В 2016 год первичный рынок Петербурга вступает в сложных условиях
Рынок строящегося жилья Петербурга в уходящем году по объемам нового предложения и уровню спроса оказался похожим на 2013-й. Потрясений не произошло главным образом благодаря ипотеке с господдержкой и корректировке планов строительства.
Когда год назад, в декабре 2014-го, мы анализировали, как чувствует себя петербургский рынок строящейся недвижимости в условиях турбулентной экономики, продавцы квартир в новостройках с энтузиазмом переживали период ажиотажного спроса на фоне слабеющего рубля.
Однако экономический кризис, в отличие от предыдущих, оказался затяжным. В уходящем году он докатился до рынка недвижимости. В новый год первичка вступает в гораздо более сложных условиях, чем в прошлом декабре.
Нефть и валюта: стало хуже
Все экономические кризисы последних десятилетий характеризовались снижением цен на нефть и падением курса рубля. Год назад казалось, что ситуация не столь драматична – бывало и хуже. Ныне оптимизма поубавилось: макроэкономические реалии, в которых существует рынок недвижимости, за год ухудшились.
Напомним, в 2014 году нефтяные цены за пять месяцев упали на 46% – со 114 долларов за баррель до 61 доллара. Сегодня, на момент написания материала, черное золото подешевело до 37 долларов за баррель, или на 67% по сравнению с летом прошлого года. По глубине падения практически достигнут «рекорд» прошлого кризиса, когда в 2008-м цены за пять месяцев скорректировались вниз на 70%, со 142 до 39 долларов. Как видим, в абсолютном выражении стоимость барреля упала ниже минимума прошлого кризиса, достигнув значения лета 2004 года. Судя по позиции стран ОПЕК и США, намеренных наращивать нефтедобычу и экспорт, дно еще не достигнуто.
Российская отечественная валюта в целом привязана к стоимости главного экспортного продукта на мировом рынке. Год назад доллар подорожал по отношению к рублю на 80%, с 30 до 56 руб. В декабре 2015 года стоимость доллара перевалила за 70 рублей, увеличившись в 2,2 раза по сравнению с ценой в начальной точке девальвации осенью 2013-го.
Дальнейшие прогнозы разнонаправлены. Минэкономразвития РФ исходит из того, что в 2016 году стоимость доллара снизится до 63 руб. при условии, что нефть подорожает до 50 долларов. Финансовые аналитики говорят о 70, 80 и даже 100 руб. за доллар уже следующей весной.
Банки и кредиты: лучше, чем ожидалось
Участников первичного рынка год назад больше всего страшило возможное обрушение ипотеки. Ведь доля сделок с привлечением банковских средств достигала в новостройках 45-50%. После того как в декабре 2014 года Центробанк внезапно и одномоментно поднял ключевую процентную ставку с 10,5 до 17,0%, казалось, на ипотеке можно ставить крест.
В начале 2015 года так все и было: выдача ипотечных кредитов резко сократилась, их доля в новостройках упала вдвое. Но в марте правительство страны оперативно разработало и запустило механизм субсидирования процентных ставок по жилищным кредитам, который спас ипотеку, первичный рынок и застройщиков.
Задранная до заградительного уровня стоимость банковских займов стала снижаться. Например, в Санкт-Петербурге в начале года средневзвешенные ставки по выдаваемым ипотечным кредитам составляли 15,8% годовых, в ноябре этот показатель составлял уже 13,3%. Для сравнения: по итогам 2014 года средний кредит выдавался под 12,45% годовых. То есть цена заемных средств для дольщиков перестала быть запредельной.
Объем выданных в текущем году жилищных кредитов по сравнению с суперблагополучным 2014-м, безусловно, уменьшился, но не столь драматично, как ожидалось. В денежном выражении снижение составило примерно 35%. Треть займов были выданы в рамках ипотеки с господдержкой. Российский рынок строящегося жилья благодаря поддержке государства получил около 350 млрд руб. инвестиций. Во втором полугодии уходящего года, по словам руководителя КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, доля ипотечных сделок превысила докризисную и составляет 60% в продажах жилья в новостройках.
Гораздо медленнее восстанавливается кредитование застройщиков. В августе 2015-го ключевая ставка ЦБ опустилась практически до прежнего уровня – до 11% – и остается таковой по сей день. «Крупные банки с середины осени вновь стали выдавать займы крупнейшим петербургским застройщикам под 14-15% годовых. Но требования кредиторов к стадии готовности здания, к качеству залога стали намного жестче», – отмечает генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер.
Предложение и спрос: в поисках равновесия
В начале года звучали опасения, что из-за резкого снижения спроса и инертности строительной отрасли петербургский первичный рынок окажется затоварен нераскупленными квартирами. К чести застройщиков, они сумели скорректировать свои планы в соответствии с меняющейся реальностью.
По данным аналитического центра ГК «Бюллетень Недвижимости», в 2015 году на рынок было выведено 4,2 млн кв. м нового предложения, что почти на четверть меньше, чем годом ранее (5,5 млн кв. м). «Мы видим, что строительные компании сумели сократить объемы нового строительства не только по отношению к ажиотажному 2014-му, но и по сравнению со спокойным 2013-м – примерно на 10%», – отмечает ведущий аналитик первичного рынка ГК «Бюллетень Недвижимости» Ольга Романова.
С учетом не проданных в прошлые годы квартир на петербургском рынке экспонируется, по разным оценкам, от 5 млн до 5,5 млн кв. м строящегося жилья. Примерно столько же, как годом ранее. Но спрос, на фоне снижающихся реальных доходов населения, тоже сократился. Наиболее позитивную оценку (минус 26% к 2015 году) дает компания «Петербургская Недвижимость». «Предполагаем, что объем продаж на территории Санкт-Петербурга и пригородной зоны будет на уровне спокойного 2013 года – около 3,7 млн кв. м. Вопреки негативным ожиданиям, спрос оказался достаточно высоким», – говорит Ольга Трошева. С коллегой не согласен генеральный директор компании Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков, который говорит о падении продаж на 35-40% – до 3,0-3,2 млн кв. м, подчеркивая, что результат в любом случае лучше прогнозов.
Таким образом, по подсчетам оптимистов, объем предложения превышает возможности спроса на 1,7 млн кв. м, что похоже на показатели прошлых лет. В пессимистической картине рынка количество непроданных метров превышает 2 млн. Это уже тревожный сигнал.
Сюрпризы от властей
Непростой для строительного бизнеса период осложнился неожиданными телодвижениями федеральных и региональных властей. Политические и экономические решения правительства повысили затраты застройщиков. Изменения в законодательстве о грузоперевозках, ограничивших нагрузку на ось фуры, вступившие в силу 24 июля этого года, привели к подорожанию поставок стройматериалов в два раза.
Другое федеральное «ноу-хау» привело рынок в ступор. Напомним, с 1 октября в России ужесточились требования, предъявляемые к страховым компаниям, страхующим ответственность застройщика перед дольщиком, в части размера собственных средств и уставного капитала. «Страховым компаниям повысили минимальный размер собственных средств до 1 млн руб. Теперь этим требованиям соответствуют всего 19 компаний в стране, и лишь четыре из них готовы страховать строительство, остальные опасаются высоких рисков. А строительных компаний в России больше 3,5 тысячи. Могут ли они все застраховаться в четырех компаниях?» – говорит Марк Лернер. Представители отрасли настаивают: если правила игры не изменятся, к весне первичку ждет коллапс.
Смольный тоже не давал заскучать петербургскому строительному бизнесу. Минувшей осенью были анонсированы несколько значимых для рынка нововведений. Это работа над новыми Правилами землепользования и застройки, которые ограничат высоту домов планкой в 40 м, а коэффициент использования территории снизят с 2,3 до 2,0. Это идея о безвозмездной передаче городу 10% квартир в построенных домах. Это жестко проводимая властями города политика вовлечения застройщиков в финансирование создания инфраструктуры в крупных проектах.
Год прошел для первичного рынка лучше, чем ожидалось: прогнозы оказались мрачнее действительности. Самые большие трудности привнесли действия властей всех уровней. Видимо, потому, что изменений в правилах игры в период кризиса никто не ожидал.