачу важной, а не ограничиться поддержкой 30 тыс. выделенных категорий заемщиков в год.

Падение кредитования до 500 млрд. рублей в год вредно для экономики и особенно для связанной с ипотекой сферы жилищного строительства. Так как ипотечное кредитование – не единственная актуальная задача, то не просто ускорить восстановление объемов.

В следующем материале продолжим.