На ипотечном рынке Кубани в 2012 году сохранилась высокая активность
Сегодня на рынке недвижимости Кубани заметной тенденцией является растущая популярность ипотечного кредитования.
Среди российских регионов край по объему ипотечных кредитов входит в десятку лидеров. Для ипотечного рынка Кубани первые 7 месяцев текущего года, как и 2011 год, являлись периодом активного роста. Число удовлетворенных заявлений граждан продолжало расти, увеличивалось количество кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилые кредиты (ИЖК).
Предпосылками данной ситуации являлось повышение доступности ипотеки, связанное, прежде всего, со снижением в прошлом году ставок по ипотечным кредитам до исторического минимума. Росту ипотеки способствовали также стабилизация цен на рынке жилья, оживление строительного сектора и девелоперских проектов. Немаловажное влияние на развитие ипотеки оказывала привлекательность региона как места проживания и инвестирования средств в недвижимость.
В текущем году при дефиците долгосрочной ликвидности и высоких финансовых рисках ставки по ипотечным кредитам начали постепенно повышаться. Однако растущие ставки не остановили заемщиков, граждане продолжают брать ипотеку по нынешним условиям в преддверии ее дальнейшего удорожания.
В 2011 году населению края было предоставлено 12,9 тысяч ипотечных кредитов на сумму 17,7 млрд рублей, что не только вдвое выше показателей 2010 года, но и по объему, и по количеству удовлетворенных заявок превышает «рекордный» 2008 год. Пиковая точка по сумме ежемесячной выдачи была достигнута в декабре 2011 года – 2,5 млрд. рублей. В текущем году после январского падения спроса на ипотеку, наблюдалась восходящая динамика. За первые 7 месяцев 2012 года населению края было предоставлено 8,3 тысячи ИЖК на сумму 12,2 млрд рублей, что в 1,5 раза превышает результат аналогичного периода 2011 года. Число участников первичного рынка ИЖК увеличилось до 137 банков, из них 90 выдавали ИЖК, остальные обслуживали ранее выданные кредиты.
Положительная динамика роста ИЖК в анализируемом периоде позволяет строить оптимистический прогноз дальнейшей динамики процесса, в этом случае в 2012 году будет превышен объем регионального ипотечного рынка 2011 года, максимального за всю историю. Если исходить из доли ипотеки в стоимости введенного в эксплуатацию жилья в 2011 году и 1 полугодии 2012 года – примерно 13%, то к концу т.г. потребность рынка составит не менее 19 млрд рублей[1]. В этой связи представляется возможным выполнение планового ориентира, установленного Распоряжением Главы администрации Краснодарского края перед банковским сектором региона – выдаче населению жилищных кредитов в 2012 году в размере 18,5 млрд рублей.
Совокупный ипотечный портфель банков, кредитующих население региона, составил по состоянию на 1 августа 2012 года 39,2 млрд рублей, увеличившись за год в 1,4 раза. На задолженность по ИЖК приходилась пятая часть розничного кредитного портфеля банков. Следует отметить, что с 2008 года эта доля остается стабильной (для сравнения в Германии этот показатель достигает 68%, в Великобритании - 83%)[2]. Среди российских регионов, входящих в десятку по размеру ипотечного портфеля, наиболее значительную долю ИЖК в розничном кредитном портфеле на 1 августа 2012 года имели Тюменская область – 39,5%, Новосибирская область – 30,7%, Санкт-Петербург – 29,6%, Московский регион – 28,4%, Красноярский край – 28,1%.
Относительно невысокий уровень данного показателя по нашему региону во многом обусловлен тем что, в последние годы основную роль в жилищном строительстве стали играть частные и индивидуальные застройщики. Ипотека на индивидуальные застройки оформляется довольно редко, банки также, как правило, ввиду значительных рисков, не выдают ипотечные кредиты на объекты недвижимости частных застройщиков, у которых стоимость жилья значительно ниже среднерыночной, и которые действуют зачастую в обход законов.
По объему выдачи ИЖК Краснодарский край лидировал в Южном федеральном округе, за период с начала года его заемщики получили почти 40% всей суммы ипотечных кредитов в ЮФО.
Средний размер предоставленных заемщикам края ИЖК также увеличился по сравнению с аналогичным периодом 2011 года – с 1,36 до 1,47 млн рублей (что соответствовало общероссийскому показателю, но превышало значение по ЮФО - 1,38 млн рублей). На его увеличение повлиял рост стоимости одного квадратного метра на первичном рынке жилья: по данным территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Краснодарскому краю его средняя цена возросла с 39 215 рублей в 2011 году до 40 844 рублей во 2 квартале 2012 года.
В среднем жители края брали ипотеку на срок 16 лет (годом ранее – на 17 лет).
Доля кредитов, предоставленных в рублях, становилась все более значительной и стремилась к стопроцентному показателю (для сравнения: в докризисный период доля ипотеки в иностранной валюте составляла от 16,2% в 2006 году до 5,7% в 2008 году).
Вместе с ростом ипотечного портфеля увеличился и размер просроченных долгов: на 1 августа 2012 года просрочка превысила 1 млрд рублей, увеличившись за год на 16,4%. При этом качество ипотечного портфеля банков несколько улучшилось: доля просроченных долгов в общей сумме накопленной задолженности по ИЖК снизилась за год с 3,3 до 2,7%, что совпало с общероссийским показателем (по ЮФО эта доля была ниже – 2,4%).
Устойчивый позитивный тренд на региональном рынке ипотеки во многом был обусловлен снижением ее стоимости в течение последних трех лет. Так, средневзвешенная ставка по кредитам в рублях в 2009 году составляла 14,4%, в 2010 году – 13,1%, в 2011 году – 12,2%. По кредитам, выданным в январе-июле т.г. ее уровень повысился до 12,3%. Стоимость привлечения средств в иностранной валюте была заметно ниже – 10,2%. Однако валютные риски нивелировали это преимущество, что определяло низкий спрос на валютную ипотеку.
Наиболее выгодные процентные ставки по ипотечным кредитам в рублях предлагали населению банки, зарегистрированные на территории края (в среднем 11,4% годовых в январе-июле т.г.). Они увеличили объем выданных ипотечных кредитов населению Кубани почти в 3 раза, и в рассматриваемом периоде т.г. на их долю приходилась десятая часть совокупного объема выданных ИЖК.
Российские банки других регионов, предоставившие гражданам края основной объем ипотечных кредитов (11 млрд. рублей за январь-июль т.г.), выдавали их при значениях средней ставки 12,0-12,4% годовых.
В их числе, Сбербанк России - лидер в сфере ипотечного кредитования, предоставивший более половины всего объема ипотечных продуктов населению края. Кроме него, в пятерку крупнейших ипотечных кредиторов, на которую приходилось 3/4 общего объема выданных кредитов, вошли КБ «КУБАНЬ КРЕДИТ» ООО, ВТБ 24 (ЗАО), ГПБ (ОАО), ЗАО «БАНК ЖИЛФИНАНС».
Крупнейшие игроки ипотечного рынка в текущем году стали преимущественно корректировать свою процентную политику в сторону повышения, что однако не помешало им заметно увеличить объемы ипотечных кредитов относительно сопоставимого периода 2011 года.
Немаловажная роль в развитии ипотечного рынка принадлежит государственным программам по повышению доступности приобретения жилья.
Одна из них - социальная программа «Народная ипотека», получившая статус регионального эксперимента и одобренная Правительством России, стартовала на Кубани с октября 2011 года. Программа предполагает накопление участниками средств на счете в течение одного-шести лет (с 13 августа т.г. условия изменены на срок от 4 до 6 лет), которые могут быть использованы для первоначального взноса. Участники народной ипотеки получают от государства безвозмездную субсидию и льготные условия кредитования, им будет предлагаться жилье, цена которого не превысит нормативной стоимости одного квадратного метра, установленной Минрегионразвития. Ставка по ипотеке составляет 6-8% и варьируется в зависимости от уровня процентной ставки по накопительному вкладу и его срока.
По данным банка-партнера этого проекта ОАО «Сбербанк России» по состоянию на 1 августа 2012 года с начала действия проекта от жителей края принято 4,5 тысяч заявок, открыто 4 тысячи накопительных вкладов. По условиям проекта первые льготные ИЖК будут предоставляться с октября 2012 года, поскольку минимальный период накопления 1 год. Для банка участие в этой государственной ипотечной программе интересно низкой стоимостью привлекаемых денежных средств от участников программы.
По инициативе Администрации края на Кубани в текущем году запущена также новая социально направленная программа «Ипотека для молодых учителей», которая предполагает одну из самых низких ставок – 8,5% годовых вне зависимости от параметров кредита и бюджетную поддержку на оплату первоначального взноса.
На сегодняшний день кредитными организациями реализуется широкий спектр специальных программ для населения края, а также совместные акции банков и застройщиков, в рамках которых для заемщиков упрощаются процедуры получения кредита. Активно внедряются кредитные продукты для населения на участие в долевом строительстве жилья.
На изучение тенденций, складывающихся в кредитовании, в том числе, в сегменте ипотечного кредитования, направлено проводимое Банком России ежеквартальное обследование кредитной политики банков и филиалов – крупнейших операторов рынка. На региональном уровне в анкетировании участвуют 32 банковских учреждения, которые формируют более 80% кредитного портфеля банковского сектора края. По данным опроса кредитных организаций условия ипотечного кредитования в 1 полугодии 2012 года несколько ужесточились, еще более заметное снижение их доступности банки-респонденты ожидают во 2 полугодии текущего года. Ключевым фактором ужесточения условий кредитования, по мнению участников обследования, являлась ситуация с ликвидностью. Основным направлением ужесточения стало повышение процентных ставок. В то же время конкуренция между банками за заемщиков способствовала смягчению неценовых условий кредитования, таких как расширение спектра кредитования и введение новых кредитных программ. Во 2 полугодии банки-респонденты предполагают некоторое замедление роста спроса по сравнению со сложившимся уровнем.
Подводя итоги, можно отметить, что на ипотечном рынке Кубани в текущем году сохраняется высокая активность. Действующие в крае программы субсидирования являлись дополнительным стимулом к развитию ипотеки. Считаем, что дальнейшему ее развитию будет способствовать внедрение новых субсидий Администрации края в сотрудничестве с банками (например, программа «Ипотека для молодых врачей»), тем более что вопрос разработки специальных программах в решении жилищной проблемы был озвучен в программной речи на инаугурации главы региона.
В то же время стоимость ипотеки растет, и экономических предпосылок для снижения ставок нет. Это может сдерживать наращивание темпов роста выдачи ипотечных продуктов в перспективе. К тому же, несмотря на высокую потребность в улучшении жилищных условий, уровень доходов большей части населения не позволяет пользоваться ипотекой.
[1] Исходя из данных департамента строительства администрации края о планируемой в 2012 году площади веденных в эксплуатацию жилых домов (3600 тыс.кв.м.) и данных Краснодарстата о средней стоимости кв.м жилья на первичном рынке во 2 квартале т.г., стоимость введенного в эксплуатацию жилья составит около 147 млрд рублей.
[2] Источник: журнал «ЭКСПЕРТ-ЮГ» №11-12 19.03-01.04.2012 года.