Доступная ипотека стала одним из катализаторов продаж новостроек в Москве
Объем сделок с новостройками Москвы в первом полугодии 2017 года оказался выше годовых показателей в 2013–2015 годах. Причины — рекордное предложение по объемам жилья, низкие цены и доступная ипотека.
Продажи на пике
По итогам первого полугодия 2017 года количество договоров долевого участия (ДДУ, заключаются между покупателем квартиры и застройщиком еще не введенного в эксплуатацию жилья) в Москве достигло 23,9 тыс. штук, говорится в отчетности управления Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии по Москве (Росреестр). За аналогичный период 2016 года этот показатель был на 66% меньше — 14,4 тыс. Показатели текущего года оказались выше и совокупных годовых продаж начиная с 2013 года: в 2013 году было заключено 21,3 тыс. ДДУ, в 2014 — 24 тыс., в 2015 году — 19,6 тыс. За весь 2016 год было заключено 35,7 тыс. подобных договоров. Таким образом, на сделки с новостройками в первые шесть месяцев 2017 года пришлось почти 30,3% от всех сделок с жилой недвижимостью (помимо ДДУ учитывались сделки по договору купли-продажи).
В среднем каждый месяц в первом полугодии 2017 года заключалось порядка 4 тыс. сделок, тогда как год назад — 2,4 тыс. Пик сделок традиционно пришелся на март, когда Росреестр зарегистрировал в столице 5,4 тыс. ДДУ, что в два раза больше, чем в марте 2016 года.
«Январь—июнь 2017 года стали первым посткризисным периодом с прогнозируемым спросом. Если в предыдущие два года экономические шоки влияли на него, то в этом полугодии можно было наблюдать стабилизацию и схожесть покупательской активности с докризисными 2010–2013 годами, — говорит директор по маркетингу компании MR Group Евгения Старкова. — По сравнению с третьим и четвертым кварталами 2016 года количество сделок выросло на 30%».
Подтвердила тенденцию и генеральный директор «Дон-Строй Инвеста» Алена Дерябина. Рост продаж жилой недвижимости в первом полугодии, по ее словам, составил 42% в площади и 29% в количестве квартир. «По всем объектам Московского региона объемы продаж первой половины 2017 года более чем в 1,5 раза больше показателей первого полугодия 2016-го и на 15% — показателей второго полугодия 2016-го», — добавляет директор по маркетингу и исследованию рынка компании ФСК «Лидер» Ксения Цаплина.
Вторичный рынок на втором плане
На фоне роста сделок с новостройками заметно сокращается объем сделок на вторичном рынке Москвы. В первом полугодии 2017 года их количество снизилось на 13%, достигнув 54,7 тыс. штук против 62,7 тыс. за тот же период 2016 года. Согласно данным Росреестра, пока ни один месяц 2017 года не продемонстрировал позитивного результата в сравнении с ситуацией годом ранее.
«Очевидно, что отрицательная динамика на вторичном рынке сохранится и даже усугубится в свете планов программы реновации, которая в долгосрочной перспективе также будет способствовать снижению спроса на старое жилье», — прогнозирует управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. «В ближайшие пять лет тенденция сохранится, — согласен руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. — Впоследствии накопится критическая масса инвестиционных квартир в бывших новостройках, которые перейдут на вторичный рынок». Это, возможно, приведет к росту востребованности «вторички», рассуждает эксперт. «Сейчас же на вторичном рынке в значительной степени преобладают дома советской постройки, которые по качеству и комфортности уступают новым домам», — добавляет Таганов.
Больше Подмосковья
Высокий спрос на новостройки во многом объясняется рекордным предложением. На конец первого полугодия 2017 года его объем в Москве впервые с начала 1990-х превысил аналогичные показатели Подмосковья, пришли к выводу аналитики «Миэль-Новостройки». По их данным, всего в столице к концу первого полугодия было выставлено на продажу 3,36 млн кв. м жилья, из которых на Старую Москву (условное обозначение территории столицы до ее расширения, произошедшего 1 июля 2012 года) приходилось 2,84 млн кв. м. При этом в Подмосковье (зона до 30 км от МКАД) продавалось только 3,07 млн кв. м. «Скорее всего, уже к концу этого года объем предложения в старых границах Москвы сравняется или даже превысит предложение в Московской области, — не исключает генеральный директор «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. — Так, в первом полугодии 2017 года в Москве в старых границах вышел 31 новый проект, а в Московской области — всего семь проектов и два были перезапущены». Застройщики из-за высокой конкуренции как никогда лояльны, поэтому сейчас рынок покупателя, добавляет Шаталина.
Рост строительных объемов не мог не отразиться и на средней цене предложения. На текущий момент, по данным портала ИРН, стоимость 1 кв. м в Москве (в зоне от Третьего кольца до МКАД) составляет 168,03 тыс. руб. Год назад стоимость аналогичного жилья была на уровне 173 тыс. руб. за 1 кв. м. Средняя цена квадратного метра в квартирах Старой Москвы упала за год (с мая 2016 года по май 2017 года) еще больше — на 10,6% (до 199 тыс. руб. против 222,8 тыс. руб. годом ранее), подсчитал Таганов.
Ставки ниже
Снижающиеся ипотечные ставки стали одним из катализаторов продаж, отмечает Алена Дерябина. «Как результат, продолжился рост доли ипотечных продаж: по итогам полугодия она превысила 40% от нашего общего объема сделок в бизнес-классе, 22,6% — в классе премиум и 19% — в люксе», — приводит она статистику.
Всего за прошедшие шесть месяцев в Москве было зарегистрировано 21,7 тыс. сделок с привлечением кредита, тогда как за первое полугодие 2016 года — 18,6 тыс., а за первое полугодие 2015 года — только 15,2 тыс. Только за пять месяцев 2017 года объем рублевых ипотечных кредитов, выданных банками, увеличился на 11,8%, или на 615 млрд руб., приводил статистику Центробанк. В результате совокупный портфель ипотечных займов в январе—мае вырос на 132 млрд руб., или на 3%, до 4,6 трлн руб. При этом ставки близки к историческому минимуму и составляют по итогам мая 11,32%. Как отмечала в начале июля председатель Банка России Эльвира Набиуллина, ставки по ипотеке сейчас даже ниже докризисных уровней. Согласно статистике Центробанка, этот показатель является минимальным за всю историю ведения измерений (с 2006 года). Близкий показатель — 11,4% — был зафиксирован по итогам ноября 2011 года.
Иная ситуация в Подмосковье, откуда спрос плавно перетекает в Москву. Несмотря на то что число сделок на первичном рынке Московской области все еще превышает столичные показатели, оно продолжает сокращаться. По итогам пяти первых месяцев 2017 года количество заключенных ДДУ снизилось на 11,5% относительно января—мая 2016 года, до 37,2 тыс. штук против 42 тыс.
«Покупатели уходят в Москву, где стоимость квартир и апартаментов теперь относительно сопоставима», — считает Шаталина. — Раньше разница в бюджетах покупки была критичной — несколько миллионов рублей. Теперь она не столь явная, покупатель предпочитает добавить 1 млн руб., взяв его в ипотеку, но купить квартиру в Москве, где есть метро, инфраструктура и т.д.».
«Сейчас цены в некоторых проектах Москвы примерно на одном уровне с Подмосковьем, поэтому покупатели снова заинтересовались жильем в столице, — признает директор по продажам ГК «Гранель», работающей на рынке Подмосковья, Рустам Арсланов. — Мы это видим и понимаем, поэтому также в перспективе рассматриваем для себя столичные площадки».
Традиционно вторая половина года, особенно последние месяцы, характерны максимальным покупательским спросом, прогнозирует Алена Дерябина. «Поэтому мы рассчитываем, что этот год станет рекордным для компании», — считает она. Влияния на спрос не окажет даже программа реновации, надеется Ксения Цаплина. «Реновация займет не один год. Те жители пятиэтажек, чьи дома не войдут в первые этапы программы, вряд ли будут ждать расселения десятилетиями — они будут решать квартирный вопрос», — заключает эксперт.