Антон Комаров: В 2020 году не исключен некоторый откат ставок по ипотеке обратно к 9-9,5%

Как повлиял переход на эскроу счета на рынок новостроек, изменятся ли цены на жилье и ипотечные ставки, а также о планах на 2020 год рассказывает заместитель руководителя бизнеса ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью Департамента продуктов банка «Санкт-Петербург» Антон Комаров.

VI РОССИЙСКИЙ ИПОТЕЧНЫЙ КОНГРЕСС

- Какое событие стало самым значимым для банка «Санкт-Петербург» в 2019 году?

Выделить какое-то одно событие довольно непросто. Безусловно, жизнь рынка в этом году можно разделить на «до и после», держа в уме первое июля и вступление в силу поправок к 214-ФЗ. Однако, шоковыми эти изменения не стали, несмотря на мрачные прогнозы многих экспертов. Да, влияние поправки оказали значительное, и в полной мере оценить эффект от перехода пока не представляется возможным, ведь полную картину мы увидим лишь через пару лет. Но два совершенно разных полугодия по объему выдач ипотечных кредитов мы уже получили. Первое – с бурным ростом, а второе – со стагнацией. В среднем они дали цифры, близкие к результатам прошлого года.

Кроме того, в прошедшем году мы запустили уникальный для рынка продукт – залоговые счета. По сути, залоговый счет являются заменой аккредитиву на первичном рынке и в связке с эскроу счетом дает удобный и юридически легитимный способ расчета. Но это не единственная сфера их применения. Ими также можно пользоваться и на рынке аренды.

- Был ли «Санкт-Петербург» готов к переходу застройщиков на работу с эскроу счетами?

Банк был готов к запуску эскроу счетов на первичном рынке. Мы апробировали этот инструмент на сделках по вторичке еще с 2017 года. А в декабре этого года перешагнули рубеж в 10000 открытых эскроу счетов. Кроме того, с одним из наших партнеров, компанией «Строительный трест», мы еще в 2018 году, одними из первых в РФ, начали работу по эскроу счетам на первичном рынке. Благодаря такому опыту наши клиенты не почувствовали перехода на новую схему, сделки для них остались такими же легкими и комфортными. Для рынка Санкт-Петербурга изменения прошли достаточно мягко. БОльшая часть объектов строительства реализуется пока по старой схеме. В то же время, по моим ощущениям, вывод на рынок объектов после 1 июля сократился.

- Подорожают ли квартиры из-за перехода на эскроу счета?

Цены на первичном рынке выросли, в зависимости от проекта, на 10-20%. Это привело к поступательному росту средней суммы кредита. На вопрос будет ли проект по эскроу счетам дороже, однозначный ответ дают сами застройщики – стоимость финансирования закладывается в цену, что весьма логично.

- Насколько оперативно банки реагируют на изменения в действующих правилах?

На старте реализации жилья по новой схеме банки и застройщики вели очень активную работу по согласованию схем взаимодействия и отладке клиентского пути. Мы с нашими партнерами разбирали возможные варианты проведения сделки, независимо от того, кто является банком-эскроу агентом и, при необходимости, корректировали тот или иной шаг в процессе. В результате к 1 июля все пути при приобретении недвижимости на первичном рынке были известны. Любые изменения оперативно вносятся по факту обнаружения их необходимости, будь то анализ текущего процесса или изменения, предписанные регулятором.

- Можете спрогнозировать динамику ипотечных ставок в 2020 году?

В течение года мы увидели и рост ипотечных ставок, и их снижение. Самые низкие ставки в течение года мы наблюдаем именно сейчас. Это стало возможно, отчасти, благодаря снижению ключевой ставки. Но немаловажную роль сыграло сжатие рынка, при котором аппетиты многих игроков не уменьшились. Поэтому в погоне за долей и объемом некоторые банки встали на путь демпинга, цель которого «пылесосить» рынок. В банке «Санкт-Петербург» в течение года ставки находились на рыночном уровне. Мы приросли по итогам 11-и месяцев в объеме выдач, приросли в объемных показателях портфеля по эскроу счетам на первичном и вторичном рынках, сохранили портфель по аккредитивам. В будущем году, по моим ощущениям, падение ставок должно замедлиться. А из-за окончания акционных предложений, многие из которых у банков рассчитаны на декабрь, не исключен и некоторый откат обратно к 9-9,5%.

- А как будет развиваться рынок банковских услуг для рынка недвижимости в течение ближайших пяти лет?

На таком горизонте можно дать лишь очень общий прогноз. Причина этого достаточно банальна: предсказуемость рынка в перспективе пяти лет оставляет желать лучшего. На рынок влияют в том числе факторы, появление которых не зависит от нас, и с ними приходится считаться. Например, если бы в 2016 году вы спросили, что будет с рынком в 2021, про эскроу счета вам не сказал бы никто. В наших планах укрепление позиции продукта и бренда на рынке недвижимости, дальнейшее развитие существующих и новых сервисов для проведения сделок. «Подкапотную» часть раскрывать не могу, но планы у нас есть, и они насыщенные, полные интересных задач.

- Каким в следующем году будет рынок жилья в целом?

В будущем году, по моим ощущениям, рынок продолжит приспосабливаться под новые реалии. Понятно, что он учтет уже имеющийся опыт, понимание процессов, условий и новых вводных. Например, при подготовке документации на проектное финансирование или при работе с агентскими продажами. Да и, банально, при работе с ипотекой банка, не являющимся эскроу-агентом у застройщика. В то же время процессы на первичке дело одно, но нельзя забывать и про вторичный рынок, который существует не независимо от первичного и будет так же косвенно ощущать эти изменения.

Мы, например, хотим усилить свое присутствие на вторичном рынке, поскольку видим в этом направлении перспективы. Поэтому будем работать с разными каналами лидогенерации. А как только поймем, что нас устраивает процесс по электронной закладной, запустим на вторичном рынке электронную регистрацию. Будем расширять присутствие сервисных составляющих от партнеров и банка в наших продуктах. Например, уже сегодня в офисе банка можно застраховаться и получить предложение от наших партнеров по дизайну квартиры. В целом, хочется быть оптимистом и выйти на рост к базе 2018 года.

- Что бы вы хотели пожелать будущим покупателям квартир и коллегам в новом году?

Во-первых, желаю всем встретить Новый год в кругу родных и близких людей, в замечательном настроении и уютной атмосфере. Заранее поблагодарить и поздравить тех, кто несет вахту и по долгу службы в новогоднюю ночь будет на работе. Пусть у как можно большего количества горожан и тех, кто только планирует стать петербуржцем или жителем Ленинградской области, появится такая возможность – приобрести собственную квартиру, или расширить существующую жилплощадь. В вопросе выбора недвижимости полагаться не только на цифры и факты, но и слушать сердце. Ведь, если выбор будет сделан «по-любви», то квартира или любой другой вид недвижимости будет дарить радость и нести море приятных и положительных эмоций.