Ипотека у жителей Краснодарского края пользуется большой популярностью

У специалистов рынка недвижимости Краснодара нет единого мнения насчет перспектив ипотеки в регионе. Одни уверены, что жилищное кредитование на Кубани в ближайшие годы удвоит обороты. Другие ожидают «заморозков».

То, что сегодня ипотека у жителей Краснодарского края пользуется большой популярностью, – факт. Для большинства жителей региона это единственный способ приобрести жилье, тем более что ежемесячные выплаты по кредиту зачастую сравнимы с суммой, которую приходится отдавать за аренду квартиры.

По данным краснодарской мэрии, средняя процентная ставка по ипотечному кредиту в крае во втором квартале текущего года составила 12,6%, то есть чуть меньше, чем в 2013-м.

Как сообщили в краевом Департаменте по финансовому и фондовому рынку, только за первые четыре месяца 2014-го в регионе было выдано ипотечных кредитов на сумму более чем на 13 млрд руб. Это почти на 48% больше, чем за тот же период прошлого.

В крупных городах края – Краснодаре, Армавире, Новороссийске, Сочи, Анапе, Геленджике –на первичном рынке жилья 35-40% сделок проходит с привлечением ипотеки, подсчитали в Macon Realty Group. На вторичке доля кредитных сделок не превышает 15%. «В этом сегменте больше состоятельных людей, готовых приобрести жилье за наличные деньги», – отметили в компании.

Ипотеку двигает нестабильность…

«В начале 2014 года спрос на ипотеку серьезно вырос, – рассказывает Надежда Белая, региональный директор представительства по Краснодарскому краю ипотечного банка DeltaCredit. – Это можно объяснить нестабильностью экономической ситуации. Население использует ипотеку, чтобы инвестировать свои сбережения в недвижимость, и тем самым их сохранить».

По данным Центробанка, Краснодарский край в первом полугодии 2014 года вышел на четвертое место в России по численности экономически активного населения. Среднедушевые доходы населения региона, согласно информации Краснодарстата, за последний год также выросли – на 17,2%.

Краснодар сегодня занимает 22-е место в России по цене жилья на первичном рынке и третье – по объемам строительства. Так, по данным аналитиков Macon Realty Group, средняя стоимость «квадрата» в краснодарских новостройках составляет 43,5 тыс. руб., вторичного жилья – 46,5 тыс. У Росстата несколько другие цифры: 40 и 51 тыс. руб. соответственно.

Новостройки в последние годы дорожали меньшими темпами, чем вторичка. «Ситуация для заемщиков благоприятная – сейчас хорошее время для вложения средств в недвижимость, особенно в новостройки, так как разница в стоимости со вторичным рынком существенная», – считает Надежда Белая.

Илья Володько, генеральный директор консалтингового агентства Macon Realty Group, уврен, что сегодня ипотека является доступной для многих краснодарцев. В крае невысокие цены на недвижимость по сравнению с другими регионами России, а доходы населения позволяют воспользоваться предложениями банков.

Средний возраст ипотечных заемщиков на Кубани – 36-37 лет. Большинство – семейные, почти половина – с детьми. По социальному статусу это в основном специалисты или руководители среднего звена. «За два года портрет заемщика практически не изменился, и пока к этому нет предпосылок, – комментирует Надежда Белая. – Но, вероятно, с развитием рынка ипотеки и социальной поддержки населения государством средний возраст заемщика будет снижаться, так как больше молодых семей будут принимать решение в пользу ипотеки».

Ипотечные предложения ряда банков в Краснодаре. Приобретение готового жилья, июль 201 4 года

Ипотечные предложения ряда банков в Краснодаре. Приобретение строящегося жилья, июль 2014 года

 … и социальные программы

Значимую роль в стимулировании рынка играют социальные ипотечные программы, которых сейчас в Краснодарском крае реализуется несколько – для молодых семей, учителей, военная, накопительная ипотека.

Так, в рамках подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» (федеральная программа «Жилище») семья, признанная нуждающейся в улучшении жилищных условий, получает от государства субсидию на оплату первоначального взноса при покупке квартиры. Сумма социальной выплаты может достигать 600 тыс. руб. Правительство РФ планирует в 2014 году выделить региону на эти цели из федерального бюджета 48,1 млн руб. По информации краснодарской мэрии, в 2014 и 2015 годах субсидии получат порядка 350 молодых семей.

Социальные выплаты при оформлении ипотеки предоставляются также молодым учителям. Государство компенсирует 20% от суммы кредита, но не более 317,5 тыс. руб. Процентная ставка по кредиту – 8,5% годовых. Планируется, что в 2014 году 68 молодых педагогов в краеприобретут жилье по этой программе.

Также в крае действует федеральная программа «Военная ипотека». Выплаты, накопленные на счетах военнослужащих, могут быть использованы в качестве первоначального взноса при покупке жилья. Краснодарский край входит в тройку лидеров в РФ по количеству таких сделок.

«Накопительная ипотека» – это совместный проект администрации Краснодарского края и Сбербанка, стартовавший осенью 2011 года. Программа состоит из двух этапов. На первом претендент ежемесячно в течение четырех-шести лет накапливает средства на специальном счете. Каждый квартал, кроме процентов по вкладу, начисляется соцвыплата из бюджета региона. Она составляет 30% от суммы ежемесячного платежа, но не более 3 тыс. руб. в месяц. На втором этапе банк предоставляет ипотечный кредит с льготной ставкой, зависящей от срока накопления. Минимальная – 6% годовых – устанавливается, если срок составил пять-шесть лет, 7% – четыре года. По прогнозам, что в течение 6 лет с помощью программыжилье смогут приобрести не менее 50 тыс. кубанцев. С 2012 года по первый квартал 2014-госоциальные выплаты получили 1345 семей.

Илья Володько не относит накопительную ипотеку к социальным проектам, считая, ее «полукоммерческим» продуктом. Сам по себе этот проект является перспективным, уверен эксперт, но если платежеспособность населения упадет, ипотечный рынок он не спасет. «Надо помнить: это не благотворительный проект, и если ситуация в экономике ухудшится, есть вероятность, что ставки по накопительной ипотеке вырастут», – уверен собеседник.

Остальные перечисленные программы, по мнению Ильи Володько, в ближайшей перспективе не окажут значимого влияния на рынок, так как ориентированы не на развитие ипотеки, а на то, чтобы граждане отдельных категорий могли улучшить свои жилищные условия.

Взять кредит и сэкономить

Помимо социальных программ, доступность ипотеки повышают и различные предложения банков, позволяющие снизить процентную ставку.

Так, в Сбербанке и ВТБ24 существуют специальные условия для участников зарплатных проектов и сотрудников аккредитованных ими компаний. Льготные процентные ставки предоставляет «Газпромбанк» при покупке недвижимости, находящейся у них в залоге. Многие банки проводят акции совместно с конкретными застройщиками, снижают ставки по кредитам для своих стратегических партнеров, например, агентств недвижимости.

Специальные ипотечные предложения ряда краснодарских банков, июль 2014 года

Что будет дальше?

По прогнозам банка DeltaCredit, ставки по ипотеке будут расти в среднем на 0,5-1% в год. «Как долго будет продолжаться повышение, сказать сложно: во многом это зависит от развиватия ситуация на российском финансовом рынке», – добавляет Надежда Белая.

«На спросе повышение ставок вряд ли отразится, поскольку в настоящее время ипотека является единственным инструментом для решения жилищного вопроса, – полагает Руслан Попов, вице-президент Кубанской палаты недвижимости. – Застройщики до 70% жилья продают с помощью ипотеки».

В Macon Realty Group считают, что на Кубани устойчивая положительная динамика в ипотечном секторе сохранится только при условии ежегодного повышения доходов населения на 3,7-5,1%. По расчетам компании, доход одного человека в семье, достаточный для ипотечного займа, должен достигать 34 тыс. руб. в месяц. А по последним данным Краснодарстата, среднемесячная зарплата в крае в апреле 2014 года составила 27,3 тыс. руб. (в апреле 2013-го она была на уровне 23,1 тыс.).

По мнению Ильи Володько, в ближайшие три-пять лет рост ипотечного рынка в регионе замедлится: доходы потребителей растут слишком медленно. Если в последние два года прирост в ипотечном секторе края составлял 40% ежегодно, то в будущем аналитик прогнозирует снижение этого показателя до 10%.

В DeltaCredit отмечают, что, судя по портфелю краснодарского заемщика, ежемесячный совокупный доход семьи при средней сумме кредита в 1,4 млн руб. составляет около 59 тыс. руб. Однако здесь учитывается совместный доход не только заемщика, но и созаемщиков, число которых может достигать трех человек.

Илья Володько уверен, что доступнее ипотеку в этих условиях могут сделать только пониженные ставки по кредитам, но предпосылок для этого нет. Экономист Александр Полиди также полагает, что на рынке ипотеки в ближайшие годы не будет значительного роста: «Качество заемщика снижается, увеличиваются риски для банков». По его мнению, ипотека в настоящий момент доступна для ограниченного количества жителей Кубани, причем большинство из них уже взяли кредит.

Аналитики DeltaCredit настроены более оптимистично: «Краснодарский край по итогам 2013 года занимает восьмое место по количеству и десятое по объему выданных ипотечных кредитов в России». По некоторым прогнозам, объем ипотечного рынка в 2014 году в регионе увеличится до 40,3 млрд руб., а прирост составит 15%. Надежда Белая ожидает, что в ближайшие пять лет ипотечный рынок в регионе будет набирать обороты.

В то же время эксперты банка не берутся строить точные прогнозы, так как на перспективы этого сегмента рынка влияет множество факторов – от состояния экономики в стране до законодательной базы. В частности, по мнению банкиров, пересмотра требуют многие аспекты Федерального закона № 102 «Об ипотеке…»: в части отмены требования о регистрации договора залога, невозможности запрета последующего залога соглашением сторон, упрощения требований к описанию обеспечиваемого залогом обязательства. Если все эти моменты будут учтены законодателями, оформление кредитов значительно упростится.