В Петербурге наблюдается высокий темп роста ипотеки
Рынок ипотеки активно растет. По итогам прошлого года объем выдачи ипотечных кредитов в Петербурге по сравнению с 2010-м удвоился. Тренд на повышение сохраняется и в текущем году. По данным банка DeltaCredit, за первые четыре месяца 2012-го в Петербурге выдано 6 тыс. 108 ипотечных кредитов на 14,5 млрд рублей. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года рост достиг 76% по количеству и 80% по объему выданной ипотеки. В Северо-Западном федеральном округе за январь-апрель выдано 17 тыс. 849 кредитов на 30,2 млрд рублей, здесь рост составил 69% по количеству и 82% по сумме.
В первом квартале 2012 года в Петербурге около 32% общего объема продаж жилья реализовано в кредит. Застройщики констатируют положительную динамику этого показателя. «Рынок действительно активен. Если к концу прошлого года средний показатель ипотечных сделок в общем объеме наших продаж объектов всех застройщиков-партнеров находился на уровне 10-15%, то сейчас это порядка 30%», – подтверждает руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Петербургская Недвижимость» Юлия Мошкова.
Рисковый сегмент
Одним из драйверов роста выступает оживление на первичном рынке недвижимости: количество предложений от застройщиков увеличивается, что влечет за собой развитие первичного рынка ипотеки. «Ипотека на рынке новостроек заметно оживилась, в том числе за счет активного сотрудничества банков и строительных компаний», – комментирует управляющий Санкт-Петербургским филиалом банка «Петрокоммерц» Алексей Понкратьев.
Несмотря на то что кредитование жилья на стадии строительства более рисковое, чем работа на вторичном рынке, банки заинтересованы в продвижении в данный сегмент. В частности, и потому, что чувствуют переориентацию клиента на первичный рынок. «У застройщика есть возможность выбрать, в каких именно банках аккредитовать проект, так как заявки на аккредитацию от них поступают регулярно, – говорит Юлия Мошкова. – Ранее ситуация была обратная – девелоперы обращались к банкам с просьбой аккредитовать свой проект».
Сотрудничество с застройщиками может вестись банками по нескольким схемам. Ряд кредитных организаций устанавливают специальные условия по ипотечным кредитам в отношении тех объектов, застройщиков которых они кредитуют. Таким образом минимизируется риск того, что застройщик столкнется с нехваткой средств для окончания работ. «Большинство домов, квартиры в которых можно приобрести с ипотечным кредитом НОМОС-БАНКа, возводятся с участием денежных средств банка: мы открываем кредитную линию застройщику в объеме, достаточном для завершения строительства дома», – объясняет управляющий филиалом НОМОС-БАНКа в Санкт-Петербурге Виктор Питернов. Кроме того, являясь кредитором строительной компании, банк хорошо знаком с экономикой проекта и финансовым состоянием заемщика.
Но даже если кредитная организация в рамках корпоративного бизнеса не работает со строительным рынком, она также заинтересована в партнерстве с девелоперами, прежде всего потому, что это действенный канал сбыта. «Мы успешно развиваем партнерские ипотечные программы с застройщиками, в рамках которых заемщик, приобретающий жилье у наших партнеров, имеет преференции», – рассказывает управляющий Санкт-Петербургским филиалом Промсвязьбанка Татьяна Крылова. По ее словам, банкам такое сотрудничество интересно с теми застройщиками, которые давно работают на рынке, имеют достойную репутацию и могут гарантировать достаточное количество качественных заемщиков. Так что проведение совместных акций предполагает договоренности об определенных объемных показателях.
В свою очередь, застройщики ждут от партнерских банков качественного сервиса: оперативного рассмотрения заявок, вынесения решений и проведения сделок. Ведь для строительной компании важна высокая скорость оборачиваемости денежных средств. «Если кредитная организация будет рассматривать сделку в течение месяца, ни одному застройщику это не интересно, а если она может провести ипотечную сделку от А до Я за неделю-полторы, это весомое преимущество в глазах не только клиента, но и застройщика», – замечает Крылова.
Конечно, первичный рынок – более рисковый сегмент и некоторые банки весьма осторожно возвращались в него после кризиса, однако конкуренция здесь довольно высока. А риски кредитные организации закладывают в ставку, которая традиционно выше той, что устанавливается при покупке вторичного жилья. «Банки охотно идут на первичный рынок. Аккредитовав один дом, они получают сразу большой товарный запас – в среднем 1 тыс. квартир, по которым сделки можно проводить по отработанной с застройщиком схеме, – поясняет начальник отдела продаж ИСК „Отделстрой“ Николай Гражданкин. – В то же время работа на вторичном рынке для банка сложнее, так как необходимо проводить индивидуальную аккредитацию каждой приобретаемой квартиры».
«Эконом» не пострадает
По наблюдениям банкиров и застройщиков, несмотря на нестабильную экономическую ситуацию, ужесточения требований к потенциальным заемщикам пока не происходит. А просрочка по ипотечным ссудам у крупных игроков остается на минимальном уровне. «Процент погашения задолженности за счет реализованного имущества, в том числе от добровольной реализации, незначителен и в общей денежной массе составляет 5-7%, – говорит заместитель председателя Северо-Западного банка Сбербанка России Марина Чубрина. – Посткризисный пик по реструктуризации кредитов, в том числе длинных, прошел. В настоящее время обращения клиентов связаны с индивидуальными проблемами должников – увольнением, снижением доходов, ростом расходов, например связанных с рождением детей, и т.д. Таким образом, процесс реструктуризации относительно стабилен».
Аналогичного мнения придерживается и начальник управления ипотечного кредитования Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Дмитрий Алексеев. «По нашему портфелю очень низкий процент просрочки – менее 2,5%, и дальнейшего роста мы не ожидаем, – говорит он. – Думаю, что кризис 2008 года заставил банки серьезно пересмотреть требования к заемщикам. Возможно, ожидание второй волны кризиса в этом году повлияет на ужесточение требований по потребительскому кредитованию, но ипотечного рынка это не коснется».
Ряд банков все же увеличили требования к первоначальному взносу. Впрочем, участники рынка связывают это в большей степени не с ожиданием второй волны кризиса, а с весенними поправками в закон «Об ипотеке», в соответствии с которыми банк может взыскивать с заемщика долг только в объеме заложенного имущества. После выхода поправок многие банки повысили минимальный первоначальный взнос до 30%. Однако введены и некоторые послабления, причем не только в части упрощения процедуры рассмотрения заявок (как правило, это касается кредитов с большим первоначальным взносом – 40-50%), но и в плане требований к застройщикам.
На взгляд Николая Гражданкина, требования банков к застройщикам снижаются. Например, третья очередь жилого комплекса «Новый Оккервиль» на уровне готовности в шесть этажей уже аккредитована в двух банках. А ведь еще год назад банки аккредитовали объекты только начиная с 50-70% строительной готовности. В настоящее время большинство банков Петербурга кредитуют объекты готовностью 40-60%.
Есть и исключения. Как отмечает Татьяна Крылова, Промсвязьбанк готов выдавать ипотечные кредиты для покупки жилья в объектах с нулевой степенью готовности. «Степень вероятности того, что объект не будет сдан в срок, не сильно отличается как на нулевой стадии строительства, так и на 40-процентной, – рассуждает она. – Если у застройщика начинаются серьезные финансовые проблемы, то вне зависимости от того, на какой стадии находится дом, компания однозначно затягивает сроки ввода в эксплуатацию».
Альтернативы нет
Замедления темпов роста ипотечного рынка участники пока не ожидают, если, конечно, не произойдет серьезный коллапс в экономике. Интерес покупателей подогревается и ценами на недвижимость. С начала 2012 года на первичном рынке наблюдается повышение стоимости в среднем на 1% в месяц (с начала года – 6%), что подвигает потенциальных клиентов не медлить с приобретением жилья. «Цены на недвижимость достаточно стабильны, а снижение курса рубля может негативно отразиться на ипотечных программах для элитного жилья из-за увеличения его стоимости, но при этом значительно не отразится на жилье эконом-класса, покупатели которого чаще пользуются ипотекой», – уверен директор филиала «Петербургский» ОТП Банка Александр Зотов.
Есть основания полагать, что позитивную картину несколько подпортит возможный рост ставок по ипотечным кредитам. Острых проблем с ликвидностью крупные банки не испытывают, но удорожание фондирования ощущают на себе все игроки, в том числе госбанки. По мнению заместителя генерального директора компании «ПЕТРОТРЕСТ-НЕДВИЖИМОСТЬ» Натальи Тужиловой, удорожание кредитов уже происходит. В частности, ставки по рублевым кредитам увеличились до 11,9% годовых. «Анализ динамики изменения ставок по ипотеке показывает тенденцию к плавному их повышению вследствие роста стоимости фондирования. Однако можно прогнозировать рост объема кредитования до 50% по сравнению с 2011 годом. И это при том, что процентные ставки будут плавно увеличиваться и могут достигнуть 13,5% годовых», – размышляет она.
Банкиры также не исключают вероятность повышения стоимости ипотечных ссуд – в среднем рост до конца года может составить 1-1,5%. «Пока же средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам продолжает подрастать, колебания в 0,1-0,2% возможны в течение месяца, но они не оказывают существенного влияния на объемы кредитования», – считает Дмитрий Алексеев.
По прогнозам DeltaCredit, рынок ипотеки в России в этом году может вырасти на 35% по сравнению с предыдущим, а некоторые банкиры ожидают более впечатляющей динамики – до 50%. Оптимистичные прогнозы участников рынка основаны и на том, что в условиях нестабильности население будет стремиться к сохранению средств, а недвижимость остается наиболее надежным и ликвидным активом. «Банковские депозиты не всегда способны перекрыть реальный уровень инфляции, а операции на валютном рынке и рынке акций сегодня сопряжены с высоким риском, – говорит Татьяна Крылова. – Как показал опыт, инвестиции в недвижимость в нашей стране остаются наиболее надежными, ее стоимость постоянно повышается. И даже если в кризис 2008 года цены упали более чем на 50%, это не столь существенный фактор, учитывая, что ранее рост исчислялся трехзначными цифрами».