Переуступка – новый тренд в продажах

Дорожная карта перехода от долевого строительства многоквартирных домов к проектному финансированию предполагала, что с 1 июля 2019 года застройщики будут поэтапно переходить на новое финансирование, оформляя проектное финансирование с эскроу-счетами для реализации исключительно новых объектов. Однако в конце 2018 года очередные изменения в 214-ФЗ взбудоражили строительный рынок, поскольку обязали всех застройщиков, независимо от даты получения ими разрешения на строительство перейти на новую схему финансирования. Но менять правила по ходу реализации проектов не так то просто. Поэтому были установлены критерии, при выполнении которых можно было достраивать объекты по старому порядку. Одним из таких критериев была продажа не менее 10% объекта строящегося жилья, с возможностью достроить объект до необходимой готовности (30%) до 1 октября 2019 года. Это уточнение стало катализатором продаж в первом полугодии 2019 года, а если быть точным – в мае-июне. Квартиры в строящихся домах десятками продавались аффилированным юридическим и физическим лицам для достижения заветного уровня в 10%. В результате в начале лета ФРС было зарегистрировано рекордное количество договоров долевого участия. С июля эти квартиры стали продаваться по схеме переуступок.

Согласно ст.11 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Уступка прав требования существовала давно, с момента продаж по договорам долевого участия, но повод для ее совершения был совсем другим. Раньше было выгодно покупать квартиры на ранней стадии строительства, практически на уровне котлована, и продавать их уже на высокой степени готовности, но до оформления собственности. Схема сделки – дополнительное соглашение к ДУДС (договор цессии), по которому права требования переходили новому участнику. Данное соглашение могло быть трехсторонним (продавец-покупатель-застройщик) либо двусторонним, но с согласием застройщика. Сделки были не массовые, некоторые застройщики либо вообще отказывались от таких сделок, либо устанавливали высокую комиссию, т.к. квартира для них уже продана, и дополнительные трудозатраты были не интересны. Банки также неохотно рассматривали кредиты на покупку таких квартир, т.к. сделки были достаточно трудоемкие. Часть кредитно-финансовых учреждений в принципе не выдавали ипотечные кредиты на приобретение квартиры по переуступке прав требования. Часто проходили сделки также по уступке, но немного по другой схеме: застройщик продавал квартиры юридическому лицу (как правило, рассчитывался квартирами с подрядчиком), и новый правообладатель квартиры перепродавал. Такие сделки проходили в стандартном режиме и не вызывали вопросов у банков и клиентов.

С июля 2019 года схема уступки стала практически в один ряд с ДУДС. Более четверти всех сделок по новостройке проходила по переуступке – и это стало нормой. Застройщики продают квартиры клиентам по цене ДУДС, поэтому для банков не возникает проблем с расчетом коэффициента кредит/залог (считается от цены ДУДС). Более того, можно уступать полностью оплаченные квартиры, либо частично, либо полностью с переводом долга на нового заемщика.

При всей массовости и более стандартизированной схеме, все равно существует ряд особенностей при проведении сделок с уступками.

1. Уступка от юридического лица.
2. Уступка от физического лица.

При уступке от юридического лица:

• осуществляется проверка юридического лица - правообладателя, учредительные документы;
• осуществляется юридическая экспертиза объекта: аккредитация в банке, мониторинг строительства, документы по продаже и оплате;
• подготовка и согласование дополнительного соглашения к ДДУС об уступке. При этом возможно согласование единой формы дополнительного соглашения и использовать его как шаблон в дальнейшем, т.к. это типовые не единичные сделки;
• схемы проведения сделок: аккредитивная либо безналичная, выдача кредитных средств после регистрации доп. соглашения в ФРС.

При уступке от физического лица:

• осуществляется юридическая экспертиза объекта и документов по оплате;
• подготовка и согласование дополнительного соглашения по каждой сделке, т.к. они индивидуальны.

Схемы проведения сделок идентичны как на вторичном рынке: аккредитив, сейфовые ячейки, безналичное перечисление после регистрации доп. соглашения в ФРС.

Доля сделок по переуступке составила во втором полугодии примерно 20% от объема ипотечных кредитов, выданных на покупку квартир в строящихся домах. Т.е. доля достаточна велика, поэтому закономерен вопрос клиентов, насколько велик риск покупки таких квартир. Но каких-то подводных камней при таких продажах практически нет. Новый правообладатель уравнен с первичным покупателем, его договор/доп. соглашение зарегистрированы ФРС, в случае приобретения квартиры с привлечением кредитных средств, права требования на эту квартиру также оформлены в пользу