Ставки по ипотеке в Москве достигли 18% годовых
В начале сентября в Москве (старой) было выставлено на продажу в общей сложности менее 9000 квартир в новостройках. А, например, в Балашихе (по площади в 28 раз меньше Москвы) — около 3300.
Подмосковье продолжает застраиваться опережающими темпами. За первое полугодие 2014 г. в области было введено более 3 млн кв. м жилья, что на 33% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Герман Елянюшкин, зампред правительства МО, на конференции «Ведомостей» на «Строительной неделе Подмосковья» охарактеризовал активность девелоперов так: «Азартно строят». В Москве показатели скромнее: за январь — июнь было сдано чуть более 1,5 млн кв. м (плюс 20% к аналогичному показателю 2013 г., с учетом присоединенных территорий).
Эконом и элита
Но если в Подмосковье строится в основном эконом-класс (по словам опрошенных «Ведомостями» экспертов, он в основном и пользуется спросом), то в Москве — жилье подороже, в том числе люксовое. Продажи последнего, как уверяют риэлторы, не просели в столице даже летом, в традиционный «не сезон». Но на элитном рынке Москвы наблюдается затоваривание, отмечают аналитики Knight Frank: «Летом открытые продажи велись в 45 комплексах, предлагалось 1450 лотов общей площадью 230 000 кв. м, а спрос находился на том же уровне, что и год назад». В первом полугодии, по их данным, было продано немногим более 240 квартир и апартаментов на общую сумму примерно $0,5 млрд. Брокеры Kalinka Group надеются, что спрос будут подпитывать чиновники и представители госструктур: в первом полугодии их доля в числе покупателей дорогого жилья составила 31% (плюс 6% с начала года). «Чиновники стали покупать столичную недвижимость в 2,5 раза больше, чем в первом полугодии 2013 г.», — отметили в компании.
«Летом [на элитном рынке] наблюдалось некоторое увеличение интереса к инвестиционным сделкам, — делятся в компании “Магистрат”. — Но в основном интересовались небольшими (менее 100 кв. м) высококлассными лотами». «Инвесторы вкладывают деньги на начальном этапе строительства», — подчеркивает Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate. Эту тенденцию — предпочтение квартир в элитных новостройках жилью на вторичном рынке — брокеры наблюдают с конца прошлого года. Объяснение «доверия к застройщикам» простое: дома «на котловане» в среднем предлагаются в 2 раза дешевле, чем готовые. Наиболее популярные бюджеты укладываются в диапазон от $1,3 млн до $2,5 млн, отчитались в IntermarkSavills. Усредненная цена 1 кв. м премиум-класса на начало сентября, по их данным, составила $19 200.
Ипотека дорожает
Сделкам активно помогает ипотека. У застройщиков, работающих в Подмосковье, продажи в кредит на некоторых объектах доходят чуть ли не до 100%. «Средним» показателем считается 50%.
В Москве, например, у «Галс-девелопмента»i (в основном строит жилье премиум-класса в столице) «за последнее время количество ипотечных сделок в проектах увеличилось практически в 2 раза», признался Игорь Быченок, директор департамента продаж компании. «Можно сказать, что все клиенты сегодня интересуются ипотечными программами и половина из них прибегает к кредитованию», — резюмировал он.
Как всякий востребованный товар, ипотека подорожала. Сбербанк в июле поднял базовые ставки на 0,5-1 п. п. За ним традиционно подтянулись остальные игроки. «Банки еще предлагают населению финансирование в рамках летних акций и спецпредложений, которые были продлены до конца сентября, — говорит Сергей Китаев, руководитель отдела ипотечного кредитования “ЮИТ Московия”. — Но с октября многие прогнозируют повышение ставок». У чиновника Елянюшкина информация другая. Уже в начале августа он заявил: «Мы отмечаем практически везде, на всех площадках, резкое повышение ставок ипотечного кредитования, особенно в маленьких банках. Они доходят до 18%, иногда и более. Но, по всей видимости, покупателей жилья это не останавливает», — удивлялся он на конференции «Ведомостей». Не останавливает, но уже тормозит.
Иссякающий спрос
ГК ПИК, крупнейший публичный застройщик Московского региона, пересмотрела прогноз по продажам на текущий год: вместо запланированных ранее 690 000-700 000 кв. м компания надеется реализовать 560 000-600 000 кв. м. Прогноз по выручке снижен с 76-78 млрд до 62-70 млрд руб.
Впрочем, другие застройщики оптимизма — по крайней мере, публично общаясь с прессой, — пока не теряют. Но кулуарно делятся предчувствием нового витка кризиса. «У ПИК были внутренние проблемы, за несколько месяцев там сменился почти весь менеджмент, продажи по новым проектам практически встали, — объясняет анонимный источник. — К концу года начнутся проблемы у других, особенно закредитованных, компаний». Все с тоской вспоминают ажиотажный спрос I квартала, когда население, напуганное падением доллара и меняющейся геополитикой, ринулось вкладывать обесценивающиеся рубли в строящиеся метры. «С марта спрос замедлился», — признался «Ведомостям» директор департамента по работе с инвесторами и рынками капитала ПИК Андрей Мачанскис. «Часть отложенного спроса себя реализовала [в I квартале], — продолжает Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet. — Часть потенциальных покупателей заняли выжидательную позицию до начала делового сезона». «Московский эконом-класс — единственный сегмент рынка новостроек, где даже в текущих условиях отмечается устойчивый спрос», — говорит Татьяна Калюжнова, руководитель «ИРН-консалтинга». Продажи всего остального застройщики вынуждены стимулировать разнообразными акциями, скидками, спецпредложениями.
Маркетинг в помощь
Например, Rose Group покупателям квартир в «Микрогороде «В лесу» предлагала разнообразные сертификаты и подарочные карты в магазины, оплаченное членство в фитнес-клубе, год бесплатного обучения для ребенка в местном детсаду или школе. «Дополнительным драйвером для наших покупателей стало прогнозируемое повышение ипотечных ставок», — рассказала ее коммерческий директор Наталья Саакянц. За январь — июль компания продала 399 квартир, из них по ипотеке — 53%. Их стоимость варьировалась от 4,2 млн руб. за 1-комнатную до 13,77 млн за 4-комнатную.
При покупке квартиры в ЖК «Олимпийская деревня Новогорск. Курорт» (26 400 кв. м) действует специальное предложение — «5 лет просьба не беспокоиться». Девелопер — «Химки групп» полностью берет на себя эксплуатационные расходы покупателей жилья (из расчета 90 руб. с 1 кв. м в месяц в течение пяти лет). За семь месяцев, сообщил Дмитрий Котровский, управляющий партнер компании, в комплексе продано примерно 45% квартир, стоимость 1 кв. м начинается от 145 000 руб., чуть меньше 20% клиентов берут для покупки ипотечный кредит.
«Пересвет-инвест» дарил покупателям больших квартир в ЖК «Барбарис» машино-места, предлагал бонусные карты в мебельные магазины и строительные гипермаркеты в рамках программы «На десерт». Цена 1 кв. м в новостройках компании — от 63 000 руб. (в лыткаринском ЖК «Первомайский») до 220 000 руб. (в московском Versis). ФСК «Лидер» летом дарила клиентам фирменные мячи чемпионата мира по футболу и медстраховку. Минимальная цена на «акционные» квартиры — 3,8 млн руб. Но большинство застройщиков не столь изобретательны: они официально предлагают скидки (в 3-10%) от заявленной цены. Размер неофициальных скидок никто из опрошенных «Ведомостями» девелоперов не озвучил.