На вторичном рынке жилья Москвы не более 20% сделок проходит с привлечением ипотеки
Летом 2015 года только каждая пятая сделка на вторичном рынке жилья Москвы происходит c использованием ипотеки, что почти вдвое меньше, чем средний показатель прошлого года, — к такому выводу приходят аналитики рынка недвижимости. При этом, отмечают специалисты, банки продолжают конкурировать за наиболее надежную категорию заемщиков — ипотечных «обменщиков», сообщили корреспонденту ИА REGNUM эксперты компании «Инком-недвижимость». Кроме того, эксперты отмечают возвращение ипотеки на загородный рынок недвижимости: в этом сегменте она фактически исчезла зимой, на пике кризиса в системе жилищного кредитования. Что касается вторичного рынка городского жилья, то именно на него обращено наиболее пристальное внимание кредитных организаций, считают специалисты.
По мнению директора департамента вторичного рынка «Инком-недвижимость» Сергея Шломы, банки хотят улучшить свой портфель за счет наиболее надежной категории заемщиков — так называемых обменщиков. «Риски кредитора на вторичном рынке жилья существенно ниже, чем в сегменте новостроек. Кроме того, по нашим оценкам, не менее 50% ипотечного спроса сосредоточено на «вторичке» и на текущий момент остается нереализованным», — пояснил Шлома.
В настоящее время, отмечают авторы исследования, на вторичном рынке жилья не более 20% сделок проходит с привлечением ипотеки (в 2014 году этот показатель в разные месяцы равнялся 35−45%). Средний размер кредита в данном сегменте в настоящее время составляет 3,2 млн рублей — на 13,6% меньше, чем год назад. Это значение примерно соответствует уровню коррекции средней цены сделки за указанный период, и специалисты не прогнозируют его существенного снижения. Почти во всех случаях ипотечный кредит используется в обменных операциях, является доплатой и не может быть меньше той суммы, которая позволит заемщику решить его жилищную проблему с учетом существующих цен на жилье. «На фоне систематического снижения ЦБ ключевой ставки, а следом — ответных действий коммерческих банков по либерализации кредитной политики, у участников рынка сформировались понятные ожидания дальнейшего снижения ставок. Одновременно покупатели продолжают ждать общего падения цен на жилье, что, по сути, является сегодня ключевой причиной резкого сокращения спроса. Но главное — ипотека «любит тишину»: брать на себя долгосрочные миллионные обязательства целесообразно, когда есть уверенность в стабильности своего материального положения. В настоящее время этой уверенности нет у большинства потенциальных покупателей, поэтому ожидаемо, что система жилищного кредитования в этом году демонстрирует отрицательную динамику — даже несмотря на ее мощную государственную поддержку в сегменте новостроек», — отметил Шлома.
Несмотря на то, что значение базовой ставки на «вторичке» (от 13,5% годовых) уже сопоставимо с психологически комфортным для покупателя 12−12,5% (для сравнения: в начале 2015 года эти показатели колебались в пределах 16−17%), возвращению жилищного кредитования на докризисный уровень мешает ряд факторов — как объективных, обусловленных проблемами в экономике, так и субъективных, сложившихся под влиянием психологических установок участников рынка, констатируют специалисты. Вместе с тем, отмечают они, наблюдается постепенное увеличение отложенного ипотечного спроса в сегменте вторичного жилья: потенциальные покупатели регулярно мониторят ситуацию в стремлении не упустить переломный момент и выйти на рынок, когда ставки по кредитам и цены на недвижимость будут находиться на минимальном уровне. При этом одномоментное оживление реального спроса чревато ухудшением рыночной конъюнктуры для этой категории клиентов: уменьшением объема предложения наиболее ликвидных объектов и возможностей для торга, увеличением конкуренции среди заемщиков в условиях ограниченных планов банков по выдаче ипотеки, считают эксперты.
«Структура выданных ипотечных кредитов во втором квартале 2015 года заметно изменилась. Однако ипотека по-прежнему остается важной составляющей вторичного рынка недвижимости. Покупатели оформляют ипотечные кредиты, выбирая для себя оптимальные из предлагаемых условий. Будем надеяться, что банки продолжат снижать ставки по кредитам до комфортного уровня, например, как в первой половине прошлого года», — в свою очередь, отметил исполнительный директор компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Алексей Шленов.
Отметим, что на дальнейшее состояние ипотечного кредитования не только в Московском регионе, но и в России в целом будут, очевидно, влиять и управленческие шаги. Предстоящее объединение АИЖК и Фонда РЖС не может не сказаться на ситуации на первичном рынке жилья, уверены эксперты. Механизм объединения следующий, напомнили специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»: АИЖК переименуют в Агентство жилищного развития (АЖР), оно получит полномочия по управлению Фондом РЖС. Согласно законопроекту, новое акционерное общество будет заниматься повышением доступности жилья, созданием комфортных условий проживания, привлечением инвестиций в жилищное строительство и строительство инфраструктуры, повышением доступности ипотечных кредитов, участвовать в создании промышленных парков и т.д. Предполагается, что за четыре года необходимо будет построить более 25 млн кв. м жилья. Подразумевается и объединение госпрограмм: строительства на землях Фонда РЖС, госпрограмм «Жилье для российской семьи» и арендного жилья.
Таким образом, АЖР должно содействовать выдаче 110 000 ипотечных кредитов и выпустить ипотечных ценных бумаг на 400 млрд рублей. На сегодняшний день спрос сильно сжался, и граждане все чаще предпочитают экономить, а не покупать. И, если у АИЖК нет полномочий давать деньги, то у новой структуры такие возможности будут, констатировали аналитики. В связи с этим специалисты ждут от АЖР большей интервенции на рынке доступных кредитов и поддержки через программы банков.