Между крупными банками на рынке ипотеки Татарстана обострилась конкуренция
Снижение ипотечных ставок начало обострять конкуренцию между крупными банками на татарстанском рынке. После снижения ключевой ставки ЦБ федеральные игроки расправили финансовые мускулы и включились в гонку за заемщиков, осторожно опуская процентную ставку конкурента на десятые доли процентов Так, ФК «Открытие» объявило о понижении до рекордных 7,95%, переплюнув пониженную до 8,4% ставку ВТБ и до 8,5% ставку Сбербанка. Наряду с ними ФК «Открытие» также обосновывается на строительном рынке Казани: банк открыл эскроу-счета для 10 проектов застройщиков, что дает ему карт-бланш для вхождения в пятерку лидеров ипотечного кредитования республики. Впрочем, эксперты «Реального времени» призывают не обольщаться тающими прямо на глазах ставками, утверждая, что реальная выдача кредитов происходит в диапазоне от 9,2—9,3% годовых, а «сладкие» 8% годовых предназначены исключительно для идеальных заемщиков.
VI РОССИЙСКИЙ ИПОТЕЧНЫЙ КОНГРЕСС
Ипотека в Татарстане приблизилась в этом году к 60 млрд рублей
Массовое снижение ипотечной ставки до исторического минимума привело к пересмотру ипотечных программ почти у всех ведущих игроков жилищного кредитования в республике. На фоне случившейся оттепели представители банковского сектора настроены достаточно быстрыми темпами наращивать клиентскую базу ипотеки. Несмотря на относительно высокие ставки, объем ипотечного жилищного кредитования в Татарстане демонстрировал стабильную динамику, приблизившись к началу ноября к уровню 60 млрд рублей.
— В январе — сентябре 2019 года банки выдали населению Татарстана ипотечных жилищных кредитов на 58,9 млрд рублей, — сообщила пресс-служба отделения Банка России в Татарстане. — В сентябре 2019 года средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам составила 9,65%. С мая 2019 года наблюдается ее снижение.
Практически каждый квартал банками выдавалось от 18 до 21 млрд рублей ипотечных кредитов. Максимум был достигнут в IV квартале 2018 года, когда татарстанцы получили свыше 30 млрд рублей ипотечных кредитов. Именно в октябре прошлого года средневзвешенная ставка по ипотечных жилищным кредитам в России достигла минимума — в 9,41%, и только в последующем начала расти, достигнув 10,55% к апрелю 2019 года. В мае она снизилась до 10,53%, к августу достигла круглой отметки в 10%.
Колеблющийся спрос на ипотеку в этом году поддерживался постепенным смягчением политики ЦБ: осенью регулятор дважды снижал ключевую ставку ЦБ, доведя ее к концу октября до приемлемого уровня в 6,5%. В этом октябре средневзвешенная ставка ипотечных кредитов достигла около 9,4% годовых, тогда как в сентябре равнялась примерно 9,68% годовых, говорится в материалах ЦБ. По данным регулятора, именно в октябре было достигнуто минимальное значение ипотечных ставок за последние 2 года. Фактически, она стала отправной точкой для дальнейшего ее понижения российскими банками в течение всего ноября, который вызвал эффект «черной пятницы» и в региональных банках республики.
По данным ЦБ, жилищные ипотечные кредиты выдают в республике 13 банков. Однако реальная конкуренция развернулась между пятью крупными игроками — Сбербанком, ВТБ, АББ, «Газпромбанком» и «Татсоцбанком», отмечает глава Гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев. Если смотреть по объему выданных с начала года ипотек, то абсолютный лидер в Татарстане — Сбербанк. По его данным, с начала года банк выдал ипотечных кредитов на 28,5 млрд рублей (или более 16 тысяч жилищных кредитов, средний чек одного кредита — 1,77 млн). На втором месте оказался ВТБ, выдавший кредитов на 17 млрд рублей (свыше 8 тысяч ипотечных займов), сообщила пресс-служба банка. АББ выдал кредитов на 3 млрд рублей (количество не указано), а «Татсоцбанк» — 1 млрд рублей (количество не указано). Уже по итогам 9 месяцев 2019 года банк «Открытие» в Татарстане выдал 2 млрд рублей и до конца текущего года планирует выдать еще 1 млрд рублей.
Первая реакция последовала от татарстанских банков
Первыми на действия регулятора по снижению ключевой ставки ЦБ в октябре среагировали как раз татарстанские банки. Как сообщили «Реальному времени» в «Ак Барс» Банке, ипотечные ставки были изменены буквально на следующий день после действий регулятора.
— В последний раз мы вносили изменения в условия ипотечного кредитования 1 ноября 2019 года, — рассказали в пресс-службе АББ. — Банк снизил ставки по нескольким программам при первоначальном взносе от 10%. По программе «Перспектива» минимальная ставка на покупку первичного жилья с первоначальным взносом 10—20% снизилась с 9,9 до 9,7%. По программе «Мегаполис» минимальная ставка на покупку вторичного жилья с ПВ 10—20% снизилась с 10,2 до 9,9%. Однако если сумма первоначального взноса от 20%, то ставка становится ниже на 1 п.п. — от 8,8%.
Впрочем, на самом сайте АББ демонстрирует программу «Мегаполис» по ставке от 8,7% на покупку готового жилья. Правда, она выплывает при расчете на банковском калькуляторе при повышении первоначального взноса от 20%. Иначе говоря, выгодную ставку в АББ вы получите при взносе от 20% и выше.
Серьезную конкуренцию АББ по условиям ипотечного кредитования составляет «Татсоцбанк», запустивший программу «Ключевой процент» по ставке 8,1% еще до конца октября, когда ключевая ставка ЦБ находилась на сентябрьском уровне в 7%. Правда, с тех пор «Татсоцбанк» не стал корректировать программу и сохранил ее действие на весь ноябрь, как поступил и АББ.
— Программа «Ключевой процент», предназначенная для приобретения вторичного и первичного жилья, — рассказала «Реальному времени» заместитель начальника управления розничных продаж «Татсоцбанка» Эльвира Хабибуллина. — По этой программе ставка начинается от 7,9 процента и будет зависеть от многих факторов. В том числе и первоначального взноса, который составляет от 10 процентов (при наличии материнского капитала).
При расчете ипотеки на 3,25 млн рублей калькулятор банка показывает ставку в 8,5% годовых, если внести первоначальный взнос в 555 тысяч рублей при договоре на 25 лет. Получается, что выгодную ставку можно получить при взносе в 17% от стоимости жилья, но при подтверждении дохода по справке 2НДФЛ. А если вы зарплатный клиент банка, то ваша ставка понижается еще на 0.2 п.п — до 8,3%. Правда, осталось неизвестным, как «вшиваются» в договоры ипотеки страховки, которые могут слегка изменить заманчивые условия «Татсоцбанка». В банке считают, что конец этого года может стать высоким сезоном по выдаче ипотеки.
— Рост объемов кредитования при снижении процентных ставок вполне вероятен, но без роста стоимости квадратного метра, дополнительным стимулирующим фактором является окончание календарного года, этот период традиционно является «высоким» в ипотечном кредитовании, — сообщили в пресс-службе банка.
Кто может дважды снижать ставки
В отличие от татарстанских банков, федеральные действовали гибче и понижали процентные ставки дважды с начала осени, вслед за ЦБ. Так, банк «Открытие» объявил в начале ноября о рекордном снижении ставок практически по всем программам ипотечного кредитования (за исключением «Военной ипотеки»). Получить кредит на покупку жилья на первичном рынке можно по ставке 7,95%, говорится на сайте банка.
— Это абсолютный исторический минимум по ставкам ипотечного кредитования в России на открытом рынке (без учета программ государственного субсидирования и индивидуальных программ застройщиков), — сообщили в пресс-службе банка. — Минимальная ставка действует в рамках программ «Новостройка» и «Новостройка с эскроу» и доступна для зарплатных клиентов «Открытия», а также при приобретении квартиры у партнера банка или если заявка на кредит подается через digital-канал. Предложение действительно для кредита на сумму от 4 млн рублей при условии заключении кредитного договора в течение 30 дней с момента подачи заявки. По остальным кредитным программам на покупку готового жилья ставки составляют от 8,25 до 8,9%.
Сбербанк «двигает» новостройки
Сбербанк старался снижать ставки преимущественно на новостройки. Еще с 8 ноября банк сообщил о понижении ставок до 7,1% в рамках программы субсидирования с застройщиками, заявки на которые будут поданы с 8 ноября 2019-го, сообщила пресс-служба банка:
— Минимальная ставка на покупку квартиры в новостройке в рамках программы субсидирования с застройщиками для зарплатных клиентов банка составляет теперь 7,1%. Также при оформлении ипотечного кредита сроком на 7—12 лет по программе субсидирования с застройщиками доступна скидка 1,5 п.п. на ставку по ипотеке. Подать заявку на ипотеку со сниженной ставкой по ипотеке Сбербанка и выбрать квартиру у застройщиков, участвующих в программе субсидирования, можно на DomClick.ru.
Вторая волна снижения в Сбербанке произошла в конце ноября. 22 ноября банк сообщил о понижении ставок еще на 0,3—0,6 п.п, но они сильно разнятся от вида приобретаемого жилья. Минимальная ипотечная ставка на квартиру в новостройке составила уже 6,5%, а на вторичном рынке — 8,5%.
ВТБ объявил о снижении ставок с 12 ноября на 0,4 п.п., до 8,6% годовых, но уже по всей линейке ипотечных продуктов. Это касается и жилья в новостройках, и вторичного. ВТБ больше ориентируется на готовое жилье.
— Ипотека остается одним из самых востребованных розничных продуктов, — комментирует управляющий ВТБ в Татарстане Марьям Давлетшина. — По итогам девяти месяцев 2019 года ВТБ в Татарстане выдал свыше 8 тысяч ипотечных займов на сумму более 17 млрд рублей, что на 17 процентов больше, чем за аналогичный период 2018 года. Больше половины от общего объема ипотечных кредитов ВТБ в Татарстане выдал на приобретение готового жилья. Объем сделок на вторичном рынке достиг 10 млрд рублей, количество сделок составило 5 тысяч штук. На покупку недвижимости в строящихся домах оформлено 2,6 тысячи кредитов на сумму 6 млрд рублей.
Кто экспериментирует с первоначальным взносом
Впрочем, глава гильдии риелторов призывает критически оценивать свои финансовые возможности, чтобы попасть под новые маркетинговые программы банков.
«Чтобы получить минимальную ставку, у вас должен быть взнос 50 процентов, а таких клиентов мало», — рассуждает он. По его мнению, при относительном сходстве процентных ставок реальная конкуренция идет в плоскости величины первоначального взноса, так как не все банки способны предложить клиенту низкую ставку при заниженном первоначальный взнос. По его наблюдениям, наиболее выгодные предложения все-таки можно получить от федеральных банков, где при первоначальном взносе в 20 процентов реальная ставка составляет 9,2—9,5 процента, а при пониженном взносе ставка обычно растет на 1 п.п.
Банк «Открытие» решился на такой эксперимент.
— За последние 2 месяца мы дважды снижали — еще до снижения ключевой ставки ЦБ, — рассказывал на пресс-конференции в Казани глава ФК «Открытие» Михаил Задорнов, — Недавно еще снизились, и я не скрою, что идет эксперимент — мы экспериментируем с точки зрения первоначального взноса. Был 20 процентов, а стало 15 процентов. Почему экспериментируем, потому что ставка может варьироваться от суммы первоначального взноса.
По его словам, на этой неделе в Казани, наряду с другими городами-миллионниками, началась их выдача. ФК «Открытие» также обосновывается на строительном рынке Казани. Михаил Задорнов сообщил, что банк открыл эскроу-счета для 10 проектов застройщиков. По мнению участников рынка, это дает ему карт-бланш для вхождения в пятерку лидеров ипотечного кредитования республики.
Ипотека: подождать следующего понижения ставок?
— Если банк открывает проектное финансирование, то, возможно, будет какие-то льготы делать, чтобы объект быстрее «отбился» по деньгам, — рассуждает Андрей Савельев. По его словам, такая практика заработала в республике пять назад, когда банк и застройщик действовали вместе (то есть создавали программы, — прим. ред.). По ним можно было получить ставку на 3—4 п.п. ниже, чем на вторичном рынке. Одним из первых это сделали «Унистрой» и его банки-партнеры. «Некоторые банки давали кредиты под 6—7 процентов годовых по некоторым объектам «Унистроя», тогда как на рынке ставка была 11—12 процентов. Взаимодействие банков и застройщиков давно построено. Понятно, что тенденция с эскроу-счетами будет все больше развиваться. Напрямую эскроу-счета на ставки влиять на будут, но опосредованно могут», — отметил глава гильдии.
Риелторы ожидают дальнейшего понижения ставок по ипотеке в течение будущего года. «Есть тенденция, что ставка будет снижаться, но ждать с ипотекой не стоит, — советует Савельев. — Потому что квадратный метр будет расти. А ставку по ипотеке всегда можно рефинансировать».