Ипотечная телеграмма № 21. 2017 год: рекордная выдача и падение КПД локомотива развития

Ипотечное кредитование должно стать одним из локомотивов развития экономики, влиять на рост ВВП и, естественно, способствовать улучшению жилищных условий наших сограждан. Это - главные цели. Все остальные – обеспечивающие мероприятия.
В текущем году ипотечный локомотив становится похож на паровоз, в котором угля и воды закидывается много, а в результате пара много, а КПД не растет.

Все цифры и факты можно найти в других материалах. Всё что нужно выкладывается в открытом доступе в   магазине исследований. Бывают иногда и платные  специальные исследования.

Сегодня просто обозначим тезисы и предположения.
Рефинансирование – продукт года. По нему ставка зачастую лучше, чем на приобретение для заемщиков с улицы и без спецпрограмм.

Объемы рефинансирования растут у тех, кто этот продукт освоил. В структуре привлечения клиентов  рефинансирования занимаетдиапазон от 5 % до 45 % .
Заемщику хорошо – можно снизить нагрузку на семейный бюджет.
Кредитору неплохо – можно при появлении дешевых пассивов привлечь уже проверенных заемщиков.

Посмотрим, с точки зрения, социально-экономического развития страны. Это взгляд, когда нет одного выгодоприобретателя, а учитывается интересы общества и государства. С этой позиции рефинансирование - пустой и лишний продукт.
Допустим, что по итогам года 15 % ипотечной выдачи будет обеспечено за счет рефинансирования.

По нашим прогнозам выдача составит 1,9 трлн рублей. Без рефинансирования получается 1,615 трлн рублей. Это даже меньше рекорда 2014 года.

Рекорды экономику не двигают. Важно посмотреть, что за объемом кредитования стоит.
В первую очередь, это покупка квартир на первичном и вторичном рынках. В обоих случаях улучшаются жилищные условия. При работе с новостройками работает хороший мультипликатор вложений. То есть, вклад в ВВП усиливается за счет сопутствующих услуг помимо ипотечной сделки. При вторичке это также работает, но с меньшим мультипликатором.
Во вторых, это кредитный портфель, который дает и пользу экономике банков и налоги и т.д.

Итак, 15 % работы банков для ВВП идет впустую. Портфель растет у конкретных банков, а общий кредитный портфель растет меньше, чем бы мог.
Квартиры на эти 15 % не покупаются, но идет перераспределение клиентов и кредитных портфелей между ипотечными кредиторами.
В конце года мы увидим 30 % рост продаж относительно прошлого года, а относительный рост портфеля будет меньше, чем по итогам 2016 года (было 15 % прироста рублевого кредитного портфеля, 28,5% прирост выдач).

Рефинансирование по своей глубинной сути является только финансовой сделкой. В ней ипотеки в философском смысле нет. Смена залогодержателя и выгодоприобретателя не в счёт.
Промежуточный вывод. Объем выдач и прирост выдач будут в 2017 году рекордными, а прирост кредитного портфеля нет. Снижение мощности ипотечного локомотива уменьшится на уже ранее упомянутые 15 %. Вся система будет на эти 15 % крутиться на месте.

Что делать?
Рефинансирование своих. Если не был просрочек, то допсоглашение подписали и всё – никаких объяснений, что качество обслуживания хорошее и ставку резервирования менять не надо. Чуть сложнее с обслуживанием ипотечных облигаций, если они есть. Не хочется выкупать назад закладные с изменившимися условиями, делая условное досрочное гашение.
Смею предположить, что специалисты предложат многотраншевую бумагу, устойчивую к таким изменениям. С одним траншем, возможно, будет сложнее. Но любители однотраншевых бумаг что-нибудь придумают.

А если устранить причину рефинансирования – фиксированную ставку? Подумать только: кредит на 20 лет при фиксированной ставке. Это сюрреализм.
Можно возразить, что нет индикатора для плавающей ставки. Дело не в индикаторе, а в источнике пассивов. Конструкция должна обеспечивать гарантированное получение финансовых ресурсов кредиторами в неограниченном объеме по сложившимся условиям, пусть даже, через выпуск и продажу облигаций.

Тогда все кредиты на рефинансирование чужих клиентов пойдут не для своего кредитного портфеля, а на общее социально-экономическое развитие.
Можно сказать, что всё это суета. Всех отрефинансируем и через пару лет пустых кредитов не будет (почти), а деньги пойдут только на приобретение квартир. Хорошо. Не только. Пусть идут на кредитование наемных домов и развитие арендного жилья. Та же ипотека, только вид сбоку.
Но тогда надо поверить, что цикличности нет, цены и ставки колебаться будут, но в правильном направлении – всё больше вниз.
Сложившиеся обстоятельства заставляют практиков сегодня развивать продукт рефинансирование, но это не мешает задуматься о его суетливой и не очень рациональной сути.

Заключение
Через некоторое время всё изложенное будет количественно измерено. По итогам года – точно.
А что сейчас?
Заемщикам надо радоваться и пользоваться.
Кредиторам надо понимать, что в 2017 и 2018 годах без рефинансирования продуктовая линейка будет не полной. Внедрять надо и продукт для чужих заемщиков, и опцию для своих.
В современном мире бизнес идея, как правило, работает на подъеме не больше двух лет.
С 2017 и 2018 годами всё понятно и по объемам и по участникам рынка: кто, что и сколько.
Отрабатывать надо 2019 год. Пока на уровне мыслительного упражнения. Чем мы и займемся скоро.