Ипотека пришла навсегда. Часть 3. Основы для развития ипотечного кредитования. Увеличение объектов для кредитования.

Рассмотрение будет ограничено интересами физических лиц. Ипотечное кредитование, как и объекты, бывают разные. В своей деятельности по удовлетворению спроса клиентов и получению процентного дохода банк может кредитовать все что угодно и, на каких угодно условиях. Достаточно сопоставить спрос, риск и доход.

Можно выделить, правда, весьма условно, классическое кредитование, когда объект приобретается с целью постоянного в нем проживания. Система будет устойчивой, когда условия этого проживания соответствуют массовым представлениям о жилищных условиях. Критерий простой – объект не обладает условиями эксклюзивности и может найти другого массового потребителя. Таким образом, исключаются элитные объекты как городские, так и загородные и специфические объекты, такие как дачи.

С точки зрения банковской терминологии такая характеристика объекта называется ликвидностью. Классическая ипотека, кроме ликвидности объектов должна соответствовать требованиям по рефинансированию, то есть кредиты могут быть преобразованы в ИЦБ и получить рефинансирование. Определена устойчивая взаимосвязь между стоимостными характеристиками рефинансирования и качеством кредитов. Качество в данном контексте является множественной характеристикой. Современные инвестиционные технологии позволяют улучшить качество выпуска ИЦБ. Такое улучшение всегда платное. Например, увеличение размера младшего транша, который обычно выкупается банком, усиливает старший транш для инвесторов, но приводит к затратам банка.  Ипотечное кредитование можно сравнить с вечным двигателем, который не может работать из-за трения. В цепочке кредитование-рефинансирование роль трения играют затраты, которые необходимы для компенсации разницы между идеальным и реальным качеством.

Связь между объектами недвижимости и развитием ипотечного кредитования прямая и явная. Чем больше «правильных» объектов, тем больше возможности для развития ипотечного кредитования. «Вечность» ипотечного кредитования  в его возможности рефинансирования. При макростатистике ипотечное кредитование измеряют долей по отношению к ВВП. Другими словами размер ипотечного кредитования может быть настолько велик, что влияет на всю экономику страны и только ограниченно может поддерживаться бюджетными средствами. В пределе к этому надо стремиться и в РФ, что справедливо было отмечено в Первой стратегии развития ипотечного кредитования 2000 года.

К интересующим нас объектам отнесем квартиры и дома в местах массового проживания. Массовое проживание - понятие условное, но характеризуется том, что весьма велика вероятность, что квартира и дом, понадобятся другому владельцу.

Необходимое количество объектов, пригодных к продаже с применением ипотеки определяется следующими факторами:

1. Строительство новых объектов. При этом, кредитование, может осуществляться и на этапе строительства.

2. Обеспечение удобного оборота жилья, находящегося в собственности.

3. Капитальный ремонт жилья.

Несколько цифр и комментариев.

Цифры, которыми оперирует статистика, весьма грандиозные.  В 2014 год в РФ построено 72 млн. кв. метров жилья. Жилищный фонд можно оценить в 3 500 млн. кв. метров. В этом фонде ветхого и аварийного порядка 100 млн. кв. метров.

В последние годы не случайно получило бурное развитие кредитования квартир в новостройках. Объект типовой, не имеющий многолетней юридической истории с темными местами, соответствующий современным требованиям. Новостройки – задел для ипотеки в перспективе 5-10-лет, когда квартиры выйдут в активный оборот на вторичный рынок.

Не меньшее значение имеет поддержание оборота среди вторичного жилья. Оборот поддерживается наличием определенного количества свободного жилья и хорошей регистрационной и правовой поддержкой. Иными словами для ипотечного кредитования не удобны квартиры, приобретаемые в результате сложной сделки с цепочкой из 5-ти квартир, а также квартиры без должной юридической частоты. Можно сказать, что индивидуальная работа, позволяет провести сделку любой сложности, а риски застраховать. Но стоит отметить, что накладные расходы (прямые и косвенные) на такие сделки увеличиваются. Хотя бы два момента – трудозатраты, помещения для проведения сделок, невозможность проведения сделок в безналичной форме. Все это предъявляет определенные требования к банку. Подробнее этот вопрос будет описан в разделе «инфраструктурное обеспечение снижения ставки ипотечного кредитования».

Для ипотечного кредитования в РФ интерес представляют два показателя с разбивкой по субъектам федерации: обеспеченность жилым фондом в кв. метрах на человека, ввод жилья в квадратных метрах на человека. Ветхий фонд и аварийный должен быть исключен из обеспеченности. Интегральный показатель в виде суммы упомянутых квадратных метров показывает перспективный ресурс для рынка жилья. Пример. Обеспеченность жильем находится в диапазоне 13,3 – 30 кв. метров на человека. Среднее значение по РФ - 23,4 кв. метра. Новое строительство характеризуется так: 0,5 квадратного метра в год на человека в среднем по РФ. В регионах разброс (выборочная оценка) отличается в 10 раз от 0,1 до 1 метра на человека. 

В практическом плане это означает, что не из каждого региона можно выжать планы по перспективному развитию ипотечного кредитования в горизонте 5-10 летнего планирования. Это ограничение по объектам. Стоимость объектов и доходы рассмотрим позже.

Все практики знают, сколько клиентов не выходят на сделку в нормативный срок из-за отсутствия объекта.

Не случайно упомянут ветхий и аварийный фонд. Это будет темой десятилетия. Причем, острота будет неравномерной. Замещение новым жильем и старение фонда весьма неравномерно. К этому стоит прибавить революцию в организации капитального ремонта. Коротко – государство берет на себя только ветхий фон, а остальное граждане делают сами. Это тема для отдельной большой статьи с расчетами. Только два момента – средства для ремонта практически у любого субъекта в дефиците, а накопление средств граждан на ремонт очень медленное. Вносит собственник по 7 рублей за метр в месяц на специальный счет и копит весь многоквартирный дом, а деньги инфляция ест. Бег белки в колесе с песчаным полом получается.

Вывод. Строительную отрасль и жилищное хозяйство надо поддерживать при любом кризисе в первую очередь, вместе с банками. Если нет, то неравномерность социально-экономического развития региона будет увеличиваться, а это, кстати, модная тема миграции трудовых ресурсов и т.д. и т.п.

Что любопытно. Строительная отрасль может существовать при любом кризисе и санкциях. Смена поставщиков и импортозамещение нужно и здесь, но в нашу строительную отрасль все-таки верится.

В первом разделе обсуждались средства для фондирования ипотечного кредитования. Эти деньги пойдут в строительство через покупателей и обеспечат до половины стоимости нового строительства (с пониманием некоторого снижения). А вот вторую половину надо искать в разделе проектное финансирование, кредитование юридических лиц и т.д. С собственными средствами в строительной индустрии придется туго. А 72 млн. кв. метров нового жилья в 2014 году будет еще долго греть память многих руководителей со словами «мы это сделали».

И еще раз хочется повторить лозунг, что ипотечное кредитование может стать локомотивом развития экономики.

Проложим рассматривать и другие аспекты движения этого локомотива.