Доля ипотеки на всех строящихся объектах московского региона выросла на десятки процентов

Девелоперы, продающие новостройки в Подмосковье и новой Москве, и банкиры свидетельствуют: в уходящем году доля ипотеки на всех без исключения строящихся объектах выросла на десятки процентов. Особенно это касается эконом-класса за МКАД, где в некоторых объектах в кредит продавалось до 100% квартир, анонимно признаются застройщики.

В Московском регионе, по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), за три квартала 2013 г. выдали 54 698 кредитов (на 26,5% больше, чем год назад), в денежном выражении рост составил почти 30% и достиг 174 млрд руб. Вместе с областью доля столицы в общем числе выданных в России кредитов составила около 10% в количественном, и более 19% — в денежном выражении. Средняя сумма кредита в Москве превысила 3,2 млн руб., а средняя ставка по рублевых кредитам равнялась 12,4%.

Банкиры, как и аналитики не разделяют ипотечные показатели Москвы и области до 60 км от МКАД и тоже говорят об увеличении объемов выдачи ипотеки. Наум Либкинд, начальник службы розничного кредитования КБ МИА, подтвердил, что число ипотечных сделок в регионе за год выросло, но средняя сумма кредита, по его мнению, осталась прежней — 2,5 млн руб. в Подмосковье, более 3 млн руб. в Москве. Примерно 72% клиентов «Инком-недвижимости» используют кредитное плечо до 3 млн руб., около 15% — до 6-8 млн, и лишь 12% — берут больше 8 млн руб., а первоначальный взнос обычно не превышает 20%, признается Лев Плецельман, руководитель службы ипотечного кредитования компании. «Покупают в основном эконом-класс, а цены на него, если и растут, то немного и исключительно по мере готовности объекта», — объясняет Либкинд. По его словам, до 50% квартир в новостройках Подмосковья уходят покупателям за кредитные деньги, в неинтересных с точки зрения инвесторов объектах этот показатель может достигать 80-90%.

Девелоперы довольны итогами года. «У ОПИН в этом году был “бум ипотеки”», заявила Наталья Картавцева, заместитель генерального директора компании. «Новые проекты мы очень быстро аккредитовывали в банках на хороших условиях, а банки весь год предлагали интересные акции — снижали проценты по кредитам, уменьшали размер первоначального взноса», — делится она. Например, если в марте в ЖК «Весна» по ипотеке ОПИНом было продано 40% квартир, в мае — уже 70%, а в августе — 72%. «В августе должен был прекратиться срок действия популярной среди клиентов спецакции Сбербанка “12-12-12”, клиенты, не зная о том, что он будет продлен, старались как можно быстрее закрыть сделки», — объясняет Картавцева. Даже в элитном ЖК «Парк Рублево», продажи в котором были открыты весной, максимальный процент ипотечных сделок был зафиксирован на уровне 50%, средний по году равнялся 20%.

ГК МИЦ в январе продавала в кредит 15,6% квартир в новомосковском ЖК «Коммунарка», а в ноябре число таких сделок превысило 71%. Как объяснила представитель пресс-службы, это связано с тем, что жилые корпуса достраивались, а «клиенты предпочитают брать в ипотеку готовое жилье». В «Микрогороде «В лесу» (Красногорский район), сообщила Наталья Саакянц, коммерческий директор Rose Group, в первом полугодии число ипотечных продаж держалось на уровне 50-55%, в ноябре достигло 67%.

Застройщики, работающие в внутри МКАДа, бума ипотеки не заметили. Например, у Capital Group доля ипотечных продаж держится на уровне 30%, это нормальная рыночная цифра, уверен коммерческий директор Алексей Белоусов. В дорогих жилых комплексах в столице в кредит продается не более 20%, подтверждает Игорь Быченок, руководитель службы продаж жилой недвижимости «Галс-девелопмента». «В основном таким образом покупают недвижимость молодые предприниматели или топ-менеджеры, которые хотели бы улучшить жилищные условия, но не готовы выложить несколько десятков миллионов рублей за престижную квартиру», — считает он. Алексей Болдин, гендиректор «Магистрата» (риэлторская компания ГК «Интеко») тоже не наблюдал в этом году в Москве изменения числа ипотечных сделок. «Их процент в общем объеме сделок достаточно стабилен и зависит от ряда факторов, таких, как формат жилья и его класс», — говорит Болдин. Например, в ЖК бизнес-класса «Доминион» доля ипотеки колеблется в районе 10% и крайне редко переваливает за показатель 15%: «Люди, приобретающие квартиры в нем, как, правило, не стеснены в средствах», — отметил он.

Белоусов полагает, что если этот показатель достигает, как, например, в «ряде проектов эконом-сегмента за пределами МКАД», 50%, а то и 70%, то такая ситуация должна насторожить девелопера: он становится «полностью подвластен внешним экономическим процессам». Банкиры рассказывают, что в ближнем поясе области сейчас строят огромные дома с маленькими квартирами: например, в корпусе общей площадью 100 000 кв. м планируется 2800 квартир, большинство из которых — однокомнатные студии площадью менее 30 кв. м. Если экономическая ситуация изменится и у заемщиков наступит дефолт, банк рискует остаться с малоликвидным активом.