Ситуация на ипотечном рынке Краснодара постепенно улучшается

После спада в начале года число сделок на рынке жилищного кредитования Краснодара начало расти, и в этом не последнюю роль сыграла господдержка. Кроме того, застройщики стали составлять конкуренцию банкам, предлагая всевозможные акции и скидки в качестве альтернативы ипотеке.

До недавнего времени в Краснодаре на первичном рынке жилья 35-40% сделок проходило с привлечением ипотеки, на вторичке – около 15% сделок (по другим данным – 50% и 30% соответственно). Ситуация изменилась в декабре 2014 года, когда наблюдались серьезные колебания валют и Центробанк резко повысил ключевую ставку до 17%.

В результате многие банки на несколько дней приостановили выдачу ипотеки. Кроме того, банки в одностороннем порядке меняли условия по неподписанным договорам, отчего многие ранее одобренные заявки пересматривались и сделки срывались. Тем не менее на фоне ажиотажного спроса на жилье ипотечный рынок города тоже активизировался. «Покупатели были готовы приобрести любую квартиру, лишь бы вложить свои сбережения. В декабре 2014 года мы наблюдали огромный рост числа ипотечных сделок. Каждый день мы заключали от трех до семи сделок, – рассказала Дарья Сидорова, руководитель Межбанковского ипотечного центра и брокерского отдела Жилищного Центра “Каян”. – В январе-феврале сделок почти не было (две-три за месяц). Застройщики сильно повысили цены, а хорошие варианты жилья уже были раскуплены».

«Плечо» государства

Во время кризиса особенно заметно выросли ипотечные ставки на вторичке. По словам Руслана Юркова, генерального директора АН «Дорога к дому (центр продаж квартир)», сегодня они находятся в диапазоне от 14 до 18% (были 12-13%). «Первоначальные взносы на вторичном рынке увеличились до 30-50%, на первичном – до 30% (раньше были предложения 10-15%). Средний уровень ставок на первичном рынке закрепился на уровне 14-15%», – говорит он.

«Высокие ставки не должны пугать, так как есть программа рефинансирования, и если будет понижение ставок, а вы уже оформили кредит под более высокий процент, то мы поможем перекредитоваться под сниженную ставку», – считает Дарья Сидорова.

Управляющий краснодарским филиалом Связь-Банка Дмитрий Орлов подтверждает повышение порога минимального первоначального взноса до 20%. Однако требования банка к заемщикам существенно не изменились. Корректировки коснулись только кредитной нагрузки клиентов, но никаких серьезных ограничений для получения ипотеки для трудоспособных краснодарцев на сегодня нет.

Сейчас, по словам Дарьи Сидоровой, ипотечный рынок города постепенно оживает. Застройщики идут на уступки и снижают цены. «К настоящему времени число сделок выросло в десять раз по сравнению с первыми месяцами года. Во многом это связано с тем, что государство субсидировало процентные ставки из бюджета, – пояснила она. – Сегодня минимальные ставки по ипотеке составляют 11,5-12%».

Как известно, программу льготного ипотечного кредитования по ставке не выше 12% Правительство РФ утвердило в конце марта. Опрошенные БН эксперты полагают, что ипотека с господдержкой позволит удовлетворить спрос населения на жилье в ближайший год. Из представленных в Краснодаре банков к программе присоединились Сбербанк, ВТБ 24, Россельхозбанк, Связь-Банк, «Кубань кредит» и другие.

«Связь-Банк одним из первых среди российских банков присоединился к программе, – рассказал Дмитрий Орлов. – Льготная ставка по программе зависит только от размера первоначального взноса: 11,9% годовых при взносе от 50%, 12% годовых – при взносе 20-49% от стоимости приобретаемого жилья. Максимальная сумма кредита, если объект расположен в Краснодаре, составляет 3 млн руб. Срок кредита не может превышать 362 месяцев, а минимальный первоначальный взнос – 20% от стоимости недвижимости».

Близкие условия и у других крупных банков. Сбербанк предлагает ипотеку с господдержкой под 11,9% годовых. Дополнительные расходы – страхование и оценка приобретаемого объекта. Кредиты выдаются с 24 марта 2015 года до 1 марта 2016-го. Первоначальный взнос – от 20% стоимости объекта. Срок кредита – до 30 лет. Ставка фиксируется на весь срок действия договора. Ставки на приобретение готового и строящегося жилья вне программы господдержки – 14% и 14,5% годовых.

В ВТБ 24 можно взять ипотеку с государственной субсидией по ставке 12% годовых. Первоначальный взнос – от 20%. Срок кредита – до 30 лет. Сумма кредита – до 3 млн руб.

Кроме того, у населения по-прежнему пользуются спросом военная ипотека и ипотека за счет материнского капитала, благодаря которой покупатели могут использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса. «Мы выдаем кредиты по программе “Военная ипотека” со сниженной ставкой – 11% годовых. Покупатель может приобрести как готовые, так и строящиеся жилые помещения, но обязательно у юрлица – первого собственника объектов недвижимости», – добавил Дмитрий Орлов. Военная ипотека от Сбербанка выдается по ставке от 9,5% годовых.

Страх неопределенности

Руслан Юрков отмечает, что былой динамики по ипотечным сделкам пока нет. Все, кто хотел вложить средства и спасти их от инфляции, сделали это в конце прошлого года, а сейчас люди покупают жилье по необходимости и ориентируются на рыночную ситуацию. Кроме того, краснодарцы в настоящее время боятся связываться с ипотекой из-за экономической нестабильности в стране (не уверены, что завтра смогут платить по кредитам, боятся, что кризис ударит по застройщикам).

Эксперты БН уверены, что и в обозримом будущем ничего похожего на декабрьский ажиотажный спрос ждать не стоит. «Ситуация на ипотечном рынке Краснодара улучшается медленно, – продолжает Руслан Юрков. – На примере ВТБ 24 могу сказать, что структура сделок по ипотеке сильно изменилась. До кризиса на первичный рынок приходилось около 50% сделок, сейчас – 20%, вторичный рынок просел до 10% против 30%, на военную ипотеку до кризиса приходилось 20% сделок, сейчас – 70-80%».

По его словам, улучшить ситуацию помогла госпрограмма, так как после ее запуска банки стали аккредитовывать объекты определенного круга застройщиков на льготных условиях (ставка – 12%, первоначальный взнос – 20-30%). Однако это коснулось далеко не всех участников рынка. Во-первых, число застройщиков снизилось (например, ВТБ 24 работает всего с десятью компаниями). Во-вторых, условия аккредитации стали более жесткими, чем раньше. К примеру, банки аккредитуют застройщиков, когда дом в состоянии 50-процентной готовности, но это стало невыгодно самим строителям.

«Ипотека по госпрограмме пользуется спросом у населения, хотя многие боятся, что из-за кризиса жилье могут не достроить», – сказала Дарья Сидорова.

Застройщики предлагают альтернативу

С начала года активизировались и краснодарские застройщики, предложив свои варианты покупки жилья, могущие стать альтернативой традиционной ипотеке. Клиентов привлекают всевозможными акциями, новыми видами рассрочек и спецпредложениями по ограниченному числу квартир.

Руслан Юрков полагает, что строительные компании в какой-то степени стали конкурентами банкам. «С января 2015-го появились рассрочки на два-три года, также распространение получили беспроцентные рассрочки. Если раньше стоимость “квадрата” увеличивалась в процессе сдачи дома и общая сумма рассрочки вырастала, то сейчас застройщики предлагают оставить изначальную цену квадратного метра», – говорит он.

БН ознакомился с некоторыми предложениями девелоперов Краснодара. Помимо разовых акций с праздничными или другими скидками, появились и новые предложения, которых раньше не было на рынке.

СИК «Девелопмент-Юг» предлагает акцию «Квартирный трейд ин». Это предложение актуально для тех, кто уже имеет жилье в Краснодаре, но хочет улучшить свои жилищные условия. Им помогают продать старую квартиру и приобрести новую в домах, построенных компанией. Таким образом, потенциальный покупатель экономит время и избавляется от лишних затрат, связанных с совершением сделок.

В ООО «Капитал-Инвест» (ЖК «Грин Парк», «Пегас», «Спорт Сити») предлагают приобрести квартиры в рассрочку без процентов и переплат. Для этого достаточно внести 10% от первоначального взноса, но оставшуюся сумму нужно выплатить до ввода дома в эксплуатацию. Кроме того, в компании действуют скидки от 1 до 2 тыс. руб. за квадратный метр для тех, кто готов оплатить 60% от стоимости жилья сразу.

ООО «РенКапСтрой» совместно с ЗАО «МрЖК» («Межрегиональная жилищная корпорация») запустили программу «Жилье в рассрочку», предусматривающую ежемесячные платежи, размер которых зависит от срока погашения стоимости квартиры. Суть ее в том, что «МрЖК» выкупает вторичное жилье у «РенКапСтрой» и сдает его в аренду потенциальному покупателю сроком на 15 лет. Главное отличие от ипотеки – в том, что квартира переходит в собственность клиента только после окончательной оплаты выкупа. Для увеличения одобряемой суммы выкупа можно привлечь родственников.

«Задумка хорошая, поскольку сейчас альтернатива ипотеке – только рассрочка от застройщиков. В программе легко участвовать, не нужно копить на первоначальный взнос, не нужны никакие подтверждения доходов со стороны клиента, сумма за съем квартиры не изменится на протяжении срока, – говорит независимый эксперт рынка Эдуард Давыденко. – Но есть у программы и недостатки. Во-первых, она оказывается дороже ипотечного кредита. Если брать полный срок – 15 лет, то переплата за квартиру будет примерно на 30% больше по сравнению с ипотечным вариантом. Во-вторых, арендованная квартира не будет в собственности, а ипотечная будет, хоть и в залоге. В-третьих, у банка есть господдержка, у этой программы – нет».

Эксперт подчеркнул: гражданам необходимо тщательно разобраться в том, какие риски они могут понести. По сути, они являются не владельцами, а квартиросъемщиками, то есть, пока не заплатят всю сумму, не могут по своему усмотрению делать перепланировку, ремонт, решать жилищно-коммунальные вопросы, получить налоговый вычет.

Помимо стандартных предложений застройщики стараются привлечь покупателей и другими акциями. Например, дарят дизайн-проект в подарок или сертификаты на приобретение бытовой техники, если покупатель приведет друга, который купит квартиру (СК «Неометрия», ЖК «Ежи»). «Капитал-Инвест» дарит бесплатное страхование имущества, а также возможность приобрести парковочное место с первоначальным взносом 100 тыс. руб. и рассрочкой на полгода.

Мониторинг предложений показывает, что рассрочка подходит тем гражданам, у кого есть возможность внести большую часть первоначального взноса или погасить всю сумму за короткий промежуток времени (один-три года до сдачи дома в эксплуатацию).

Предложения и акции застройщиков Краснодара

Источник: официальные сайты застройщиков

Взгляд в будущее

Ближайшее будущее ипотечного рынка Краснодара в настоящее время эксперты связывают с программой господдержки.

Дарья Сидорова считает, что ипотечный рынок будет развиваться в позитивном ключе и «проседаний» по объему заключенных сделок не будет. «Население, предвидя инфляцию, вложило деньги в недвижимость и сейчас начинает ее продавать. Эти же объекты будут продавать в ипотеку. Исходя из нашей практики, могу сказать, что число заявок по ипотеке увеличилось. На днях ЦБ понизил ключевую ставку, и скоро банки начнут снижать ипотечные ставки», – прогнозирует она.

Руслан Юрков, напротив, уверен, что в 2015 году общие показатели по ипотеке будут меньше, чем в 2014-м. «Вообще показатели 2014 года были рекордными, поскольку рынок подогревался сочинской Олимпиадой и украинскими событиями, которые стимулировали население вкладывать деньги в недвижимость. Поэтому по итогам года корректней будет сравнивать 2015 год с показателями 2013-го», – считает он.

Текущая же ситуация, по мнению эксперта, стала более понятной, чем в начале года. Те, кто предполагал снижение ставок, больше не ждет, а берет ипотеку сейчас. Застройщикам стало ясно, в каком направлении развиваться дальше.

По прогнозам Дмитрия Орлова, суммы, выделенной из федерального бюджета на финансирование госпрограммы, будет достаточно, чтобы удовлетворить текущий спрос на ипотечные кредиты. Кроме того, есть предпосылки к снижению размера процентной ставки, и многие клиенты, не подпадающие под условия программы господдержки, смогут приобрести жилье по стандартным программам, уверен он.

«Краснодар на протяжении многих лет является одним из наиболее привлекательных регионов РФ с точки зрения инвестиций в недвижимость и занимает одно из лидирующих мест по объемам строительства. Здесь приобретают недвижимость жители разных уголков нашей страны. Поэтому у нашего города большой потенциал для развития и роста ипотечного рынка», – резюмировал эксперт.

Напомним, в 2014 году в городе сдано 1,72 млн кв. м жилья. Это на 43,3% больше запланированных властями 1,2 млн кв. м. А по итогам 2013 года Краснодар был признан лидером в ЮФО по вводу жилья в эксплуатацию.