Рынок ипотеки в Самаре вернулся на докризисный уровень

Всего год назад разговоры о повышении ставок по ипотеке были хоть и тревожными, но все-таки прогнозами, а сегодня это уже факт. Однако это печальное обстоятельство едва ли приведет к катастрофическому падению спроса на этот банковский продукт, уверены эксперты и участники рынка.

Российский рынок ипотечного кредитования в третьем квартале 2012 года продолжал развиваться достаточно динамично, невзирая на рост ставок с начала года в среднем на один процентный пункт (п.п.). По данным АИЖК, за восемь месяцев 2012 года было выдано в полтора раза больше жилищных займов в денежном выражении по сравнению с аналогичным периодом 2011-го.

Покупки квартиры в кредит стали меньше страшиться и жители нашего города. Это видно из того, что в целом на самарском рынке ипотеки до сих пор наблюдались достаточно позитивные тренды. Так, по информации аналитика УК «Финам Менеджмент» Максима Калягина, по итогам третьего квартала 2012 года объем кредитования вырос примерно на 47%. А объем просроченной задолженности даже сократился – на 6%.

Вместе с тем губернию не миновала общая тенденция роста средней ставки – увеличение составило около 0,8 п.п.

Жить стало лучше

Рынок ипотеки в Самаре за последние два года вернулся на докризисный уровень. Это стало возможным в том числе и потому, что в целом условия жилищного кредитования улучшились. Здесь стоит сказать, прежде всего, о снижении первоначального взноса – сегодня для получения ипотеки достаточно располагать суммой в 10-15% от общей суммы стоимости объекта (заметный сдвиг в лучшую сторону, учитывая прежние нормы – от 30%).

Кроме этого, крупные игроки стали более либерально подходить и к способам подтверждения платежеспособности: учитываются даже неофициальные доходы, принимаются справки по форме банка. Наконец, упростилась и сама процедура получения ипотечного займа. Вместо томительного двухнедельного ожидания все чаще встречается обещание рассмотреть заявку в течение пяти, а то и двух рабочих дней. А если заемщику повезло уже быть клиентом банка, то он вполне может рассчитывать на привилегию получить кредит только по паспорту (такие условия предлагает, например, Сбербанк своим клиентам в рамках зарплатного проекта).

«Осуществляя подбор ипотеки, все большее число заемщиков стремится воспользоваться преимуществами программ с большим первоначальным взносом, длительными сроками и сравнительно низкими процентными ставками на вторичном рынке жилья, – отмечает региональный директор банка DeltaCredit в Самаре Карина Логачева. – Нужно отметить также интерес к приобретению квартиры с помощью материнского капитала, которым заемщики могут воспользоваться не только в качестве погашения кредита, но и в качестве первоначального взноса».

Но не только смягчение условий и разнообразие кредитных программ способствовало оживлению ипотеки. Определенную роль в этом процессе сыграло и появление на рынке большого количества строящихся объектов с достаточно доступной стоимостью квадратного метра, отмечает директор сети операционных офисов по Самарской области Поволжского филиала ЗАО «Райффайзенбанк» Александр Васюхин. «Объем жилья, введенного в эксплуатацию, увеличился на 27% по сравнению с прошлым годом», – подтверждает Карина Логачева.

Пока, по слова экспертов, львиная доля кредитов выдается на жилье вторичного рынка в силу того, что это надежнее. «В процентном соотношении сделок по “вторичке” проходит порядка 75%, а по “первичке” соответственно 25%» – говорит Александр Васюхин. Но в будущем ситуация может измениться, предпосылки к этому есть. «Спрос на первичном рынке в Самарской области набирает обороты, – констатирует Карина Логачева. – Анализируя динамику изменения спроса на жилье в целом, мы прогнозируем, что в 2012 году рост доли ипотечных кредитов на первичном рынке недвижимости может достигнуть 25%, а в 2013-м – 32 % от общего объема ипотечного рынка».

Возросший интерес к кредитам на покупку квартиры в новостройке эксперты связывают, прежде всего, с тем, что оформление документов происходит в регистрирующем органе – это несколько успокаивает потенциальных дольщиков. К тому же, по словам Карины Логачевой, «незавершенные объекты интенсивно достраиваются, что является одним из показателей устойчивости застройщика на рынке».

Большие надежды

Нельзя не отметить медленный рост процентных ставок в течение всего уходящего года. Недавно об удорожании ипотечных займов в январе 2013 года на 1 п.п. заявил оператор с самыми привлекательными до сих пор условиями – Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Это коснется всех основных программ, признаются представители агентства, объясняя это не самой благоприятной экономической ситуацией в мире, которая делает фондирование все более дорогим. В этой ситуации АИЖК, так же как и ряду крупных банков, приходится идти на этот шаг.

Видимо, тем, кто планирует покупку квартиры в ближайшее время, имеет смысл сесть в уходящий поезд – оформить кредит до Нового года. Тем более что сейчас ряд банков запустил стимулирующие акции, в рамках которых можно приобрести жилье по сниженным ставкам. Вариантов много.

По мнению экспертов, в 2013 году привлекательность программ определенно уменьшится. А ситуация со ставками по ипотеке несколько ухудшится. Впрочем, сами банкиры не считают это большой проблемой и настроены весьма оптимистично. «Мы прогнозируем дальнейший рост спроса на ипотечное кредитование, – заявляет Александр Ваюхин. – Ожидаем также увеличения количества сделок на первичном ранке недвижимости».

«В целом повышение ставок на 0,25-0,5 п.п. увеличивает ежемесячные расходы заемщика на ипотечный кредит не более чем на 500 руб., – рассуждает Карина Логачева. – Не думаю, что эта сумма может стать преградой, когда вопрос стоит о решении жилищного вопроса». По ее мнению, грядущий год должен быть интересен потенциальным заемщикам, благодаря расширению продуктовой линейки. Это может быть, например, запуск новых программ для домов с земельным участком в Самаре, кредитованию квартирных долей и пр.

«На фоне ускорения инфляционных процессов и повышением ставки рефинансирования с 8,0 до 8,25% в IV квартале, несомненно, стоит ожидать дальнейшего умеренного повышения ставок», – считает Александр Калягин. В целом на российском рынке, по прогнозам аналитиков АИЖК, к концу года ставки могут сформироваться на уровне около 12,5% годовых. Это не окажет существенного негативного влияния на динамику рынка, полагают эксперты, ожидая, что по итогам года объем выдачи ипотечных кредитов, как ранее и предполагалось, составит около 1 трлн руб.

«В 2013 году повышение ипотечных ставок в Самаре, скорее всего, продолжится (по предварительным оценкам – в пределах 0,5-1 п.п.). Это станет фактором замедления развития рынка жилищного кредитования, но, тем не менее, позволит ему демонстрировать довольно высокие темпы роста», – заключает Алекандр Калягин.

Очень похоже на правду. Учитывая постоянный рост цен на жилье в губернии (по итогам октября 2012 года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке достигла значения 51 478 руб., за год увеличившись на 10,5%), можно сказать, что ипотека по-прежнему является практически единственным способом решить наболевший квартирный вопрос.

Данные по выдаче ипотечных кредитов в Самарской области

Источник: данные ЦБ РФ, АИЖК