Ильдар Хусаинов: Активная фаза кризиса на рынке недвижимости осталась позади

Директор агентства недвижимости «Этажи» Ильдар Хусаинов подводит промежуточные итоги кризиса на рынке недвижимости и расставляет субъективные оценки его участникам — риелторам, строителям, банкам и органам власти

Любой кризис всегда стимулирует системы к изменениям, предоставляет возможность поработать в условиях ограничений, а иногда и полного отсутствия ресурсов. Давайте посмотрим, как участники рынка недвижимости — девелоперы, банкиры, риелторы — и органы государственной власти в разрезе текущего состояния экономики России проходят кризисное время. В качестве оценки игрокам предлагаю использовать пятибалльную систему. Оценка субъективна, но, возможно, большинство экспертов с ней согласятся.

Начнем с анализа показателей. Для сравнения возьмем статистику продаж автомобилей и объем выдачи ипотечных кредитов во время двух кризисных периодов — 2008–2010 и 2014–2016 годов. Линейная диаграмма отражает статистику продаж в каждом месяце (ось значений приведена слева), а столбчатые диаграммы — процентное изменение данного месяца к соответствующему месяцу предыдущего года (ось значений приведена справа).

На графике № 1 видно, что текущий кризис негативно влияет на автомобильный рынок России — двадцать месяцев подряд идет снижение продаж (месяц к месяцу предыдущего года), причем в нынешнем году динамика падения нарастает. При этом в предыдущий кризис отрасль отпустило быстрее — снижение шло в течение 17 месяцев, затем последовал бурный рост. На сегодня даже оптимисты допускают еще четыре-пять месяцев отрицательной динамики.

На графике № 2 представлена ситуация на российском рынке недвижимости. В сравнении с автомобильной отраслью здесь более благополучная картина: в текущий кризис падение продаж наблюдалось 13 месяцев (месяц к месяцу предыдущего года) против 12 месяцев в 2008–2009 годах. Более того, в четвертом квартале 2015-го появилась надежда на восстановление.

На основании этих графиков можно сделать и другие выводы — от изменения модели потребления в кризис до фундаментальных основ эластичности на рынке недвижимости и автотранспорта. Однако гораздо интереснее посмотреть, как менялась отрасль недвижимости, оказавшаяся в более благоприятных условиях по трем причинам:

наличие господдержки на ипотеку;
наличие налоговых льгот ввиду отсутствия НДС при продаже жилья у девелоперов;
весомая локализация отрасли в России, по большому счету независимость от курса национальной валюты, как результат — способность отрасли подстраиваться и снижать цены в условиях уменьшения спроса.

Итак, какие оценки можно поставить игрокам рынка недвижимости России по промежуточным итогам кризиса?

Девелоперы — 4

За два года цены на недвижимость упали на 20–22%, в результате девелоперский бизнес ощутимо сократил издержки. Иначе и быть не могло: снижение цен заставило пересмотреть подходы к поставщикам, доработать бизнес-процессы и, конечно, главным фактором внимания стали продажи.

В то же время в законодательной сфере [регулирования строительной отрасли] системных движений не наблюдалось. Велись разговоры об отказе от долевого строительства, активном внедрении эскроу-счетов, много было дискуссий об арендном жилье. Однако по факту за два года больших системных изменений не произошло.

В информационном поле кризисного периода выделяем два момента. Во-первых, запрет использовать средства дольщиков, а во-вторых — увеличение контрольно-надзорных функций со стороны государства, что в итоге может внести свою лепту в повышение себестоимости строительства. Также очевиден запрос общества на законодательные изменения для создания более благоприятных условий для развития девелоперского бизнеса. А если смотреть дальше, то встает вопрос увеличения конкуренции в отрасли и как результат повышение уровня доступности жилья.

В некоторых регионах наблюдаются переносы сроков сдачи объектов даже крупными застройщиками. При этом нельзя не отметить, что в кризис стали строить значительно быстрее и качественнее, а сроки получения разрешительной документации в среднем по России сократились за два года почти на 40%.

Девелоперы нашли новый подход к выбору земель, концепции участков, поселков, площади квартир. Весомую часть ресурсов застройщики стали инвестировать в маркетинг, да и рекламные бюджеты, безусловно, выросли.

Из больших минусов можно отметить, что отрасль затаилась в ожидании, количество квадратных метров, возведение которых начато в первом полугодии 2016-го, на 35–38% ниже, чем в аналогичном периоде 2013 года. Таким образом, к 2018 году возможно ощутимое сокращение введенных квадратных метров.

Банки — 4

Тяжело дать однозначную оценку российскому банковскому сектору. Если, к примеру, рассматривать продукт ипотеки, то он достаточно политический. Сегодня доля государственных банков составляет более 80%, а в пик кризиса доходила до 90%. Более того, ипотека коммерческих банков, можно сказать, умерла в течение недели — с 16 по 23 декабря 2014 года. А на восстановление, судя по всему, потребуются годы.

Системно продукт ипотеки за два года никак не изменился, что и понятно: конкуренции на рынке просто не было. Как результат, не шло речи о таких изменениях, как, например, каникулы в первые месяцы получения кредита, переменная ставка или разная ставка в зависимости от кредитного рейтинга. В большинстве развитых стран банки уже не заставляют клиентов платить за риски получателей кредита, а в зависимости от кредитного рейтинга заемщиков ставка может быть по одному и тому же ипотечному продукту в два раза ниже. Как ни странно, сплошная система ипотечных ставок невыгодна и рисковым заемщикам — часто кредитные организации им просто отказывают. Но если бы у банков была возможность просто повышать ставки для таких клиентов, сотни тысяч людей получили бы шанс на приобретение жилья. И главное, ни один российский банк до сих пор не готов включать в договор пункт о том, что в случае снижения учетной ставки автоматически снижается и ставка договора, пусть даже не в 100%-ной пропорции. В итоге сегодня те, кто брал кредиты в январе 2015-го под 16%, до сих пор гасят ипотеку по этим гигантским ставкам.

Из плюсов можно выделить резкое упрощение всех процедур, сокращение сроков рассмотрения заявок (некоторые банки за счет автоматизации процессов добились скорости рассмотрения заявок за два часа). Также можно отметить факт сохранения монополии банковского ипотечного кредитования. Во многих странах мира есть альтернативы классическому ипотечному кредитованию, в России же до сих пор не дан зеленый свет активному участию различных фондов в выдаче ипотеки, а закладные не стали ценными бумагами в широком понимании. Между тем, если бы фонды могли составить конкуренцию банкам, это автоматически уронило бы ставки по ипотеке на 1–2%. Также в России нет серьезных подвижек в области жилищных кооперативов и арендного жилья, так что кризис в чем-то пошел банкам на пользу — выход новых институтов на рынок ипотеки отодвинут на неопределенный срок.

В данном пункте было бы корректно отразить динамику ипотечных ставок в двух кризисах.

Риелторский бизнес — 3

Начнем с положительных моментов в риелторском бизнесе. Резкое сжатие рынка привело к закрытию откровенно слабых игроков. За последние два года до 35% агентств недвижимости ушли с рынка, остальные стали внедрять современные технологии управления, и акцент был сделан на качестве услуг. Однако это не помогло в конкуренции с ИТ-сферой, мощные агрегаторы («Яндекс», «Циан» и «Авито») прочно заняли свое место. Нельзя сказать, что поражение будет таким же разгромным, как в свое время у туристических агентств, газет или сервисов покупки билетов. Наоборот, проникновение риелторской услуги при покупке или продаже недвижимости ощутимо увеличилось, в некоторых регионах дошло до 75% со средним показателем по стране 64–65%. Поражение заключается в том, что теперь даже агентства недвижимости получают не прямые контракты, а через сайты-агрегаторы.

Еще один положительный момент — интеграция с партнерами, здесь риелторам можно поставить максимальный балл. Укрепились связи с застройщиками, банками, и те и другие доверили продажи своих продуктов риелторам, что позволило говорить про агентства недвижимости, реализацию принципа одного окна продажи недвижимости и ипотеку.

Но самый низкий бал поставлен за вопросы, связанные с самоорганизацией риелторского сообщества. Последние два года не внесли серьезных изменений, сообщество не смогло отстаивать интересы своих клиентов, покупателей и продавцов недвижимости, на законодательном уровне. Как результат, введена частичная система нотариального удостоверения сделок, которая только усложнила процесс покупки и продажи жилья для почти 15% сделок и, что еще хуже, сделала этот процесс дороже. Хотя последние десять лет эффективно развивалась система Росреестра, чтобы максимально упростить и удешевить процесс перехода права собственности. На самом деле, из-за того что риелторское сообщество откровенно слабо на законодательном уровне и резко уступает и банковскому и нотаральному лобби, в проигрыше остаются многие продавцы и покупатели, а не только сами риелторы.

Росреестр и МФЦ — 5

Кто действительно стал лидером в процессе инноваций — так этот Росреестр. Удивительно, что госструктура, а не бизнес за два года сделала возможной электронную регистрацию сделки, резко сократила сроки рассмотрения, наладила отношения с основными участниками рынка. Более того, Росреестр на сегодня готов синхронизироваться с ИТ-системами крупных компаний для обмена данными через систему СМЭВ от Минкомсвязи. Первым это сделал Сбербанк, сейчас очередь крупнейших агентств недвижимости. Интеграция с девелоперами — вопрос времени.

Нельзя не сказать о функции регистрации недвижимости в МФЦ, которые открылись по всей России. На сегодня процесс регистрации недвижимости проходит без очередей и нервотрепок, хотя еще три-четыре года назад все было по-другому — большие очереди, малые площади, огромные цены на сопутствующие услуги. Более того, МФЦ со скоростью света расширяют свои функции и для застройщиков — от получения разрешения на строительство до менее трудоемких операций.

***

В целом можно сказать, что активная фаза кризиса на рынке недвижимости осталась позади. И в этот раз, в отличие от предыдущего, он запустил и еще запустит системные изменения на рынке недвижимости. Более того, можно прогнозировать увеличение скорости в случае низких темпов набора высоты. Многое обещает новый состав Государственной думы РФ. Вопросы регулирования рынка недвижимости актуальны как никогда, и в ближайшее время станет понятно, в какую сторону будут заданы векторы движения на рынке ипотеки и в строительном секторе. Мы испытываем соблазн пойти по пути наименьшего сопротивления и просто убрать все риски, пожертвовав конкуренцией. Но есть надежда и на более мягкие законодательные инструменты работы с рисками.