Шагаем слишком широко

Хороший все-таки портал «ЛюдиИпотеки»! Так много интересного на нем размещают. Интересного, а порой и смешного. Очередной повод повеселиться я получил, читая блог «коллеги по перу» Александра Савинова.

Начинает автор хорошо и многообещающе: «Проблема жилищной политики в государстве кроется в отсутствии цивилизованного рынка аренды и механизмов защищающих накопления граждан от роста квадратных метров жилья» (за авторскую пунктуацию здесь и далее не отвечаю).

Не могу с этим не согласиться. Мы действительно слишком многого ждем от ипотеки в России, зачастую требуя от нее невозможного. Ни в одной стране мира, даже в США, где 70 процентов населения являются ипотечными должниками, не рассматривают ипотеку как панацею от всех жилищных бед. Ипотека – прекрасный инструмент для приобретения собственного жилья, но предназначен он исключительно для среднего класса. Остальным, менее состоятельным гражданам в «цивилизованных странах» предлагается воздерживаться от жилищной собственности и пользоваться (хотя бы временно) съемным жильем - на условиях коммерческой аренды или социального найма. Потому что даже в коммерческом ее исполнении, не говоря уже о социальном, аренда обычно дешевле ипотеки, если речь идет о жилье с сопоставимыми потребительскими качествами. Правда, дешевле она только потому, что в арендных платежах, в отличие от ипотечных, нет «капитализирующей составляющей», направляемой на выкуп квартиры или дома. Но если такая задача в данный момент не ставится, то аренда действительно предпочтительнее.

Не стану спорить я и с тем, что, искусственно расширяя границы применения ипотеки за пределы среднего класса – в сторону менее обеспеченных граждан, - мы у себя в России, во-первых, вредим репутации самой ипотеки (она не оправдывает ожиданий народа), а во-вторых, отвлекаемся от действительно конструктивного решения жилищной проблемы.

«Никто не предлагает отменять ипотечное кредитование, но следует предоставить еще несколько вариантов выхода из положения для людей, которые даже при снижении кредитных ставок не имеют возможности брать такие займы», - замечательная фраза Александра, в которой я мог бы подписаться под каждым словом. Однако какой же конкретно вариант предлагает автор? Насчет этого в статье информации немного: все больше лозунги. За информацией же автор предлагает зайти на специальный сайт программы «Жилищный шаг». Там лозунгов не меньше, но и идея изложена. Изложу ее и я. Уж извините, как понял.  

Есть два человека, у каждого из которых имеются собственные целевые жилищные накопления в размере половины стоимости квартиры. Отличаются эти граждане друг от друга лишь тем, что одному пока есть где жить, а другому негде. И вот им предлагается сложиться и купить целую квартиру. Тот, которому есть где жить, становится почему-то ее собственником и называется ПОКУПАТЕЛЕМ. А тот, кому жить негде, собственником отчего-то не становится (хотя вложил столько же) и именуется уже АРЕНДАТОРОМ.

«Покупатель, - пишется далее на сайте, - по условию договора, не имеет возможности проживать в купленной квартире до момента полного расчета, но благодаря этому он возвращает Арендатору предоставленную сумму без процентов и с учетом своих возможностей. Все это время Арендатор бесплатно проживает в купленной квартире… Объединяя для покупки жилья Покупателей и Арендаторов, Программа «Жилищный шаг» рассматривает аренду и покупку квартиры не как разрозненные элементы, а как целостный механизм. Попытки рассмотреть изложенную систему с точки зрения только одного из участников приводят к непониманию сущности ее применения».

Вот, оказывается, в чем дело! Ради Бога, не примеривайте на себя, уважаемый читатель (и возможно, потенциальный участник Программы), ни одну из ролевых позиций. А то ничего не поймете.

А я все-таки попробую примерить.

Итак, в терминологии авторов программы, я – ПОКУПАТЕЛЬ. Неважно откуда, но у меня есть некая сумма в размере половины стоимости какой-то квартиры. Сейчас мне эта квартира не нужна, но потребуется в будущем – например, для подрастающей дочери. Цены на жилье стремительно растут, и я бы хотел защитить свои целевые жилищные накопления от обесценивания. Авторы анализируемой программы предлагают мне прекрасное в своей наивности решение – купить квартиру вдвоем с неким едва знакомым мне типом, которому жить негде. Внесенная им половина суммы будет оформлена как его заем мне - под залог купленной нами квартиры. И этот свой долг я буду возвращать постепенно, в удобном мне режиме (???), да еще и без процентов - только «тело кредита». Звучит неплохо, но что взамен. А взамен подобной благодати этот тип, со своими домочадцами, будет все это время жить в принадлежащей мне квартире практически бесплатно, т.е. платя, например, 200 долларов льготной арендной платы вместо рыночных 1300 (так написано на сайте, но как-то туманно).

С этого момента я, Покупатель, перестаю понимать свою выгоду. Я имею 50% стоимости интересующей меня квартиры – так? Да с такими деньгами меня в любом банке разве что не расцелуют! Не бегая за справками, буквально по паспорту, я за один-два дня получу одобрение на ипотеку, причем по ставке в районе 12% годовых. По нынешним временам это само по себе недорого. А теперь учтем, что начисляться эти проценты будут лишь на половину стоимости моей квартиры. Следовательно, в пересчете на всю ее стоимость получится всего лишь 6% годовых. А это уже существенно дешевле, чем средние арендные ставки. В Москве, например, они составляют от 8 до 12% годовых. Как видим, у меня остается еще солидный запас - на выплату банку не только процентов, но и самого тела кредита.              

Почему бы мне в таком случае не взять этот кредит? И не сдать купленную на него квартиру в обычную, рыночную, аренду? Получаемая мною арендная плата полностью покроет мои платежи по кредиту, и, следовательно, в финансовом отношении данный вариант нисколько не уступает варианту, предлагаемому в Программе «Жилищный шаг». Зато плюсов-то сколько! Я не должен искать чудака-арендатора, у которого есть собственные немалые накопления, – раз. Не понравится мне нынешний арендатор (плохо содержит квартиру), я его в два счета выдворю и найду другого - два.  Понадобится мне квартира для собственных нужд, я спокойно прекращу арендную историю, и это потребует от меня только текущих платежей по кредиту, а не возврата Арендатору всей еще не выплаченной ему суммы – три.

Так что, извините, уважаемые авторы Программы, но, по-моему, с точки зрения основного фигуранта (которого уместнее, по-моему, называть не Покупателем, а Инвестором), ипотека все же лучше.

Теперь посмотрим на эту историю со стороны АРЕНДАТОРА. Тут тоже какая-то ерунда. Если рассматривать схему в чистом виде, т.е. 50/50, то я, Арендатор, вполне состоятельный человек, не хуже Покупателя. У меня ведь тоже имеется 50 процентов собственных средств на квартиру. И я также хотел бы защитить их от обесценивания. Увы, согласно правилам Программы, я должен дать их в беспроцентный долг слабо знакомому мне типу, взамен получив право залога на квартиру и возможность пользоваться ею за двести долларов в месяц. Двести долларов – это, конечно, хорошо. Но мои накопления, возвращаясь мне без процентов, стремительно обесцениваются, а желанная квартира (которую в конце концов я все-таки хотел бы купить) столь же стремительно дорожает. Поэтому, помимо двухсот долларов аренды, я вынужден буду постоянно откладывать деньги: а) на компенсацию инфляционных потерь по выданному мною беспроцентному займу; б) на вторую половину квартиры, постоянно растущую в цене.

Углубляться в серьезные расчеты, право, не хочется, но, навскидку, есть большие сомнения, что в конечном итоге мне, Арендатору, этот вариант окажется выгоднее, чем простая ипотека. Ведь не такой уж я и бедный, если смог уже первую половину собрать. И, стало быть, ипотеку и мне дадут с удовольствием.

Впрочем, анализируемая нами Программа предусматривает вариант и для тех, кто больших накоплений не имеет. Минимальный порог вступления в нее – 20%. Остальные 30, написано на сайте, готова добавить Программа «Жилищный шаг», причем всего под 10% годовых. Это, конечно, меняет дело, придавая программе столь недостающий ей аромат «социальности». Но и вопросы остаются, главный из которых – откуда такая щедрость? Даже Сбербанк и тот повышает ставки по ипотеке, в среднем доходя примерно до 13%. АИЖК в январе тоже дорожает. А тут всего лишь 10%…  В реальности финансирования такой программы я что-то сильно сомневаюсь.  Как, впрочем, и в реальности ее целиком.

*                                               *

*

Сказанное выше вовсе не означает, что все у нас отлично и ничего нового не требуется. Еще как требуется! Ипотека в России действительно мало кому по карману, и ее бы, матушку, разбавить альтернативными программами, в том числе арендными и накопительными. Только вот беда: для создания реально работающей программы такого рода и масштаба, как показывает практика, благих намерений и молодого задора маловато.