Предложение на рынке жилья не успевает за ростом спроса на ипотеку
За первое полугодие объем городского рынка ипотеки, как и по России в целом, вырос в 1,6-1,7 раза. А в сентябре-октябре банки ожидают сезонного роста продаж на 20% и предупреждают, что сейчас самое время брать кредит - рост ставок будет продолжаться.
В первом полугодии в Петербурге было выдано 12,9 тыс. кредитов на 27,5 млрд рублей, сообщает Санкт-Петербургское ипотечное агентство. За этот же период прошлого года банки выдали 7,8 тыс. кредитов на 16,3 млрд рублей.
"Рынок ипотечного кредитования, благодаря мощным государственным интервенциям, развивается в последнее время очень динамично, - считает аналитик УК "Финам Менеджмент" Максим Клягин. - В 2011 году ставки снизились до рекордных 11,9%, что стало сильным драйвером расширения спроса. Так что по итогам прошлого года рынок полностью восстановился с докризисных уровней и, несмотря на сохраняющуюся напряженность на мировых финансовых рынках, продолжает расти"По словам Антона Сафонова, аналитика "Инвесткафе", сегодня уже порядка 30% всей жилой недвижимости приобретается при помощи ипотеки.
Прогнозы по развитию рынка, сделанные в начале года, оправдали ожидания банков и где-то даже превзошли их. "Планировали 30-40%-ный рост, но уже сейчас объем кредитов вырос в 1,5 раза, а количества кредитов - в 2,7 раза", - отмечает начальник отдела ипотечного кредитования петербургского филиала "ВТБ 24" Татьяна Хоботова. Также в 1,5 раза увеличил объем жилищного кредитования Северо-Западный банк Сбербанка России. "Экономическая ситуация в России благоприятная: у банков достаточно ликвидности для реализации ипотечных программ, а со стороны населения присутствует стабильный спрос на ипотеку", - говорит Марина Чубрина, заместитель председателя Северо-Западного банка ОАО "Сбербанк России".
По словам Ольги Щербаковой, заместителя председателя правления Энергомашбанка, в этом году банк впервые столкнулся с ситуацией, когда предложение на рынке жилья не успевает за ростом спроса на ипотеку: при тех суммах кредита, которые банки одобряют, приобрести желаемое жилье не всегда удается.
"Интерес к ипотеке провоцирует экономическая ситуация: с одной стороны, все рассуждают о второй волне приближающего кризиса, с другой - рубль дешевеет, инфляция растет и нужно сохранять свои сбережения - а вложения в недвижимость всегда были лучшим способом", - говорит Ирина Бажулина, заместитель директора филиала банка "Стройкредит" в Петербурге.
В первом полугодии размер ставок вырос примерно на 0,5 п.п. и в среднем составил около 12,1%. "При текущих уровнях инфляции и платежеспособного спроса потенциал снижения ставок исчерпан, и ближайшее время они будут хоть и умеренно, но расти", - полагает Максим Клягин. Общерыночный рост ставок провоцируют и крупные банки, повышая стоимость своих кредитов. Так, с 1 августа нижний предел с 10,1 до 11,5% повысил Сбербанк, а он является лидером в ипотечном кредитовании.
"Рост ставок прежде всего обусловлен удорожанием фондирования: растет стоимость длинных ипотечных денег, банки активнее работают на рынке вкладов, что говорит о дефиците средств", - объясняет заместитель начальника управления ипотечного кредитования Альфа-Банка Владлена Невская.
В первой декаде августа максимальная процентная ставка по вкладам в рублях в 10 кредитных организациях РФ, привлекающих наибольший объем, составляла 10,625%, что на 0,48 п.п. больше, чем в третьей декаде июля. Во второй декаде августа она составила 10,545% годовых, говорится в материалах Центробанка. "Мы наблюдаем рост ставок по депозитам, так как банки недовольны динамикой привлечения средств населения. Это, в свою очередь, может спровоцировать рост ставок по кредитам, особенно по низкомаржинальным продуктам, к которым относится ипотечное кредитование, - согласна Марина Гориловская, директор дирекции розничного бизнеса банка "Санкт-Петербург". - Возможно, к концу года средняя ставка по ипотеке приблизится к 12,5-13%.
Существенный вес в стоимость ипотеки вносит инфляция. Ее уровень с начала года по средину августа составил 4,6%, так что дискуссия о ставках 5-6% годовых, которую в последнее время поднимает президент, пока преждевременна, соглашаются эксперты.
Пока ставки повысились незначительно, брать ипотеку наиболее выгодно, и банки стремятся сформировать наиболее широкое предложение. "В Петербурге с ипотекой работают более 40 банков, которые в совокупности предлагают более 320 ипотечных программ. Средняя ставка колеблется в диапазоне 7,9-18% годовых по рублевым кредитам и 5,98-15% годовых по валютным", - говорит Ольга Щербакова.
"Наиболее популярны у населения кредиты на покупку квартир на вторичном рынке жилья, на втором месте - квартиры в новостройках и на третьем - загородная недвижимость", - отмечает управляющий петербургским филиалом банка "Петрокоммерц" Алексей Понкратьев.
Благодаря широкому предложению со стороны банков и застройщиков интерес к первичке явно вырос, отмечают банкиры. В банке "Санкт-Петербурге" спрос на кредиты на первичку во II квартале увеличился на 65% по сравнению с I кварталом и продолжит расти до конца года. Программы по приобретению строящегося жилья с первоначальным взносом от 10% очень востребованы в Сбербанке.
"По нашей статистике, квартиры на первичном рынке покупают те, у кого уже есть собственное жилье. Чаще всего строящееся жилье приобретается для детей, которые скоро захотят жить отдельно. Другая часть - люди, которые планируют жить за счет сдачи квартиры в аренду или перепродать на растущем рынке недвижимости", - отмечает Ольга Щербакова. Стабильный спрос наблюдается также на программы кредитования с участием государства, такие как "Военная ипотека" и "Материнский капитал". "А вот кредиты с плавающей (переменной) процентной ставкой наименее востребованы, - отмечает Алексей Понкратьев. - Однажды обжегшись, население предпочитает программы с фиксированными ставками".
В этом году рынок продолжит расти очень высокими темпами, согласны эксперты. "При сохранении стабильной экономической ситуации объем ипотечных кредитов по России вырастет более чем на 40%, до 1 трлн рублей", - говорит Антон Сафонов. "После сезона отпусков рынок снова оживится, и в сентябре-октябре возможен значительный рост продаж - на 20-25%, - считает Марина Гориловская. - А в следующем году, с учетом сезонности рынка ипотечного кредитования, можно ожидать роста продаж в среднем на 20% в квартал".
"Уровень развития ипотечного рынка в стране принято определять по соотношению размера ипотечной задолженности к ВВП страны. По результатам 2011 этот показатель в России равен 2,7%, тогда как в развитых странах он приближается к 100%, - отмечает Алексей Понкратьев. - Сегодня каждая пятая сделка с недвижимостью проходит с привлечением ипотечного кредита, а в течение нескольких лет ожидается увеличение числа сделок с ипотекой до 50% (на Западе - 85%)".
"Предстоящий осенний сезон - пик бизнес- и деловой активности, а значит, и дальнейший вероятный рост процентных ставок по ипотечным кредитам, - это дополнительный повод оформить ипотеку по хорошим ставкам сейчас", - предупреждает Ирина Бажулина.