Ипотечный рынок на Урале в поиске новых клиентов из бизнеса
Один из федеральных коммерческих банков запускает программу финансовой грамотности для малого и среднего бизнеса. Обучение планируется вести совместно с Уральской палатой недвижимости. Как заявляют инициаторы проекта, необходимо не просто дать информацию о новых инструментах фондирования в условиях сильно сжавшегося рынка, но и изменить ментальность населения России, которое пока боится брать деньги под залог недвижимости.
По данным Уральского банка Сбербанка России, за десять месяцев 2015 года в России было выдано 539,9 тысячи жилищных кредитов на 884,6 миллиарда рублей, что на 37 процентов меньше, чем в 2014 году. Рынок Свердловской области просел на 44 процента. Уральский банковский союз приводит менее шокирующую цифру: падение по отношению к прошлому году составило 30,4 процента в количественных параметрах и 36 процентов в денежном эквиваленте. За 10 месяцев 2015 года жители Свердловской области оформили 16 098 ипотечных займов на 25,8 миллиарда рублей.
- Средняя сумма кредита снизилась с 1,7 миллиона рублей до 1,6, при этом в целом региональный ипотечный портфель вырос и составил 121 миллиард рублей. Просрочка увеличивается, но меньше, чем в других продуктовых сегментах. В рублях она сегодня составляет 1,4 процента, в валюте - 22, - поясняет Евгений Болотин, заместитель председателя Уральского банковского союза.
По словам директора центра недвижимости Елены Мяло, сегодня потребители опасаются долгосрочных кредитов, а банки ужесточили заградительные условия. Получают займы в основном люди с хорошей кредитной историей, стабильным доходом и поручительством третьих лиц. Причем если раньше из поручительства можно было выйти через год после подписания договора, то сейчас необходимо получить добро от отдела рисков финансового учреждения. Кроме того, больше стало отказов по кредитованию конкретных объектов: поводом выступают несогласованные перепланировки, год постройки здания и другие параметры, на которые раньше могли закрыть глаза. Даже если продавец и покупатель договорились о стоимости, оценщик снижает планку где-то на четверть.
- Службы безопасности банков начали выезжать на место, проверять адрес фактического проживания клиента, что раньше случалось очень редко. Также тщательному анализу подвергаются профессиональные характеристики заемщика. Скажем, если написано в трудовой книжке, что он менеджер по продажам труб, то человека могут спросить, какого диаметра трубы, которыми он торгует, и для чего предназначены, - делится опытом Елена Мяло. - Работа риелтора в нынешних условиях стала более продуманной: необходимо оценивать перспективы реализации объекта, который покупает клиент, в случае просрочек или дефолта. В Екатеринбурге несколько крупных банков "закрыли доступ" ряду агентств недвижимости именно за то, что те предоставляли трудовые книжки клиентов и справки о зарплате с недостоверными данными.
По прогнозам экспертов, ждать от 2016 года бурного роста кредитования и снижения ставок не стоит. Основные проблемы остаются: падение доходов населения, удорожание фондирования и неопределенная ситуация на рынке недвижимости. Владельцы квартир боятся продавать: вдруг обесценится рубль. Покупатели ждут, когда цены упадут еще больше (за год, как утверждают в УПН, квадратный метр подешевел на 15-20 процентов). По статистике, 70 процентов сделок - это улучшение жилищных условий, то есть приобретение нового за счет продажи старого, а "вторичка" сейчас реализуется очень тяжело, поскольку на нее не распространяется государственная программа субсидирования ипотеки. Напомним, она была запущена в марте 2015 года с целью поддержки строительной отрасли. На компенсацию ипотечных ставок из федерального бюджета выделили 20 миллиардов рублей, что должно было обеспечить выдачу кредитов на сумму около 550 миллиардов. К концу года оказалось, что сумма выбрана чуть больше, чем наполовину.
Сегодня все члены профсообщества высказываются за сохранение господдержки ипотеки, но правительство РФ пролонгировало субсидирование новостроек лишь до 1 марта для банков, работающих с застройщиками напрямую, и до 1 мая - для банков-партнеров АИЖК.
- Те, кто уже оформил льготный заем, могут спать спокойно: субсидирование для них закончится только в момент полного покрытия кредитного долга. Или если повысится ключевая ставка ЦБ РФ. Многие опасались, что с окончанием программы банки поднимут ставки по уже заключенным договорам, - комментирует Рустем Галеев, исполнительный директор Уральской палаты недвижимости. - Кроме того, приятной новостью стало расширение возможностей заемщика по первоначальному взносу: в качестве такового могут выступать не только собственные накопления, но и субсидии, а также средства работодателя.
Определенную динамику рынку, вероятно, придаст отложенный спрос: истекают сроки депозитов, на которые население размещало средства в декабре 2014 года, польстившись на 17-22 процента годовых. Сегодня многие вкладчики в раздумьях: поискать банк с более привлекательными условиями либо приобрести недвижимость? Вторым фактором роста эксперты называют кредитование под залог квартиры или коммерческой недвижимости, которое "не пошло" в 2009-м, но имеет все шансы развернуться сейчас, когда и банки, и предприниматели потеряли доступ к "длинным деньгам".
- Еще в 2008 году мы пытались привить людям понимание того, что квартира - это работающий актив: в нем не только можно жить, но и заложить его, направив средства на развитие бизнеса, обучение детей или строительство дачи. К сожалению, тогда это не нашло отклика во многом потому, что застройщики не взаимодействовали тесно с риелторами и банками. У них было все хорошо: клиенты и так несли деньги, не успеешь сдать дом, а все квартиры уже проданы, - рассуждает Станислав Дехтулинский, управляющий екатеринбургским офисом банка жилищного финансирования. - Сегодня ситуация другая: прослойка "среднего класса" уменьшается, доходы населения падают, поэтому финансисты обращают все больше внимания на обеспеченные кредиты.
По мнению кредитных брокеров, программы залогового кредитования будут востребованы в экономически активных регионах. Сегодня ИП или ООО сложно получить заем свыше миллиона рублей. В основном сумму дробят по 200-300 тысяч и подают документы в разные банки, но даже с помощью такой хитрости не всегда удается добиться желаемого: в силу объективных причин у многих мелких компаний ухудшилась финансовая отчетность, поэтому банки отклоняют их заявки. Программ для малого и среднего бизнеса тоже стало меньше, а ставки по ним подросли до 25-30 процентов. Поэтому заемщики ищут варианты, альтернативные инвестиционным кредитам.
- С точки зрения банка ничего принципиально не меняется, - поясняет Станислав Дехтулинский. - Первична платежеспособность клиента, а не залог. Если придет безработный Плюшкин с девятью квартирами, которые получил в наследство, ему скорее всего откажут. А вот если у бенефициаров ООО нормальная кредитная история как у физлиц либо как у поручителей компании, то банки будут с ними сотрудничать. К тому же залоговый кредит "физику" оформить проще, чем юрлицу.
Положили начало новому тренду Москва и Санкт-Петербург, регионы подключились во втором полугодии 2015 года, однако к сегодняшнему дню многие из них растут быстрее столиц. Например, Волгоградская, Омская области, Красноярский край. Также востребовано залоговое кредитование в Нижнем Новгороде, Краснодаре, Екатеринбурге.
Компетентно
Игорь Жигунов, член комитета по ипотеке Ассоциации российских банков:
- Ожидать в 2016 году резкого снижения ставок по ипотеке не стоит. Они уже опустились с конъюнктурных 22-25 процентов в январе 2014 года до 13-14 процентов в декабре 2015-го на вторичном рынке и до 11-12 процентов - на первичном. Скорее всего, на таком уровне они и останутся. Дальнейшее снижение возможно только за счет маркетинговых акций. Рыночных инструментов для этого пока нет.
Реальный стимул сектору жилой недвижимости может придать лишь трансформация АИЖК в институт развития, который займется секьюритизацией ипотеки (продажа кредитного портфеля, полученные средства направляются на обеспечение долга или пускаются в оборот, на выдачу новых кредитов. - Прим. ред.). Также второе дыхание застройщикам придаст реанимация программы "Стимул" (по которой государство софинансирует возведение арендного жилья либо субсидирует инженерную инфраструктуру. - Прим. ред.).