Дмитрий Цветов: Ипотечные каникулы должны быть доступны всем
Ипотечные каникулы, предусматривающие отсрочку начала ежемесячных платежей по кредиту, должны длиться от года до полутора лет, при этом рыночные механизмы будут намного эффективнее прямой господдержки. Такое мнение высказал директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов.
«Как средство «неотложной помощи» ипотечные каникулы даже на полгода – действенная мера. Однако неправильно рассматривать этот механизм только как способ спасения людей в критической ситуации. Он способен оказать заметное позитивное влияние на доступность жилья для населения, и в этом случае решать намного более глобальную стратегическую задачу, которая сегодня стоит перед государством – улучшение жилищных условий для россиян», - заявил Дмитрий Цветов.
Эксперт ГК «А101» пояснил, что основную финансовую нагрузку большинство покупателей жилья испытывает в самом начале ипотечного цикла – с момента получения ипотечного кредита до переезда в новую квартиру. Обычно в этот период людям приходится одновременно гасить ипотеку и платить за съемную квартиру.
«В 2018 году в Москве средняя ставка по ипотеке составила 9,15%, при этом реальный средний размер ипотечного платежа составил около 41 тыс. рублей. Сейчас средняя ставка, по которой реально можно поучить ипотечный кредит на стандартных условиях, составляет примерно 10,5%, так что размер платежа тоже вырастет. Если прибавить к этому арендную плату, то затраты «на жилье» могут составлять в Москве от 70 до 90 тыс. рублей в месяц, а в регионах – 40-50 тыс. рублей в зависимости от площади арендуемой квартиры. Поэтому многие люди уже на стадии предварительных расчетов приходят к выводу, что покупка квартиры для них в принципе недоступна», - рассказал Дмитрий Цветов.
Внедрение каникул в широкую отраслевую практику способно сократить эти расходы в два раза, причем без финансового участия со стороны государства: застройщики и банки в состоянии сами оптимальные для всех участников рынка программы, учитывающие типичные жизненные сценарии заемщиков.
«Можно сохранить доступность жилья, привлечь на рынок новую аудиторию и при этом учесть банковские риски. Например, ставка по ипотечным программам с каникулами может быть выше, чем в среднем по рынку. Такая программа все равно будет пользоваться спросом: если людям дают возможность до переезда в квартиру сократить расходы вдвое, то они спокойно отнесутся к необходимости платить за ипотеку на 3-4 тыс. рублей в месяц больше», - отметил Дмитрий Цветов.
Эксперт ГК «А101» также подчеркнул, что гибкие и разнообразные ипотечные программы, учитывающие типичные жизненные сценарии, помогут сохранить доступность жилья, когда цена квадратного метра и уровень ставок находятся на высоком уровне. Если же ситуация более благоприятна для покупателей, то развитый ипотечный рынок позволит расширить круг тех, кому доступно реальное улучшение жилищных условий.
«Ипотечные ставки сами по себе сильно влияют на спрос: каждый процент роста средней ставки, по нашим наблюдениям, «роняет» спрос не меньше чем на 10%. Но даже высокие ставки могут восприниматься легче, если у людей есть пространство для маневра. Например, проблема первого взноса до сих пор остается актуальной. По данным Центробанка, ставки по программам с первоначальным взносом в 15% стали на 0,2-1,7 процентного пункта выше, чем при взносе в 20%, а если он меньше 10%, то из-за высоких коэффициентов риска банкам проще не начинать работу в этом направлении. На практике это означает, что если у семьи нет квартиры на «вторичке», которую можно продать, то нередко на первый взнос берется потребительский нецелевой кредит, где ставки сильно выше ипотечных. Обслуживание этого кредита можно приплюсовать к расходам на ипотеку и аренду – о доступности жилья говорить не приходится», - резюмировал Дмитрий Цветов.