Каковы уроки кризиса в сфере ипотечного жилищного кредитования

Савинов Александр

Руководитель Программы "Жилищный шаг"

"Нужно применять механизмы жилищного кредитования, по которым граждане смогут исправно платить"!

Многие грамотные специалисты справедливо обвиняют американскую модель ипотеки (сикьюритизацию) в появлении высокорискованных ипотечных кредитов, ставших причиной кризиса subprime.

Мы должны учитывать уроки.

Один из них состоит в том, что качество ценной бумаги определяется платёжеспособностью заёмщика (а не залогом квартиры), который лежит в ее обеспечении. И доверие инвесторов, в конечном счете, зависит от их доверия не к первичному активу, т.е. объекту недвижимости, а к платёжным возможностям граждан, оплачивающих ипотечные кредиты. А они у нас в стране очень низкие. Что с этим делать кредитные организации пока не знают. На что, мы предлагаем продуманное и взвешенное системное решение.

Основные риски - применения механизма ипотеки связаны с нарушением экономических границ ипотечного кредитования. Когда кредиты начинают предоставлять заведомо неплатёжеспособным заёмщикам. Это очень хорошо видно на примере США.

Технология ипотечного кредитования имеет отдельные сложные элементы, связанные с оценкой кредитоспособности большого круга заемщиков. В погоне за клиентами банки, не только манипулируют процентными ставками (в целях рекламы), но и привлекают лояльным отношением к оценке платежеспособности заемщиков. При этом, как показывает практика, количество случаев мошенничества резко возросло. Особенно большим оно было до начала ипотечного кризиса.

По статистике, чаще всего "мошенничество" совершается с помощью поддельных справок и документов, а также брокеров и сотрудников банка, имеющих доступ к кредитному делу и возможность внести в него изменения. Изменить информацию о заемщике, причем и без его ведома, может брокер, и сотрудник банка, мотивируемый выполнением плана и вытекающей из этого премией или зарплатой.

Ущерб, нанесенный завышением платёжеспособности заёмщика обходится ипотечной индустрии и экономике в сотни миллионов и даже миллиарды долларов. В среднем по кредитам, которые обычно кончаются дефолтом, потери кредитора (банка) в США оцениваются в 37-40% от выданной суммы.

Причины негативного сценария на рынке ипотечного жилищного кредитования, который перерос в мировой финансовый и экономический кризис, в предоставлении кредитов заведомо неплатёжеспособному заёмщику.

А уйти от проблем и ответственности банкам помогала «страховка» от рисков неплатежа. Выдав «некачественный кредит» сотрудники банков – с помощью покупки страховки (cdo) и далее перепродажи пула ИЦБ (сикъюритизации), передавали риски другому участнику рынка - квазигосударственным агентствам - Фени Мей (Fannie Mae) и Фреди Мак (Freddie Mac) гарантирующих 5 трлн. ипотечных займов страны. Перепродавая мусорные, по сути, активы инвесторам по всему миру, прикрываясь высокими рейтингами таких активов. ( «Ведь они поддерживаются государством»).

Фени Мей (Fannie Mae) и Фреди Мак (Freddie Mac) - фирмы гарантирующие почти половину ипотечных займов американцев были созданы Конгрессом страны именно для помощи гражданам в приобретении жилья. По  примеру которых создано наше АИЖК.

По мнению крупнейшего американского финансиста Дж. Сороса, нынешний кризис был обусловлен, прежде всего, моделью организации рынка ипотечных кредитов. Дж. Сорос заявил, что американская система финансирования ипотеки больше не работает - она нуждается в полной перестройке. Основной недостаток ипотеки связан с риском инвесторов. Степень риска инвестора зависит от платёжеспособности должников по ипотечным кредитам. Западная модель кредитования не обеспечивает инвестора необходимыми гарантиями надёжности вложения и под вопросом на западе стоит само её существование.

Каждый случай неплатежа по ипотечным кредитам обесценивал весь выпуск ценных бумаг. Успешное применение модели жилищного кредитования предполагает создание надёжного механизма обеспечивающего минимизацию рисков неплатежей.

По поводу неплатежей и сомнительных заемщиков. У нас в России, по западным меркам, все заемщики – сомнительные. И все выдаваемые кредиты – субстандартные. Доходы граждан России значительно ниже европейских и американских, поэтому не стоит, рассматривать западную модель ипотеки в качестве панацеи от всех жилищных проблем.

В России на почти свободном рынке (95 % непотребителей) банки борются за одного и того же ипотечного клиента.  Остальные граждане не проходят по доходам. И не могут потянуть ипотечный кредит на столь длительном промежутке времени.

Программа «Жилищный шаг» разработана для населения с невысоким уровнем доходов. Мы предлагаем быть разборчивым в применяемых способах завоевания рынка. Что касается жилищного кредитования, то у нас еще много неосвоенных клиентских ниш. Большая часть населения нуждается в жилье, что открывает возможности для массового рынка.

Механизм Программы позволяет уйти от примитивного способа оценки платёжеспособности заёмщика и не создавать условия, когда справочки являются основанием для выдачи кредита.

Предоставление сведений по Программе «Жилищный шаг» не влияет на механизм ее работы, поскольку ссуда будет обеспечена более 50% стоимости квартиры (первоначальными взносами участников). А платежи выстроены таким образом, что посильны даже для одинокого человека.

Первое, что мы хотим уточнить, что заёмщик с большой долей вероятности может не потянуть ипотеку, если месячный платеж превышает 45% от дохода. (В США, кстати, этот показатель не может превышать 31 %). Только тогда этот платеж будет под силу при любой ставке и любой цене квадратного метра.

Мы считаем, нужно, чтобы платежи были посильны. Ставка и цена квадратного метра - тоже проблема, но неспособность заёмщика платить, главная причина тормоза в развитии ипотеки в России и она в Программе «Жилищный шаг» решается экономическим (рыночным) путем.

Программа "Жилищный шаг предлагает применять механизм жилищного кредитования, по которому граждане смогут уверенно и исправно платить, чтобы у банков не было необходимости применять взыскание, а у граждан не возникало страха, что они не смогут платить и из-за этого всё потеряют.

Понятно, что если будет низкая ставка и низкая цена метра, то граждане смогут купить более качественное жилье. Но в данном случае важно, Программа предоставляет условия, чтобы граждане России смогли за приобретенное жилье платить.

Для нас защита платёжеспособности заемщика – это важный момент, на котором построен механизм Программы и по которому и мы выстраиваем его работу.

Механизм Программы создаёт для решения жилищного вопроса такие условия, когда заемщик не чувствует себя поставленными на грань выживания и решение жилищного вопроса для него не является непосильным бременем. Это тот комфортный уровень ежемесячных платежей, не превышающий — 20-25% от совокупного семейного дохода.

Выводы:

Ипотека не прошла в России экзамен на приемлемость и совместимость.

Основные риски - обесценивания активов, приводящие к снижению доходности ценных бумаг, связаны с нарушением экономических границ ипотечного кредитования, когда кредиты начинают предоставлять неплатёжеспособным заёмщикам. Это очень хорошо видно на примере США.

Жилищное кредитование может способствовать притоку капитала в сектор рынка жилья, только при правильной организации. Под него должна работать финансовая бизнес модель соответствующая экономическому развитию страны. (Позволяющая гражданам исправно платить). Поэтому ипотека по американской модели не может и не должна рассматриваться как единственное решение жилищных проблем в России.

До этого, на протяжении почти пятнадцатилетнего периода, начиная с принятия Федерального Закона «Об ипотеке» (в 1998 году) ипотека в нашей стране пыталась набрать обороты. И все это происходило на наших глазах, в течение последних пятнадцати лет.

В результате, на отечественном рынке так и не заработал механизм рефинансирования ипотечных ценных бумаг, что является одним из важнейших условий доступности ипотечных кредитов за счет снижения процентных ставок под влиянием объективных факторов, а именно путем привлечения в ипотеку инвестиций.

В итоге нет, ни существенного роста предложений, ни конкуренции на рынке. Ставки по кредитам устанавливаются искусственным путем.

«Достижением» многолетних усилий участников рынка стал суммарный объем в 13 сделок трансграничной секьюритизации, основанных на российских активах.  Что, на мой взгляд, не позволяет с полным основанием говорить о том, что в нашей стране создан работающий механизм рефинансирования ипотеки.

По нашему мнению, ситуация на ипотечном рынке далека от стабильной. Нынешний кризис – первый, но ен последний в истории российской ипотеки.

Когда ипотека обретет второе дыхание для своего очередного «масштабного рывка»? На этот вопрос, вряд ли кто сегодня в нашей стране может дать точный ответ. Хотя, полагаю, более конструктивно делать не такого рода прогнозы, а акцентировать внимание на ключевых моментах, которые могут помочь хотя бы выйти из сложившейся ситуации.

Чтобы успешно лечить болезнь, нужно грамотно и честно поставить диагноз. А признаки ипотечной болезни таковы:

В России люди не могут тянуть слишком высокие ипотечные платежи!

Несмотря на предпринимаемые усилия на рынке все же наблюдаются т.н. «повторные дефолты», то есть дефолты по кредитам, уже прошедшим реструктуризацию.

Не ослабевает социальная напряженность по кредитам, находящимся в стадии судебного производства (в судах на рассмотрении более 20 тысяч исков). Нередко в ходе судебных разбирательств заемщик лишается (вследствие снижения цен на недвижимость) и первоначального взноса, и уже осуществленных платежей по ипотеке, и ипотечной квартиры – и, более того, продолжает оставаться должником банка.

Остроту ситуации придает и отсутствие в регионах т.н. фондов маневренного жилья, позволяющих гражданам, потерявших жилье, обрести временную крышу над головой.

Сегодня первостепенное значение придается не развитию кредитования, а разработке и поддержке мер по взаимодействию кредиторов с «проблемными заемщиками», то есть, клиентами банков, которые в силу форс-мажорных обстоятельств (потеря работы, существенное снижение зарплаты, болезнь и т.д.), вынуждены прекратить платежи по ранее взятым кредитам.

И все же виден свет в конце туннеля.

Итог ипотечного кризиса - знаковый для всех участников Рынка. Создана новая модель арендно - накопительного кредитования, предполагающая поэтапное решение жилищной проблемы. Заемщики получают возможность не только реструктуризации, но и выбора модели жилищного кредитования, государство снижает социальную напряженность, а банки, в свою очередь, продолжают работать на ипотечном сегменте рынка, расширяя линейку своих кредитных продуктов на людей с невысоким и средним уровнем доходов.

Новый механизм кредитования  позволяет снизить уровень риска дефолтов и просрочек по платежам и создать условия, чтобы граждане смогли за приобретаемое жильё  спокойно и уверенно платить.

Ипотечная технология не стоит на месте, и участники ипотечного рынка продолжают поиск оптимальных решений.  Жилищное кредитование в России будет жить и развиваться.  Возрождение жилищного кредитования произойдет в иной форме залогового механизма, но, думаю, не раньше, чем через два-три года.

Я искренне желаю, чтобы у наших властей и бизнеса проснулось понимание того, что надо применять альтернативные механизмы кредитования. И самыми эффективными будут арендно - накопительные схемы, с использованием ипотечного механизма, работающие на краткосрочных финансовых ресурсах.