Строим сами: что мешает ипотечному кредитованию в частном секторе

Более 26 млн семей в России заявляют, что живут в частных домах, а хотят так жить на 60% больше, 42 млн семей (68% всех домохозяйств в России). Интерес россиян к частному домостроению понятен. Средняя площадь дома — 120–130 кв. м, в то время как квартиры в новостройке — около 55 кв. м. Получается, жить в частном доме намного комфортнее, особенно большой семьей. Внесла коррективы и пандемия коронавируса: с распространением дистанционного формата работы все больше россиян стремится к загородной жизни.

Конечно, далеко не все, кто в ходе социологических опросов называют частный дом идеальным форматом жилья, в реальности готовы переехать в него. Но понятно, что спрос на индивидуальное жилье в России огромный и по большей части нераскрытый. Так, в прошлом году крупнейшие банки выдали всего 9,5 тыс. кредитов на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), меньше 1% всей ипотечной выдачи.

Дело в том, что банки неохотно кредитуют ИЖС и предлагают повышенные ставки. Однако проблема не в банках, а в системных «настройках» нашего рынка. Во многих развитых странах частные дома строятся крупными девелоперами по единым проектам, с соблюдением всех норм безопасности и необходимой инфраструктурой. В России же до сих пор наибольшая доля частных домов строится самими гражданами, согласно собственным представлениям о прекрасном. У банка нет возможности адекватно оценить такой проект и понять, можно ли его будет продать в случае дефолта по кредиту. Поэтому банк и закладывает повышенные риски в увеличенную ставку, а для надежности зачастую просит в залог другое жилье.

Как результат, лишь немногие готовы брать ипотеку на ИЖС. По данным совместного опроса «Дом.РФ» и ВЦИОМа, на текущих условиях это готовы делать 17–18 тыс. семей ежегодно. Но при снижении ставки до 8–9% и обязательном привлечении подрядчика дополнительный спрос может вырасти до 108 тыс. кредитов в год. С учетом того, что ежегодно в России строится 250–300 тыс. частных домов, эта цифра более чем внушительная. Для реализации этого потенциального спроса нужно соблюдение целого ряда условий: людям важно, чтобы такое жилье было не более чем в 30 минутах езды от работы, значит строить надо в пригородах. Поселки ИЖС должны быть обеспечены социальной инфраструктурой. Все это возможно только при формировании ликвидного и стандартизированного рынка индивидуального строительства, где девелоперы строят поселки частных домов по единым современным проектам.

Важность индивидуального домостроения для России сложно переоценить. Этот вопрос на прямом контроле президента, который неоднократно говорил о необходимости повышения доступности такого жилья для граждан. Правительство при участии института развития «Дом.РФ» предпринимает тут целый комплекс мер. Так, сегодня возможность взять ипотечный кредит на частный дом реализована в рамках всех льготных ипотечных программ — «Семейной ипотеки», «Сельской», «Дальневосточной», «IT-ипотеки», а теперь еще и «Льготной ипотеки»: с 1 июня россияне могут взять кредит на строительство дома собственными силами — за два месяца подано уже 2,5 тыс. заявок, что свидетельствует о востребованности этого ипотечного продукта. В общей сложности с помощью льготных программ с момента их распространения на ИЖС около 4,5 тыс. семей смогли улучшить жилищные условия и начать строительство собственного дома.

Но это касается льготного сегмента спроса, где государство субсидирует выдачу дешевых кредитов гражданам. На системном уровне необходимо создавать условия, в которых постепенно будет снижаться стоимость рыночных кредитов на ИЖС. Основное направление работы здесь — стандартизация рынка, то есть внедрение типовых проектов и процедур в индивидуальном жилищном строительстве, которые многократно повысят его прозрачность, качество и позволят банкам безбоязненно кредитовать такое домостроение. В конечном итоге покупка дома должна стать не сложнее, чем покупка квартиры в многоэтажке. Самое главное, что и граждане поддерживают запуск такого домостроения. В ходе недавнего опроса «Дом.РФ» и ВЦИОМа выяснилось, что в случае создания каталога готовых проектов индивидуальных домов, которые отвечают всем требованиям безопасности, прошли техническую и архитектурную экспертизу, число семей, готовых рассмотреть строительство дома по типовому проекту, возрастает в четыре раза, с 3,9 млн до 15,6 млн семей (из числа желающих переехать из квартиры в частный дом). Работа над таким каталогом уже ведется. В прошлом году «Дом.РФ» и Минстрой провели конкурс на лучшие типовые проекты индивидуального домостроения, по итогам которого создан общедоступный реестр типовых решений, доступный для всех желающих. Эти готовые решения будут применяться в том числе в проектах комплексной застройки с использованием нового механизма КРТ.

Также запущен суперсервис «Цифровое строительство», инициатива по созданию которого реализуется в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда». Россияне могут получить на портале персональную рекомендацию по строительству частного дома, подобрать типовой проект, выбрать застройщика. В ближайшем будущем на сервисе станет возможным подобрать ипотечный кредит.

Принципиальное значение для развития ИЖС имеет и распространение на сектор правил, действующих на рынке новостроек, — строительство с привлечением средств населения на счета эскроу, которые дают полную гарантию сохранности средств граждан. Соответствующий закон уже вступил в силу в марте этого года. По закону девелопер должен построить не только дома, но и социальную инфраструктуру — детские садики, школы, поликлиники, точно так же как это сегодня установлено в многоквартирном строительстве.

Наконец, в России идет работа над единым ГОСТом в сфере индивидуального жилищного строительства и детализацией имеющейся статистики. По итогам мы получим более прозрачный, упорядоченный и управляемый рынок, где одинаково комфортно будут себя чувствовать граждане, застройщики и кредитующие их банки.