Спрос на квартиры в Москве падает из-за роста ипотечных ставок
В столице одобрены разрешения на строительство 40 млн кв. м недвижимости, подтвердил на форуме МРЕФ-2014, организованном «Ведомостями», заместитель мэра по градостроительной политике Марат Хуснуллин. В этом году в Москве появится 3-3,1 млн кв. м нового жилья, сообщил чиновник. За три квартала 2014 г. было введено 2,3 млн кв. м (плюс 14% к аналогичному показателю 2013 г.).
Примерно 0,6 млн кв. м годового ввода оплачено бюджетными деньгами. Остальные возводятся на деньги девелоперов, банков и соинвесторов.
Покупатели с долгами
В процессе строительства в Москве находится примерно 300 жилых проектов, в 90% из них продажи ведутся по 214-ФЗ. Это значит, что девелоперы «покупают участки, роют котлован, доходят до первого-второго этажа и начинают собирать средства дольщиков», рассказал Хуснуллин. По его данным, граждане инвестировали в стройку более 350 млрд руб., но для этого им, как правило, пришлось брать ипотеку. Опрошенные «Ведомостями» застройщики не раз в течение этого года признавались, что число ипотечных продаж на их объектах растет — как минимум 40-50% сбыта квартир обеспечивают именно покупатели с кредитными деньгами.
Однако из-за того, что ставки по ипотеке растут, спрос падает, сообщил Хуснуллин. Аналитики АИЖК подтверждают, что рублевые кредиты начинают дорожать, так как стоимость фондирования ипотеки остается для банков высокой. В сентябре 2014 г. кредиты выдавались в среднем под 12,5% годовых в руб., что на 0,2 п.п. выше значения предыдущего месяца. Аналитики АИЖК прогнозируют, что в декабре месячная ставка выдачи может вырасти до 13-13,5%.
Данные стройкомпаний и риэлторов говорят о том, что с первичного рынка вымывается недорогое (по московским меркам) предложение. На остальных объектах застройщики регулируют продажи, ограничивая вывод квартир на рынок («Мы бы больше продавали, если бы девелопер позволил», — признавалась «Ведомостям» Мария Литинецкая, гендиректор «Метриум групп»).
По данным департамента новостроек «Инком-недвижимости», в октябре в Московском регионе наблюдался активный рост продаж нового жилья эконом- и комфорт-класса. Количество сделок в октябре 2014 г., по их данным, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросло на 38%. «Наибольшим спросом пользовались однокомнатные квартиры площадью от 35 до 43 кв. м как на этапе строительства, так и в готовых домах с отделкой под ключ, чуть меньший интерес вызывали двухкомнатные площадью от 50 до 65 кв. м», — описывают эксперты.
Самым востребованным, по их словам, остается жилье в новостройках ближнего Подмосковья по цене от 3 млн до 4 млн руб.
«Граждане из последних сил кинулись заключать договоры соинвестирования. Чтобы защитить рубль, если он имеется, вложив его в недвижимость», — объяснял покупательскую активность Герман Елянюшкин, заместитель председателя правительства Московской области. Он рассказал, что неофициально собрал данные о продажах крупнейших компаний, которые ведут строительство в регионе: «У одной компании с января по октябрь ежемесячные продажи по 156-178, у другой — по 400-500. Еще один крупнейший застройщик ходил все время жаловался, что у него двукратное падение. Оказалось, что в феврале он продал по 450 квартир, в марте — 800, в апреле — 900, а потом — ежемесячно по 450-480».
Предложение и цены
По данным ГК МИЦ, в октябре на рынке только бюджетных новостроек Москвы экспонировалось 608 000 кв. м, за октябрь средняя цена на них подросла на 2,6% до 148 000 руб. за 1 кв. м. «Это обусловлено как прямым повышением цен на объектах, так и вымыванием наиболее недорогих предложений», — объясняют аналитики компании.
В новой Москве средняя цена 1 кв. м не изменилась и составила 91 000 руб., утверждает «НДВ-недвижимость». Несмотря на выход в экспозицию новых корпусов (их общее число в продаже достигло 316, уточняет «Миэль»), предложение на первичном рынке ТиНАО за октябрь сократилось на 5,2%. «Квартиры раскупаются», — объясняют аналитики из вышеупомянутых риэлторских компаний.
В Московской области в процессе стройки сейчас находится несколько тысяч новостроек (21 млн кв. м), сообщил Елянюшкин. Разрешений выдано чуть ли не на 100 млн кв. м, признавались ранее региональные чиновники. За три квартала этого года в Подмосковье было введено примерно 4,7 млн кв. м новостроек (прирост к аналогичному показателю прошлого года — 26%), сообщает Росстат.
Девелоперы под давлением
На МРЕФ Елянюшкин говорил о том, что «в жилищном строительстве важно не допустить затоваривания»: «При затоваривании рынка не каждый застройщик, начав большой объем проектов, сможет при снижении спроса за счет оборотных и заемных средств объекты ввести. Чем крупнее стройкомпания, тем больше мы ощущаем угрозу появления новых обманутых дольщиков». Он рассказал, что подмосковные власти «очень внимательно» смотрят на проекты, «если застройщик приходит и говорит, что он не собирается на них зарабатывать», соглашаясь «либо на ноль, либо на 5% прибыли». Чиновник полагает, что это явный признак пирамиды: «Дом может быть достроен, если финансирование идет непрерывно. Если даже 30% [квартир] не продано, мы в 70% случаев получаем объект незавершенного строительства. Так как не все застройщики настолько “жирные”, чтобы самостоятельно покрывать кассовые разрывы».
Хуснуллин говорит, что у московских девелоперов маржа сейчас «где-то равна 5-7%»: «Мы социальную инфраструктуру всю и часть транспортной (как минимум квартальные дороги) переложили на инвесторов — для города это хорошо, но для инвесторов — нагрузка». Сейчас, если инвестор не в состоянии начать стройку в срок, согласно заключенному с городом инвестконтракту власти могут его продлить без штрафных санкций, «даже если в контракте они прописаны», сообщил Хуснуллин. Такое решение принял мэр Сергей Собянин и «в 95% случаев мы так поступаем», поделился чиновник.
«Ни региональные, ни федеральные власти спокойно смотреть на развитие кризиса не будут, а будут предпринимать шаги по стабилизации ситуации», — обещает Елянюшкин. Он напомнил, что государство «и в прошлый кризис приняло меры поддержки системообразующих стройкомпаний»: «Строители без работы не останутся».
Больше берут
По данным Росреестра, в России «заметно выросло число зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве», за три квартала 2014 г. их зарегистрировано 560 000, что на 42,9% больше, чем в январе — сентябре 2013 г. (392 000 договоров). Количество зарегистрированных прав на жилые помещения, приобретенные с использованием кредитных (заемных) средств, выросло на 16,8% — с 898 000 в январе — сентябре прошлого года до 1,049 млн в январе — сентябре 2014 г.