Ипотека не спасла подмосковный рынок жилья: покупатели сбежали в Москву

Несмотря на некоторое оживление, которое в текущем году наблюдалось на подмосковном рынке жилья, область продолжает "проигрывать" покупателей столице. Этому способствовали "мусорные" скандалы и крах Urban Group, рассказали эксперты, опрошенные РИА Недвижимость.

V РОССИЙСКИЙ ИПОТЕЧНЫЙ КОНГРЕСС

Новостройки: мимо рекордов

Если столичный рынок новостроек ежемесячно отчитывался о новых рекордных показателях продаж, то подмосковный завершает год с показателями, которые уступают данным 2017 года. Однако в некоторых проектах и локациях, наоборот, отмечен рост, говорят эксперты.

В Московской области не было зафиксировано высокой активности покупателей. Напротив, спрос на новостройки в Подмосковье сокращался практически на протяжении всего года, отмечает управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая. Она приводит данные Росреестра, согласно которым за 11 месяцев 2018 года количество заключенных ДДУ снизилось почти на 10% в сравнении с показателями аналогичного периода прошлого года.

Худшая годовая динамика сделок была отмечена в сентябре (–20%), марте и июне (–17%), подчеркивает Литинецкая. Зато ноябрь неожиданно ознаменовался приростом продаж на 9% в сравнении с предыдущим месяцем, добавляют эксперты портала ЦИАН.

При этом, указывает генеральный директор портала "Мир квартир" Павел Луценко, покупатели по-прежнему предпочитают дешевое предложение. "По нашим оценкам, 72% спроса в этом году приходилось на квартиры стоимостью до 6 миллионов рублей, 25% - на квартиры от 6 до 15 миллионов, и только 3% – выше 15 миллионов", – уточняет он.

Даже несмотря на то, что в 2018 году значительно выросло количество сделок по ипотеке (85% от общего объема всех продаж), реальные доходы населения падают, поэтому покупательская активность продолжает снижаться, добавляет коммерческий директор RDI Юрий Лакеев.

Места под солнцем

Однако ряд участников рынка все же зафиксировали рост продаж, правда, лишь в отдельных проектах. Относительно наиболее "продающихся" локаций мнения экспертов разошлись.

Сегодня на рынке новостроек Московской области реализуется 292 жилых комплекса во всех классах и форматах, в продаже представлено 49 тысяч лотов в новостройках, говорит председатель совета директоров "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова. При этом средняя площадь лота на экспозиции составляет 53 квадратных метра, средняя цена "квадрата" – немногим выше 81 тысячи рублей, а средний бюджет покупки достигает 4,4 миллиона рублей, подсчитала эксперт.

"На протяжении всего года на рынке новостроек Московской области мы наблюдали высокую динамику спроса со стороны покупателей, даже летом не произошло традиционного затишья", – делится наблюдениями коммерческий директор ГК "Основа" Игорь Сибренков.

2018 год запомнится застройщикам именно годом активных продаж, соглашается директор по продажам ГК "Гранель" Рустам Арсланов, но уточняет, что наиболее востребованными были проекты с удачной локацией и хорошей транспортной доступностью.

Так, например, исполнительный директор ЖК "Мечта" Максим Никитин особо отмечает в плане роста продаж северо-западные и южные направления Подмосковья.

А пятерку лидеров составляют Люберцы, Мытищи, Железнодорожный, Химки, Одинцово, комментирует руководитель направления стратегии и маркетинга ГК "Инград" Анна Соколова.

Выручка застройщиков по нашим оценкам в январе-ноябре снизилась на 4%, подсчитал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Больше всего квартир было продано в Ленинском, Красногорском и Люберецком районах (10,7, 8,5 и 7,3 тысячи сделок соответственно), добавляет он.

В то же время Лакеев отмечает, что в Ленинском районе на протяжении всего года наблюдается плавный спад продаж, который к началу декабря достиг своего минимума, показав один из самых низких показателей за два года.

Крах года

Уже несколько лет эксперты фиксировали переориентацию спроса с области на Москву, однако в этом году причиной существенного спада продаж послужила не только конкуренция со столицей, но и ряд других негативных факторов.

Банкротство Urban Group не могло не повлиять на рынок. Наиболее "громкие" этапы этой истории отразились в спаде покупательской активности в марте, июне и сентябре, объясняет Литинецкая.

"Более того, отмечу, что проблемы с задержкой сроков строительства испытывают и другие областные девелоперы", – подчеркивает она.

"Как следствие этого всего, мы заметили, что в 2018 году сильно упали продажи стройки в целом. Покупатель остерегался приобретать строящиеся объекты и больше приглядывался к тому жилью, которое уже введено в эксплуатацию", – добавляет Никитин.

Больше всего из-за банкротства Urban Group пострадали крупные проекты, сетует Сибренков.

Ситуация с Urban Group, безусловно, повлияла на рынок недвижимости в тех городах, где велись застройки данной компании, добавляет вице-президент Российской гильдии риелторов, президент Гильдии риелторов Московской области Елена Симко. К примеру, в Химках, где строился один из комплексов, люди стали опасаться приобретать жилье на первичном рынке жилья, что повлекло за собой рост цен на вторичке до 10%.

Другой значимой проблемой, "спугнувшей" покупателей из Подмосковья, стали многочисленные скандалы с полигонами ТБО.

Если еще пару лет назад покупатели могли не обращать особого внимания на неблагоприятное соседство с полигонами ТБО, то сейчас экологическая обстановка – немаловажный фактор, рассказывает генеральный директор компании Ikon Development Антон Детушев.

Своеобразное фиаско потерпела и ипотека. Если в начале года ряд экспертов отмечали, что программа льготной ипотеки для многодетных семей "играет" на стороне подмосковного рынка, так как именно там средний ценник на большие квартиры укладывается в лимиты программы – 8 миллионов, то по итогам года они не зафиксировали существенного вклада этой программы в продажи областных новостроек.

Программа льготного ипотечного кредитования многодетных семей не имела и не могла иметь перспективы влияния на рынок жилья, подчеркивает Литинецкая. Согласно данным, приведенным вице-премьером Татьяной Голиковой, за 9 месяцев 2018 года по всей стране было выдано всего 868 таких кредитов на общую сумму 2 миллиарда рублей, при общей сумме кредитования за этот период – 2 триллиона. Даже если бы все эти кредиты были получены на территории Московской области, они не повлияли бы на рынок", – резюмирует она.

Вторичка: могло быть и хуже

В отличие от новостроек, вторичный рынок жилья в Подмосковье если не процветал, то как минимум не "провалился" относительно прошлого года, хотя и не смог поддержать общий тренд на рост продаж, отмечают эксперты.

Число сделок (регистраций договоров купли-продажи и мены) в Московской области в январе-ноябре 2018 года практически не изменилось в годовом выражении (+0,5%). Рынок показал худшую динамику по сравнению с Москвой (там число сделок выросло на 26%), рассказывает Попов.

На рынке начали расти цены: стоимость "квадрата" увеличилась за год на 3% и составляет сейчас 92,4 тысячи рублей, подсчитали в "Азбуке жилья".

Рост цен был зафиксирован в большинстве городов региона (наиболее заметный в Люберцах, где ожидается запуск Некрасовской линии метро (+7%), Одинцово, Подольске, Красногорске и Лобне (на 5-6%) на фоне обсуждения запуска проекта МЦД в 2019 году). Заметное снижение цены (на 8-10%) произошло только в населенных пунктах, попавших в заголовки новостей в связи с мусорными полигонами в начале года (Волоколамск, Шаховская, Воскресенск, Коломна), отмечает Попов.

Роль негативного фактора здесь сыграл и сбой в работе Росреестра, отмечает эксперт портала недвижимости Domofond.ru, Ирина Филатова.

"Из-за нестабильной работы сервиса наблюдались скачки в количестве зарегистрированных сделок за месяц, но в целом за лето число регистраций составило 151 710, а за осень – почти 150 тысяч. Таким образом, спрос на "вторичку" оставался стабильным благодаря сравнительно доступной ипотеке", – поясняет она.

На данный момент наблюдается такая тенденция – спрос с начала года активизировался, и повышение ставок не слишком снижает интерес клиентов. Ипотечные покупатели сейчас все еще предпочитают совершать сделки по пока комфортным для них значениям, отмечает управляющий партнер "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Марина Толстик.

В то же время руководитель департамента консалтинга и аналитики компании "Азбука жилья" Ярослав Дарусенков считает, что эффект от увеличения ставки вполне можно будет наблюдать в следующем году.

Как будет развиваться ситуация с ценами в будущем году, пока прогнозировать рано, полагает Толстик. "Рынок Подмосковья инертен, тенденции сюда приходят постепенно из Москвы. Соответственно, можно предположить, если цены и спрос в столице изменят свои значения, то через пару месяцев изменения придут и на рынок Московской области", – заключает она.