Число "ипотечных" продавцов вырастет до 60%
Недвижимость сегодня, как бы странно это не звучало, — самый ходовой товар в Московском регионе. На любое предложение есть свой определенный спрос. Вот и казалось бы, даже если недвижимость находится под залогом у банка, то ее все равно можно продать, и не только продать, но и безопасно купить. Необходимо лишь получить согласие кредитора.
Как оказалось, таких квартир, которые продаются из-под залога банка становится все больше, чему способствует снижение входного билета на рынок жилья столицы и доступность ипотеки.
Первое жилье
Существенно "омолодился" портрет покупателя не только новостроек, но и готового жилья, а основным спросом у этой аудитории пользуются квартиры небольших площадей и комнатности (студии, однокомнатные и небольшие двухкомнатные квартиры).
"В этом случае собственники воспринимают такое жилье как первое временное. И при среднем сроке погашения ипотеки 6-7 лет, владельцы студий и однокомнатных квартир возвращаются к вопросу улучшения жилищных условий в течение 3-5 лет", — отмечает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.
В таком случае, если собственник регулярно проводил ипотечные платежи, но в какой-то момент решил продать квартиру, а взамен купить другую побольше, взяв еще один кредит, то он может: либо погасить оставшуюся задолженность сам, либо переложить исполнение обязательств на покупателя. Квартиры с обременением, по которым все исправно выплачивается, не выставляются с какими-то специальными дисконтами, как правило, по ним чаще всего происходит досрочное снятие обременения продавцом, но есть и "проблемные" квартиры — где уже возникли просроченные обязательства. Такие квартиры будут дешевле.
"Интерес подобные объекты вызывают, в первую очередь, из-за цены, существенно ниже рыночной, но все же чаще этот дисконт не покрывает тех рисков, которые возникают для покупателя, а важно понимать, что сделка с проблемным активом всегда несет риск, — рассказывает Ирина Сафина, департамент продаж городской недвижимости Savills в России. — В среднем дисконт может достигать до 35% от рыночной цены, но это касается именно проблемных активов, когда имеются просроченные задолженности".
Срок продажи
В случае покупки квартиры из-под залога банка с "чистой" историей платежей на дисконт рассчитывать не стоит. Также стоит помнить, продавая одну квартиру с ипотечным обременением и приобретая другую в ипотеку, новый кредит придется брать в этом же банке, но обременение все равно повлияет на скорость продажи.
"В массовом сегменте новостроек средний срок экспонирования ликвидных квартир составляет неделю-две, обремененные ипотекой и выставленные на продажу квартиры в этих же новостройках могут продаваться до полугода. На вторичном рынке срок экспонирования квартиры в среднем составляет месяц, на реализацию квартиры из-под залога банка уходит два-три месяца", — уточняет Юлия Дымова.
Тем не менее, по словам Ирины Бербеневой, руководителя офиса "В Крылатском" "МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости", сегодня обременение квартиры в виде ипотеки особенно не смущает покупателя. А все потому, что схема продажи таких квартир отработана, надежна и не вызывает больших вопросов. Но покупатели стали куда менее склонны приобретать квартиры, юридическая чистота которых вызывает сомнения, чем еще 10 лет назад. На рынке множество вариантов, если возникают вопросы, то гораздо проще отказаться от сомнительной квартиры и найти рядом другую, не вызывающую никаких опасений.
Выгодная ставка
На сделки с привлечением ипотечных средств приходится 85% всех продаж в новостройках стандартного сегмента, в комфорт — 60% от объема, в бизнесе — 30%. На вторичном рынке все сделки проходят по ипотеке. В ближайшее время должно произойти снижение ключевой ставки ЦБ РФ до 7%, что сделает ипотеку еще доступнее. Сейчас же доля предложения ипотечных квартир (то есть тех, которые продаются с ипотечным обременением) составляет около 30%. Если ситуация с доступностью ипотеки продолжит развиваться в положительном для покупателей направлении, вскоре мы можем перейти к доминированию рынка ипотечных квартир — уже через пару лет доля таких квартир в продаже составит более 60%.