Ипотека в Самаре подешевеет лишь через 10-15 лет
Рынок жилищного строительства Самары находится на грани стагнации, считают эксперты. Новых проектов не так уж много, цены держатся на высоком уровне, а процентные ставки по ипотеке заставляют людей искать альтернативу покупке собственного жилья.
БН выяснил, какие механизмы, альтернативные кредитованию (и рассрочке платежей), может сегодня предложить рынок.
Очередь за новостройками
За минувший год в Самаре было сдано 909 тыс. кв. м жилья. В ближайшей перспективе объемы строительства предстоит увеличить до 1,2 млн кв. м в год. Такую задачу перед городскими властями поставило региональное правительство в надежде избавиться от дефицита нового жилья.
Лидерами по вводу жилья в 2013 году, по данным самарской мэрии, стали СК «Авиакор» (микрорайон «Крутые ключи»), ПСК «Трансгруз» (ЖК «Ботанический»), а также компании СК «Дом-75» (дома на 7-й просеке), СК «Дельта Строй» (дом на ул. Ново-Садовой, 106М) и СК «Элемент» (дом на Печерской улице, 20А).
План по вводу жилья на 2014 год в Самаре установлен на уровне почти миллиона квадратных метров. «Но даже их не хватит, чтобы удовлетворить существующий спрос. У некоторых застройщиков существуют списки потенциальных дольщиков. Это в буквальном смысле очередь за квартирами в новостройках», – рассказывает генеральный директор «Агентства недвижимости Ивановой Дарии» Дария Саурова.
С другой стороны, спрос на квартиры в Самаре не подкреплен реальной платежеспобностью горожан. Драйвером рынка жилья остается ипотечная система, говорит директор агентства оценки «Интеллект» Денис Шевяков. По данным Центробанка, две из трех квартир в городе покупаются в кредит. Но многие из тех, кто мог позволить себе ипотеку, ее уже взяли, и ресурс резко сужается.
«Ни сейчас, ни в будущем политика банков в отношении ипотечных ставок и условий не изменится. Особенно с учетом снижения реальных доходов населения. Значит, шквального спроса на жилье не будет», – уверен Денис Шевяков. По мнению собеседника, не будет и снижения цен, поскольку те зависят от стоимости стройматериалов, дорогих кредитных ресурсов.
По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», средняя цена предложения на первичном рынке сегодня составляет 52 тыс. руб. за кв. м, при этом за прошедший год она выросла примерно на 7%. В 2014 году стоимость жилья в новостройках, по прогнозам аналитиков, может еще вырасти.
Дешевой ипотеки не будет
По данным регионального управления Центробанка, средняя ставка по ипотечным кредитам в Самаре составляет 12,6% годовых. Для первичного рынка ставка, как правило, выше на 1-3% – пока дом не сдан.
За последние полгода стоимость ипотеки в среднем снижалась на 0,1% в месяц. При сохранении этой динамики существенно ипотека в Самаре подешевеет лишь через 10-15 лет.
«Лидером рынка строящегося жилья в Самаре станет тот, кто предложит новый инструмент вместо ипотеки. Что это может быть, пока предположить сложно. Либо развитая аренда в формате доходных домов, либо строительные кооперативы. Но тот факт, что ипотека уже не выполняет свои функции из-за высоких процентных ставок, не вызывает сомнения», – уверен Денис Шевяков.
Строить вместе – дешевле
Самарский областной фонд жилья и ипотеки объявил о запуске пилотной программы по созданию строительных кооперативов. Фонд берет на себя инициативу по объединению определенного круга людей для последующего строительства жилья. В первую очередь в СОФЖИ рассчитывают на государственных и муниципальных работников, ученых, преподавателей, многодетных и молодых семей, военнослужащих. Пайщиками могут быть люди, официально признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий. От бюджетников требуется еще и стаж не менее трех лет.
В прошлом году на базе Тольяттинского государственного университета началось создание первого подобного кооператива – ЖСК «УниверСтрой». О стоимости строительства для пайщиков пока не сообщается. Но такой вариант решения жилищного вопроса, по подсчетам фонда, обойдется примерно на 30% дешевле, чем традиционная покупка жилья – так как не подразумевает получения прибыли.
Инженерные сети кооперативного дома по стандартам должны строиться с применением энергосберегающих технологий, что в итоге даст 35% экономию на последующем обслуживании коммуникаций. Ранее сообщалось, что кооперативный дом появится и в Самаре, но кто и когда его будет строить, неизвестно.
Льготная аренда – жилье «от работы»
Другая идея СОФЖИ – это строительство доходных домов для сотрудников промышленных предприятий или учреждений социальной сферы – в частности медицинских. В рамках этого проекта фонд готов взять на себя до 70% расходов на строительство многоквартирных домов для сдачи жилья в аренду, остальное предстоит заплатить организациям-партнерам. Пока об участии в проекте заявили самарский завод ОАО «Кузнецов», Тольяттинская горбольница № 5 и Технопарк «Жигулевская долина». Работники предприятий получат жилье в долгосрочное пользование на льготных условиях. Как заявила заместитель исполнительного директора СОФЖИ Наталья Ладова, большинство нуждающихся планируют жить в однокомнатных квартирах. В среднем арендная плата за нее составит 4 тыс. руб. в месяц, за двухкомнатную – 5 тыс., за трехкомнатную – 6,4 тыс. (без учета оплаты ЖКУ). Для сравнения, сейчас минимальная арендная ставка за «однушку» в отдаленных районах Самары не опускается ниже 7 тыс. руб., по городу – 15 тыс. Средний срок аренды в таких домах, по подсчетам СОФЖИ, составит 6,2 года. За это время арендатор должен либо купить собственное жилье, либо продлить договор аренды.
Уже готов проект по строительству девятиэтажного арендного дома для сотрудников завода «Кузнецов», в котором предусмотрены однокомнатные (30-35 кв. м) и двухкомнатные квартиры (около 60 кв. м). Он будет возведен на Заводском шоссе рядом со стадионом «Восход», земля находится в собственности предприятия. Часть арендной платы, которая будет варьироваться в пределах 5-10 тыс. руб., предположительно, будет компенсировать завод. О сроках строительства дома не сообщается.
Это первый проект по строительству арендного дома в Самарской области. По данным областного правительства, около 280 предприятий заявили о потребности в таком жилье для своих сотрудников.
«Появление доходных домов могло бы повлиять на стоимость жилья Самары. Но не в ближайшее время, поскольку даже количество проектов невелико», – говорит Дария Саурова.
В условиях существующего рынка этот бизнес считается невыгодным. Хотя, по мнению бывшего главного архитектора Самары Виталия Стадникова, в других регионах есть положительный опыт. Например, в Калужской области удалось создать условия, чтобы частным инвесторам было выгодно строить доходные дома.
Залог в аренде – не вариант?
Многие самарцы не отказываются от ипотеки, но изначально планируют сдавать купленное жилье, чтобы платить по кредиту. Это ошибка, уверяют эксперты рынка недвижимости. Ежемесячные выплаты по ипотеке в большинстве случаев будут выше арендной ставки на ту же квартиру. Так, по данным Территориального агентства оценки, снять однокомнатную квартиру в самом крупном Промышленном районе города можно в среднем за 16 тыс. руб. За такое жилье, купленное в ипотеку, придется в среднем платить 20 тыс. руб. в месяц.
Зато намерение сдать залоговую квартиру в аренду может сыграть в пользу покупателя при определении суммы кредита. Как рассказывает заместитель председателя банка «Солидарность» Сергей Харский, банки в большинстве своем учитывают намерение клиента сдавать приобретаемое жилье. В этом случае арендные платежи учитываются как дополнительный доход (даже неофициальный). И все же собственнику квартиры придется частично гасить ипотеку самостоятельно, поскольку разница между арендной ставкой и кредитным платежом будет, скорее всего, в пользу последнего. Единственный вариант, при котором залоговая квартира в аренде себя окупит, – это 70-процентный первоначальный взнос, уверяет представитель банка. Увы, такое удовольствие многие самарцы себе позволить пока не могут.