Минстрой поручил АИЖК форсировать развитие ипотечного рынка

Минстрой поручил АИЖК форсировать развитие рынка ипотечного кредитования. В середине сентября Минстрой РФ внес на рассмотрение правительства новую стратегию развития ипотечного жилищного кредитования в России до 2020г. (проект распоряжения правительства РФ "Об утверждении Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020г."). В планах – довести количество выдаваемых кредитов к 2017г. до 921 тыс. в год, к 2020-ому – до 1,09 млн. Итоговая цифра на 265 тыс. превышает количество кредитов выданных в прошлом году. Впрочем, прогресс уже пошел – показатель первого полугодия 2014-ого превышает аналогичный прошлогодний в 1,3 раза. Количество сделок с привлечением ипотечного кредита через пять лет должно составить 30%, а на промежуточном этапе – в 2017г. – 27% (для сравнения, в прошлом году с помощью ипотеки на рынке недвижимости совершалось около 25% операций).

Работа по претворению этих планов в жизнь возложена на АИЖК. Также в стратегические цели его деятельности включено создание финансовых механизмов обеспечения жилищного строительства объектами инженерно-технической инфраструктуры и формирование финансовых механизмов развития рынка арендного жилья. В результате реализации стратегии должны появится новые сегменты кредитования жилищного строительства, в том числе строительства жилья для найма и строительства жилья кооперативами и другими жилищными некоммерческими объединениями граждан.

"РБК-Недвижимость" не нашел более логичного варианта освещения данной темы, чем обратиться в агентство с вопросом: как они планируют выполнять поставленные задачи. Там нам рассказали, что на данном этапе Агентство считает своими стратегическими приоритетами четыре направления.

Ставка без отрыва от инфляции

Первое направление – это развитие ипотеки для отдельных социально значимых категорий населения по ставке, размер которой превышает уровень инфляции не более чем на 2,2 п.п. к 2018г. АИЖК намерено выдавать кредиты по сниженным ставкам и в ближайшее время планирует стандартизировать все социальные программы. Единый социальный стандарт будет ориентирован на категории граждан, перечисленные в новой программе "Жилье для российской семьи". Это довольно большая часть населения. Разработанный АИЖК стандарт выдачи социальных ипотечных кредитов может использоваться также участниками рынка.

Агентство уже сейчас активно реализует социальные ипотечные программы. По данным за январь – июль 2014г. по программам для граждан, которым недоступна ипотека на рыночных условиях, агентство рефинансировало более 7 тыс. ипотечных кредитов на сумму 13 млрд рублей (в том числе по программе "Военная ипотека" 3,4 тыс. кредитов на сумму 7,5 млрд рублей). Средневзвешенная ставка выкупа АИЖК ипотечных жилищных кредитов по социальным продуктам за семь месяцев 2014г. составила 10% (в том числе по программе "Военная ипотека" – 9,8%). Это ниже как рыночной средневзвешенной ставки (12,2% ,по данным за шесть месяцев 2014 года), так и целевого ориентира на 2014г., установленного в государственной программе "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации" (11,4%).

Кто заплатит за инфраструктуру

Второе направление – формирование рынка инфраструктурных облигаций с целью обеспечения финансирования инженерно-технической инфраструктуры (ИТИ) в рамках программы "Жилье для российской семьи". Основной задачей АИЖК в этой сфере будет внедрение нового механизма финансирования, который должен обеспечить приток на рынок жилищного строительства долгосрочных заимствований. В основе механизма лежит выпуск облигаций с залоговым обеспечением. Эмитентом таких облигаций будут выступать специальные общества проектного финансирования (далее также – СОПФ). Объем выпуска облигаций и условия выкупа объектов ИТИ будут определяться во взаимодействии с ресурсоснабжающими организациями. Расчетный норматив расходов на строительство инфраструктуры – не более 4 тыс. рублей на 1 кв. м общей площади построенного в рамках программы жилья экономкласса. В целом на финансирование приобретения объектов ИТИ при строительстве такого жилья планируется потратить 100 млрд рублей.

Далее для стимулирования строительства жилья экономкласса (прежде всего, при реализации программы "Жилье для российской семьи") планируется, что СОПФ будет выкупать готовые объекты (по которым уже оказываются услуги по поставке ресурсов и услуг потребителям коммунальных услуг) у лиц, эти объекты построивших. Это должно снижать стоимость жилья, которое продается гражданам. Затем выкупленный объект ИТИ СОПФ будет передавать в аренду профильной ресурсоснабжающей региональной организации. В результате СОПФ, имея в собственности объекты ИТИ и денежный поток от сдачи этих объектов в аренду, сможет выпустить облигации с залоговым обеспечением.

Также тем категориям населения, которые имеют право на приобретение жилья по условиям программы "Жилье для российской семьи", АИЖК будет выдавать ипотечные кредиты по льготной ставке.

Ипотека на съем

Третье направление – формирование рынков долгосрочного коммерческого и некоммерческого найма для повышения доступности жилья гражданам, не имеющим накоплений на первоначальный взнос. Уже сейчас АИЖК разработан и реализуется финансовый инструмент "Арендное жилье". Он помогает организациям, заинтересованным в создании арендного жилищного фонда, приобрести такой фонд в кредит – по аналогии с физическими лицами-заемщиками. С 1 августа 2014г. ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" ("АФЖС") значительно усовершенствовало данный продукт, изменив ряд ключевых параметров, что сделало его еще более выгодным для всех участников рынка. Согласно новым условиям увеличился максимальный срок кредита – с 20 до 30 лет, сократился минимальный размер первоначального взноса для заемщика – будущего владельца арендного жилого фонда – с 30 до 20%. Также изменения коснулись и ограничения максимальной суммы выдаваемого кредита (ранее она составляла 500 млн рублей) и многих других параметров.

Изначально программа "Арендное жилье" была направлена на создание доступного арендного жилищного фонда и формирование легального рынка найма. На сегодняшний день на практике уже реализовано пять проектов: в Новосибирской, Нижегородской, Пензенской областях и Республике Алтай. Объем действующего арендного жилья в перечисленных регионах – 283 квартиры. В процессе реализации находятся еще девять проектов: в Нижегородской, Пензенской, Ярославской областях, республиках Алтай и Татарстан, а также в ХМАО. Объем арендного жилья в этих регионах – 1349 квартир и индивидуальных жилых домов. Еще 11 проектов на 889 единиц жилья сейчас в стадии рассмотрения, что, как считают в АИЖК, говорит о том, что "Арендное жилье" имеет хороший потенциал и перспективы.

Повышение ликвидности

И, наконец, четвертое направление – развитие рынка ипотечных ценных бумаг с целью снижения процентных ставок по ипотеке и предоставления кредитным организациям ликвидности для выдачи новых ипотечных кредитов. Развитие вторичного рынка ипотеки (рынка ИЦБ) – это в принципе одно из основных направлений деятельности АИЖК. Важной целью является содействие развитию нормативных, информационных и иных основ секьюритизации ипотечных обязательств. В конце 2013г. АИЖК уже организовало размещение облигаций первой российской мультиоригинаторной сделки секьюритизации ипотечных активов, позволяющей объединить кредитные портфели нескольких игроков рынка ипотечного кредитования. Таким образом, был создан механизм, позволяющий участвовать в сделках секьюритизации небольшим ипотечным кредиторам.

Сейчас АИЖК намерено начать переориентирование своей деятельности от самостоятельных сделок секьюритизации к организации и участию в мультиоригинаторных сделках секьюритизации. Как организатор, АИЖК будет гарантировать участникам таких сделок предельные сроки, себестоимость и доходность размещения. С этой целью планируется предоставлять промежуточное финансирование для накопления пулов, а также объединять в рамках сделки секьюритизации пулы нескольких оригинаторов, что приводит к сокращению сроков и расходов на сделку для каждого оригинатора. Задачей АИЖК будет и организация инфраструктуры сделки (ипотечный агент, услуги по сопровождению, андеррайтинг, использование стандартизированной документации и т.д.

И тут неопределенность

Насколько удаться претворить все эти планы в жизнь, сама жизнь, простите за тавтологию, и покажет. Естественно, в сегодняшней ситуации многое будет зависеть от политических и следующих за ними экономических моментов. Однако, как напоминает руководитель ипотечного центра RDI Рустам Азизов, Россия уже попадала в такие ситуации. В частности в 2008г., когда банки начали повышать проценты по новостройкам, и ипотеку можно было оформить аж по 14,5% на этапе строительства. Началась более качественная оценка заемщиков – увеличилась доля отказов, банки рассматривали платежеспособность клиентов только по форме 2НДФЛ, на принятие решений уходило более недели (тогда кредитов выдавалось примерно 300 тыс. на сумму не более 300 млн рублей). В случае стагнации экономики или кризиса, ставка по ипотеке может вырасти до тех же 14,5%. "Если так случится, то можно с уверенностью сказать, что роста рынка ипотеки не будет – говорит Рустам Азизов. При этом не важно, сколько на рынке будет предложения со стороны девелоперов. Сейчас у застройщиков доля ипотеки достигает 60%, и если бы не она, то такой активности, которая наблюдается с их стороны на сегодняшний день, не было бы". В то же время, если банки и дальше будут улучшать условия кредитования, Минстрой создавать финансовые механизмы по обеспечению жилищного строительства, а АИЖК улучшать условия для населения (учителя, врачи, военные, госслужащие), то ипотечный рост будет продолжаться.