Цифры по рынку по итогам 2011 г. и тезисы выступления

Каждая шестая сделка с жильём происходит с использованием ипотечного кредита (17,6%).
Доля просроченной задолженности по рублёвым кредитам сократилась с 2,5% до 1,9%, по валютным кредитам выросла с 10% до 11,8%. (до 13,2% в марте 2012 г.). Однако доля валютных кредитов в объёме выданных кредитов неуклонно сокращается (на 01.01.2012 – 2,7%, в марте 2012 г. – 1,3%), поэтому в целом доля просроченной задолженности уменьшается (с 3,7% по 3,1%).
Таким образом, для выхода из кризиса ипотеке потребовалось менее двух лет.
Средний срок кредитования сейчас – 14,6 лет, ставка по рублёвым кредитам – 11,9%, по валютным – 9,4%. Предпосылки для существенного повышения процентных ставок отсутствуют.

Определённую роль в достижении таких показателей сыграло государство.
Как известно, жилищная политика государства реализуется посредством программы «Жилище» на 2011-2015 годы, объём финансирования которой составляет за весь период действия и за счёт всех источников финансирования почти 621 млрд. рублей.
Кроме того, принята Стратегия развития рынка ипотечного кредитования до 2030 года, в которой намечены основные векторы развития рынка и другие программные документы.
Без сомнения, самую большую практическую пользу ипотечному рынку оказывает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.
Коллеги помнят, что особенно в период кризиса ни одно выступление на конференциях по ипотеке не обходилось без реверанса в адрес этого института развития.
Это что касается практики. У федеральных органов исполнительной власти роль другая – формирование правового поля, координация и надзор.
В части законотворчества проделана большая работа, в первую очередь, по корректировке закона «Об ипотеке». Изменениями, вступившими в действие в декабре 2011 г.:
- сокращены сроки государственной регистрации ипотеки (теперь зарегистрировать жильё можно за 5 дней, нежилые помещения и земельные участки – за 15 дней);
- обеспечена возможность внесудебного обращения взыскания на нежилые объекты;
- предоставлена возможность кредитору оставлять объект залога за собой и прощать убытки заёмщику в случае если стоимости недвижимости не хватило для полной компенсации убытков кредитора.
Кроме того, сейчас в активной фазе находится работа по подготовке проекта федерального закона «О деятельности по взысканию долгов»; разрабатываются механизмы классического ипотечного страхования; обсуждается законопроект о потребительском кредите, нормы которого, как ожидается, тоже будут касаться ипотечных сделок.

Риски ипотеки.
Помимо законотворчества государство в состоянии финансово помочь отдельным категориям граждан улучшить свои жилищные условия. И эта поддержка осуществляется иногда в дополнение к программе «Жилище», на основе отдельных поручений и нормативных актов. Например, содействие в ипотечном кредитовании для отдельных категорий граждан – врачей, учителей, молодых ученых, молодых инженеров, военных и других.
Надо сказать, что Минэкономразвития тщательно рассматривает такие предложения на предмет их рискованности. Так, мы всегда занимаем отрицательную позицию по вопросу субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам. Планирование бюджета у нас осуществляется на трёхлетний период, а ипотечный кредит растягивается на десятилетия. Опасность субсидирования процентных ставок ощутили на своей шкуре многие заёмщики в период кризиса. Свою часть платежа они исправно платили, а та часть, которую обязался платить субъект Российской Федерации, оказывалась неоплаченной. В итоге – просрочка, требование банка о досрочном возврате кредита и обращение взыскания на предмет залога. И «в довесок» - рост социальной напряжённости.
На наш взгляд, более перспективными механизмами финансовой поддержки является субсидирование первоначального взноса по ипотечному кредиту или субсидирование частичного досрочного погашения. Это разовые платежи и они не ведут к образованию долгосрочных обязательств государства.

Альтернативы.
С другой стороны, мы понимаем, и вы со мною согласитесь, что далеко не всем гражданам так уж необходим ипотечный кредит. Скажем, молодая семья или молодой специалист не имеют ещё желания закрепиться на одном месте, имеют маленькие доходы и знают, что в дальнейшем им понадобится более просторное жильё, причём, возможно, в другом месте. Для них важна мобильность.
Таким гражданам больше подходит вариант найма жилья. Желательно легального найма с предсказуемыми последствиями.
Концепция развития рынка арендного жилья экспертами уже подготовлена, поручение Президентом на эту тему дано, но результата ещё придётся подождать.
А выдача ипотечных кредитов категориям граждан, которые с трудом сводят концы с концами, может привести к социальному взрыву в случае неисполнения ими своих обязательств.
Ведь кредиты таким гражданам выдаются за счёт бюджета, что подхлёстывает инфляцию и не позволяет снизиться процентным ставкам по рыночным ипотечным кредитам.

Выводы
Поэтому, с точки зрения рисков, ипотека должна оставаться сугубо рыночным продуктом, с объяснимыми и реальными условиями для всех. Именно в этом случае процентная ставка по ипотечным кредитам сможет снизиться.
Ипотека – это, в первую очередь, бизнес, взаимовыгодный, но и взаимообязательный. Это надо всегда учитывать и не стремиться перевести её в сферу благотворительности, как в своих рассуждениях любят делать журналисты.

Недавно я услышала интересную аллегорию: докладчик на одной из конференций задался вопросом: чем был кризис 2008 года – небольшим дождём, от которого мы спрятались под зонтом, а когда он кончился, продолжили идти той же дорогой, или туннелем в Швейцарии, выезжая из которого, видишь совсем другой пейзаж?
Очень хотелось бы, чтобы этот кризис послужил уроком как для кредиторов, так и для заёмщиков. И после него рынок ипотеки ощутил бы качественные улучшения. И мы увидели бы другой пейзаж. Российский.