На злобу ипотечного дня – ставки, цены на квартиры и реформа страхования

Круглым столом «Ипотека и недвижимость - 2020. Куда рынок катится?» портал «ТТ Финанс» завершил годовую сессию организуемых совместно с «Фонтанка.ру» публичных мероприятий, рассматривающих актуальные тенденции отечественного ипотечного рынка. Секрет Полишинеля таить бессмысленно, главный тренд – дорожающие квадратные метры на фоне низких ставок.

Что так сердце, что так сердце растревожено

То, что цены на жилье ощутимо растут, уже далеко не новость. Вопрос в том, насколько они выросли, и продолжится ли рост в обозримой перспективе.

При этом уже стало недоброй привычкой в росте цен обвинять якобы чересчур дешевую ипотеку. Однако, профессионалы обращают внимание, что о неизбежном росте цен говорилось еще до запуска реформы строительного рынка – до перехода на проектное финансирование и эскроу-счета.

Заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин рассказывает, что в уходящем году его компания вела в эксплуатацию два объекта, один из них - принятый на достройку дом с обманутыми дольщиками. А в целом, по разным объектам, возводимым компанией, рост цен за год составляет 15-17%. И у данной тенденции, кроме ажиотажного спроса на недвижимость и роста себестоимости строительства, есть еще одна причина. Это повышение цены в результате появления такого фактора, как стоимость заемных средств, в том числе, проектного финансирования. «Мы уже полностью перешли на эскроу-счета и заканчиваем перевод всех объектов на проектное финансирование.  Поэтому до конца года большого повышения цен на наши проекты не будет», - докладывает Максим Жабин.

Генеральный директор СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов соглашается, что наблюдаемый рост цен был предопределен и многократно предсказан.

«Стоимость квадратного метра выросла на 16-18%. И данные цифры прогнозировались, когда принимались изменения в закон о долевом участии. Плюс, свою роль сыграла пандемия, удешевление рубля и т.п.», - комментирует глава профобъединения.

Между тем, по оценкам эксперта, еще 65% новостроек продают квартиры по старым правилам. Соответственно, вместо сегодняшнего роста в 16-18%, петербуржцев ждет рост в 30-50% относительно дореформенных цен. Тем более что регуляторы не идут навстречу строителям и не хотят пока вводить поэтапное раскрытие эскроу-счетов, что значительно облегчило бы выплаты застройщиков банкам.

Наконец, генеральный директор отельного оператора PLG Екатерина Лисовская также констатирует, что рост цен характерен для всех строительных сегментов. Коммерческая недвижимость, в частности апартаменты и апарт-отели, по этому параметру не уступает жилой. За последний год цена квадрата выросла в отдельных апарт-проектах на 15%. Получилась ситуация, при которой в некоторых апарт-отелях рост цены с нулевого цикла до ввода в эксплуатацию достиг почти 50%.

И, конечно, Екатерина Лисовская не могла не затронуть широко сегодня муссируемый вопрос с ожидаемым запретом аппартов, как класса. «Но то, что начато, дадут достроить», - отметила специалист.

И в свете нынешнего стечения обстоятельств одно это – уже хорошая новость. Тем более, что, как отмечает управляющий Абсолют Банком в Санкт-Петербурге Мария Батталова, число тех, кто готов инвестировать деньги в качественные апартаменты от проверенных застройщиков, растет не по дням, а по часам.

Даже солнце светит по-особому

Характерная черта сегодняшнего дня – во всех сферах бизнес уходит в онлайн. Дополнительный толчок дала пандемия, и сейчас процесс уже идёт сам по себе. И банки в этом плане всегда были на передовой: тут дистанционные сервисы появились задолго до ситуации с режимом самоизоляции, но теперь получили ускоренное развитие.  

В настоящее время более половины всех ипотечных заявок поступают к нам через сервис «ДомКлик». При этом почти 60% клиентов удаленно получают первичное одобрение в течение часа и около 90% – в течение дня», – говорит заместитель председателя Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Анатолий Локотков. – Прийти в офис нужно будет всего один раз – на сделку. В офисе безопасно: сотрудники банка соблюдают масочно-перчаточный режим и используют антисептик».

Кроме того, большой популярностью пользуется сервис «Электронная регистрация». Например, в Петербурге электронную регистрацию проходят 92% сделок в Сбербанке, по Северо-Западу этот показатель ещё выше.

Также упростить и обезопасить сделку помогает «Сервис безопасных расчетов». Оформление услуги занимает 15 минут.

«Не нужно снимать наличные в кассе, пересчитывать, вносить в банковскую ячейку или брать расписку. Деньги хранятся под защитой до регистрации сделки в Росреестре, после чего покупатель получает уведомление о том, что сделка состоялась. Только после этого деньги переводятся на счет продавцу», – рассказывает Анатолий.

За 10 месяцев 2020 года Сбербанк в Санкт-Петербурге выдал более 40 тысяч ипотечных кредитов на 127 млрд рублей. Это на 10% больше в количественном выражении и почти на 30% – в объеме, чем за весь 2019 год. А в сравнении с аналогичным периодом прошлого года разница составила 40% и 65% соответственно.

«Конкретно же по льготной программе «Господдержка 2020» с апреля по октябрь петербуржцам выдан 12241 кредит общим объемом 41,8 млрд рублей», –  прокомментировал Анатолий Локотков.

Зашумят они по всей стране

Иными словами, рынок недвижимости и такая его часть, как ипотечный рынок, сегодня напоминают нетленную поэму «Полтава». Буквально: «Бой барабанный, крики, скрежет, гром пушек, топот, ржанье, стон…»

«После снятия ограничений пандемии выросла потребительская активность, обусловленная не только отложенным спросом, но и запуском государственной программы, сложилось впечатление, что в одночасье вся страна решила заняться квартирным вопросом, - констатирует заместитель директора департамента продуктов Банка «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова. - В августе и сентябре объем выдач увеличился в два раза – 3,7 и 4,6 млрд рублей за указанный периоды, для нас относительно аналогичного периода – это двукратный рост, для примера в сентябре 2019 года объем выдач составил 1,8 млрд рублей.

При этом все понимают, что таких объемов на регулярной основе не будет – как только объявили, что государственную программу продлили до 1 июля 2021 года, мы почувствовали снижение заявок от клиентов.

«Конечно, масштабы данного спада незначительны. Объемы выдач новых жилищных кредитов остаются высокими – порядка -3,5-4.5 миллиардов рублей в месяц, - уточняет Екатерина Синельникова. – И закономерно напрашивается вопрос, продолжится ли бум в декабре?»

По мнению эксперта, в какой-то степени это зависит от маркетинговой активности застройщиков: будут ли скидки или акции, есть вероятность что строители решат обойтись без лишнего стимулирования спроса.

Скорее всего, высокий спрос на рынке сохранится и топ ипотечных банков закроют год на высоких показателях. «Вспоминается, в апреле мы переживали, что не выполним годовой план. Но сегодня понятно, что план будет перевыполнен», – делится эксперт.

При этом Банк «Санкт-Петербург» традиционно делает акцент на первичном рынке недвижимости. И порядка 70% выдач ипотечных кредитов стабильно приходилось на первичку. Благодаря же существованию госпрограммы этот показатель дорос до 80%. Кстати, 75% этого потока как раз и составляет субсидируемая ипотека.

По дорожкам, где не раз бродили оба мы

Управляющий Абсолют Банком в Санкт-Петербурге Мария Баталова рекомендует частным инвесторам делать ставку на недвижимость от застройщиков из топ-10. Но все же специалист больше внимания уделяет как раз вторичке.

«Наши аналитики фиксируют, что спрос на вторичное жилье сегодня растет очень активно. С конца лета всего за полтора месяца после возвращения банков в рабочее русло удалось компенсировать то, что было «недовыдано» в апреле-мае. А далее идет перевыполнение намеченных планов. – рассуждает эксперт. – Однако, цена квадратного метра на вторичке повышается не так заметно, как в новостройках. И это – ее важное преимущество».

По мнению главы филиала наибольший интерес покупателей концентрируется вокруг многоэтажек, возведенных с 2014 по 2018 годы. «Это свежее жилье в обустроенных районах по адекватной цене», – говорит Мария Батталова.

Плюс, в Ленобласти оказалась популярна «сельская ипотека» с еще более низкой, чем по «Госипотеке 2020» ставкой – 2,7%. «Госпрограммы – это практически самый ходовой продукт», – отмечает управляющий филиалом Абсолют Банка.

Кроме того, рассматривая сегодняшний ипотечный рынок, напоминает управляющий филиала, нельзя умолчать о мерах поддержки клиентов, оказавшихся «за бортом». «Если мы будем говорить именно про период пандемии, то порядка 10% из нашего портфеля воспользовались возможностью отсрочки платежей, – поясняет Мария Батталова. – И к текущему моменту почти все, кто в первую волну пандемии, подал заявление на отсрочку платежей, уже вернулись в рабочий график погашения ипотеки».

Укажи мне только лишь на глобусе

Руководитель направления по работе с клиентами и партнерами компании «Ипотека.Центр» Марюс Капустас сравнил петербургскую динамику роста цен на недвижимость с московской. К печали петербургских покупателей, Северная Столица побеждает. Правда, не в самой Москве, а на окрестных территориях.

«Если говорить о московской агломерации, то здесь цены на первичке подросли на 10% и выше. Вторичка же подросла где-то на 8%, – поделился цифрами представитель «Ипотека.Центр». – Но есть известная фраза: первичка рано или поздно становится вторичкой. И, безусловно, вторичка по цене будет подтягиваться».

Между тем, в «Ипотека.Центр» доля сделок с первичкой не сильно отличается от доли сделок со вторичкой. И очень заметную роль в общем объеме сегодня играет рефинансирование. Так, в октябре рефинансирование составило порядка 40% от всех сделок.

Но в сентябре-октябре действительно наблюдался пик продаж. «Сметали буквально все, – признается Марюс Капустас. – Но давайте будем честными, за столь высокие показатели на ипотечном рынке мы должны сказать спасибо пандемии. Без нее никакого двух-трехкратного прироста не было бы. Впрочем, свою положительную роль сыграло и поступательное снижение ключевой ставки с 6% до 4,25%».

Рассуждая, что будет с рынком жилой недвижимости дальше, эксперт предложил учитывать несколько моментов.

Так, в ноябре действительно фиксируется незначительное охлаждение сегмента первички. А покупатели разделились на два лагеря. Первые, с кэшем, берут «здесь и сейчас». Вторые, обладающее недостаточной суммой для сделки, все чаще проявляют осторожность и откладывают взятие кредита.

«То есть, они решают посмотреть, куда будет двигаться рынок – делится наблюдениями специалист. – Благодаря частым акциям застройщиков клиент стал избалованным. Если раньше ипотеку одобряли три-пять дней, а еще раньше – и неделю, то сейчас это отнимает пятнадцать минут. Поэтому «ждать в засаде» имеет смысл».

Все преграды я смогу пройти без робости

Следующий, крайне болезненный для ипотечного рынка момент, связан с ожидаемой реформой ипотечного страхования. Напомним, ЦБ намерен переложить расходы на оплату страховки по ипотеке на банки.

Но, предваряя обсуждение собственно реформы, директор петербургского филиала «Абсолют Страхование» Галина Петрова лишний раз пояснила суть такой страховки.

В сложных экономических условиях заемщику важно минимизировать риски. В частности, с помощью страхования.

По словам Галины Петровой, ипотечное страхование позволяет заемщику защитить не только самого заёмщика, но и его семью от целого ряда неблагоприятных факторов, носящих случайных характер.  Представитель страховой компании говорит нам о том, что приобретая квартиру с использованием ипотечного кредита, как правило, основным заёмщиком выступает член семьи, который может подтвердить свой доход и больше всех в семье зарабатывает. И если что-то случается с ним, и заемщик не может платить по кредиту, то погашать кредит будет страховая компания.

Мы живем в техногенном мире, так же мы зачастую не знаем и не владеем информацией о том, правильно ли проведена перепланировка в квартирах наших соседей и не ослабляет ли эта перепланировка конструкцию дома и т.д., так что произойти может всё, что угодно.

Всё чаще мы слышим о разрушении объектов недвижимости в результате пожара или взрыва бытового газа. Все эти события могут унести жизни людей и, как ни печально, но это происходит.    
По словам Галины Петровой, классическое ипотечное страхование включает три риска:

–  страхование конструктива квартиры;
–  страхование жизни заемщиков;
–  страхование титула (потери права собственности).

Согласно действующему законодательству, в первую очередь необходимо страховать конструктив квартиры. Данное требование обосновано тем, что у Банка должно быть право реализации недвижимости и эта недвижимость должна быть физически сохранена.  

«Если же клиент захочет застраховать что-то дополнительно, например, отделку, имущество в квартире или свою ответственность перед соседями, то страховая компания всегда пойдет навстречу. Кстати, это совсем не дорого», – добавляет эксперт.

Второй риск подлежащий страхованию при ипотечном кредите –  риск смерти и утраты трудоспособности заемщиков. Как правило, именно этот риск может рассматриваться как финансовая защита семьи.

И третий риск, который вызывает много споров, - потеря права собственности на объект. Конечно, каждый покупатель недвижимости считает себя добросовестным приобретателем, но никто из покупающих на вторичке не застрахован разного рода неожиданностей и, например, от того, что однажды к нему в дверь не постучится обиженный родственник продавца и не отсудит у него квартиру, - комментирует Галина Петрова. – Конечно, разбираться в ситуации в любом случае необходимо самому заемщику, но страховая компания решит финансовые вопросы по погашению кредита.  

В спор вступлю с невзгодою любой

Тем временем реформа сулит разрушить устоявшиеся правила игры. И председатель правления ассоциации профессиональных страховых агентов Александр Тутинас обращает внимание, что предлагаемая ЦБ концепция регулирования ипотечного страхования сужает круг интересантов этого рынка.

То есть, можно говорить о факте отстаивания интересов небольшого числа банков, что лишний раз подчеркивает пробанковскую направленность концепции. А главное, концепция, где банки являются страхователями и выгодоприобретателями, не сочетается с продажей услуг страхования за вознаграждение.  

«Сохранение уровня вознаграждения банкам приведет к новому витку подорожания услуг банков и финансовому давлению на заемщиков. Аппетиты банков будут только расти, злоупотребление и откровенное мошенничество со стороны сотрудников банков будут увеличиваться в геометрической прогрессии. Жалобы со стороны потребителей финансовых услуг будут только возрастать», – рисует мрачные картины эксперт.

В частности он познакомил присутствующих с Резолюцией Ипотечного форума (Санкт-Петербургский Международный жилищный конгресс).

Приводим выдержку:

«Профессионалы рынка недвижимости, в том числе ипотечные брокеры, агентства недвижимости, риэлторские компании, застройщики, ипотечные банки, страховые организации и страховые агенты - участники Петербургского ипотечного форума считают, что Концепция регулирования ипотечного страхования, предложенная Банком России, в последней редакции, приведет:

1) к ущемлению прав заемщиков по свободе выбора защиты собственных рисков;
2) к удорожанию ипотечного кредита для заемщиков из-за увеличения расходов банков-кредиторов;
3) к ограничению страхового инструментария и деградации страхового рынка;
4) к уничтожению границ между кредитом и обеспечением кредита;
5) к увеличению трудозатрат банков-кредиторов и сокращению доходов;
6) к непрозрачности страховых и банковских тарифов;
7) к монополизации ипотечного рынка банками-кредиторами;
8) к концентрации страховых рисков вокруг банковско-страховых групп.

Как итог, создание англо-американской модели олигополии, когда ограниченное число операторов контролирует весь рынок».

В общем, словами Александра Пушкина из поэмы «Полтава» можно скакать: «В одну телегу впрячь не можно коня и трепетную лань».

Через горы я пройду дорогой смелою

Естественно, участники круглого стола делились рыночными прогнозами. И звучали как оптимистические, так и пессимистические оценки рыночных перспектив.

«В долгосрочной перспективе я радость по поводу высокого спроса на недвижимость не разделяю. И есть три вещи, которые еще аукнутся рынку, - например, ожидает Максим Жабин. - Первая – это серьезная закредитованность населения, вторая – падающие доходы. И третье, что уже наблюдается, это снижение входящего потока в ноябре по сравнению с октябрем примерно на 10%. Фактически в следующем году мы ожидаем ощутимый спад даже не смотря на ипотеку с господдержкой».

«Режим пандемии постепенно ослабляется. И есть надежда, что граждане начнут больше зарабатывать», – не соглашается Марюс Капустас.

«Тема нашей встречи «Куда катится рынок?» Я бы уточнила, что сегодня рынок совершенно не «катится», – со своей стороны резюмирует Галина Петрова. – Я в свое время брала три ипотеки и сейчас готовлюсь к четвертой. Я брала ипотеку и по ставке в 15%, и по 11%... И сейчас ставки ощутимо ниже. Но я все-равно ожидаю, что в будущем ставки продолжат идти на снижение по определенным ипотечным программам».