Мария Литинецкая: Отмена программы субсидирования ипотеки не приведет к росту цен на жилье
Управляющий партнёр «Метриум Групп» Мария Литинецкая рассказала Novostroy.ru, почему, вопреки ожиданиям, продажи в конце 2016 года растут небольшими темпами.
- Многие эксперты и представители строительных компаний ожидали в 4 квартале 2016 года увеличения подъёма продаж в строящихся ЖК по причине завершения программы субсидированной ипотеки. Сегодня точно ясно, что программа господдержки ипотечного рынка продлена не будет. Случился ли ожидаемый подъём?
На данный момент у всех игроков рынка ипотеки сложилось чёткое понимание, что ажиотажа, подобного февралю или декабрю 2015 года ждать не стоит. Статистика говорит о выравнивании уровня продаж на протяжении всего года. Сезонность как всегда сказалась на продажах в конце весны и летом, с начала сентября и по текущий момент продажи растут небольшими темпами.
- С чем это связано?
Я связываю данную тенденцию с тремя факторами. Во-первых, многие покупатели заняли выжидательную позицию относительно стоимости валютной корзины: в связи с тем, что доллар опять начал движение вверх, потенциальные покупатели пока отложили покупку. Во-вторых, основная часть клиентов уже решила «жилищный вопрос». В-третьих, появилась уверенность в экономической ситуации и понимание, что ставки продолжат снижаться, т.е. шанс всё ещё не упущен. Окончание государственной программы субсидирования ипотеки не сможет дестабилизировать рынок, так как ставки по ипотечным займам снижаются и без государственных интервенций. Возможно, завершение ипотеки с господдержкой перенаправит потребительский спрос с новостроек на вторичное жилье.
- Как менялась доля ипотечных клиентов в течение 2016 года?
Доля ипотечных клиентов была стабильной на протяжении трёх кварталов и лишь в конце года начала расти. Общая статистка – от 50% до 60% всех сделок приходилось на сделки с привлечением ипотечного кредита. В 1 квартале эта цифра составляла 51%, во 2 и 3 кварталах выросла до 56%, в октябре - 58%.
- В субсидированной ипотеке действительно больше нет необходимости?
В программе субсидирования ипотеки в том виде, в котором она действовала в 2016 году, больше нет экономического смысла, так как ключевая ставка вернулась к докризисному уровню, да и значения собственных ставок банков находятся на уровне, при котором мы наблюдали активный рост рынка ипотеки. К тому же, государственная помощь банкам не совсем правильна с рыночной точки зрения, так как их цель – извлечение прибыли, а не социальная помощь. Логичнее развивать программы, позволяющие при помощи государства приобрести собственное жильё через сертификаты различным группам населения: военным, учителям, учёным и так далее.
- Отразится ли как-то отмена субсидированной ипотеки на ценах на жильё?
Отмена программы не приведёт к росту цен на жильё, так как ставки по ипотеке влияют на цены довольно опосредованно и незначительно. С одной стороны, уровень ставок по собственным программам банков и так очень близок к психологическому порогу доступности – 12%. С другой стороны, покупателей с «живыми» деньгами сейчас очень мало, недаром большая часть сделок проходит с привлечением либо ипотеки, либо рассрочки от застройщика. Поэтому после отмены программы субсидирования отпугивать покупателей увеличением цен застройщикам нет смысла. Но и ожидать дальнейшего снижения цен тоже не стоит. Какое-то время рынок продолжит стагнировать и затем начнётся рост, в том числе и цен.
- Первые лица страны не раз заявляли о том, что государство и дальше будет оказывать поддержку ипотечному рынку. В чём эта поддержка должна выражаться?
Пожалуй, самой эффективной помощью государства может стать развитие вторичного рынка ипотеки. Чтобы банки могли высвобождать вложенные деньги, ИЦБ (ипотечные ценные бумаги) должны иметь свободный рынок обращения. Первую сделку по секьюритизации в 2003 провел «Газпромбанк». Дальнейшие сделки с 2007 года совершало АИЖК. Они были очень редки, проходили не чаще одного раза в год. В последние годы ИЦБ выпускает не только Агентство, но и коммерческие банки. Однако, до сих пор этот инструмент не получил широкого применения в связи с недоверием инвесторов к российским ИЦБ из-за нестабильности нашего рынка и как следствие его высокой рискованности, что противоречит первоначальному критерию данных ценных бумаг. Задача Правительства – доработать законодательную базу, так как ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» до сих пор содержит в себе много пробелов и несовершенств.