Объем выдач льготной ипотеки молодым семьям Курганской области сократился на 30%
Крупнейшие застройщики региона готовы отказаться от масштабных планов. Новостройки, конечно, не исчезнут, но такого спроса и цен, как сейчас, уже не будет. Риелторы указывают на удачный момент для сделок, пока сами строители осторожно корректируют планы. Судя по всему, в счастливом неведении пребывает лишь региональное правительство. О том, когда лучше покупать жилье, чтобы не было мучительно обидно за упущенный момент — читайте в материале «URA.Ru».
Строительный рынок Курганской области развивается весьма бодрыми темпами. За первое полугодие в эксплуатацию было введено порядка 146 тыс. кв.м жилья или 250% к аналогичному периоду прошлого года. В правительстве региона уверены, что по итогам года застройщики сдадут 270 тыс. квадратов. Предпосылок для изменения ситуации в более отдаленной перспективе замгубернатора Курганской области — директор департамента строительства, госэкспертизы и ЖКХ Нияз Юсупов не видит. Логика властей проста: земля выделяется — а, значит, стройки будут продолжены. Так, по данным Юсупова, за шесть месяцев текущего года по области для строительства многоквартирных домов было предоставлено шесть земельных участков и два для комплексного освоения в целях жилищного строительства площадью 54,5 га.
Между тем нынешние успехи строительной отрасли не должны вводить в заблуждение, говорят сами застройщики. Причин для изменения долгосрочных стратегий у них достаточно. Общее состояние экономики, напряженная ситуация с исполнением региональных бюджетов, провалы в реализации программы льготного ипотечного кредитования, растущие ставки по ипотеке заставляют региональные компании жить сегодняшним днем. «Безусловно, все начатые стройки будут закончены. Однако уверенности в том, что следует начинать новые объекты, ни у кого нет», — заявил источник нашего агентства в одной из крупнейших строительных компаний Зауралья.
Если сейчас свои проекты реализуют сразу несколько структур, предлагающих объекты на любой вкус и кошелек, то к середине 2015 года ситуация может вернуться к первой половине нулевых, когда многоэтажные дома сдавались штучно, прогнозирует представитель СМУ КПД. Изменений ситуации на рынке, а также цен на новое жилье ожидает директор фирмы «Баскаль» Владимир Баскаль. Конкретных цифр застройщики не называют, но предполагают, что уже в ближайшие год-полтора предложение на рынке нового жилья значительно снизится, в связи с отсутствием новых строек. «Кроме того, сложная экономическая ситуация в стране, рост инфляции и процентных ставок по кредитам приведет к значительному росту стоимости жилья, при этом реальные доходы населения будут снижаться. Таким образом, людям, которые в среднесрочной перспективе планируют покупку нового жилья, следует поторопиться, пока оно еще доступно с точки зрения наличия и стоимости», — советуют представители консалтинговой компании «ОптимаФинанс».
Какое-то предчувствие есть и у риелторов, которые советуют не откладывать покупку жилья в дальний ящик. «Ждать особо нечего, сейчас на рынке есть предложение, ситуация с ценами довольно стабильная — резких колебаний в ближайшее время я не ожидаю. Поэтому время для сделок с недвижимостью весьма подходящее», — заявил «URA.Ru» Директор «БК Недвижимость» (Курган) Игорь Пантелеев, не решившийся делать долгоиграющие прогнозы.
С ним соглашается один из ведущих специалистов квартирного агентства «Наш городок» Лариса Куприянова. По ее словам, на спрос сейчас влияют летние настроения курганцев — покупки осуществляются не столь активно. Однако пока ипотека выгодна и «пока она работает», нужно успевать совершать сделки, подчеркнула госпожа Куприянова.
Стоит напомнить, что о повышении ставок по своим кредитам в начале июля сообщили сразу несколько банков, в том числе Сбербанк и Газпромбанк, которые, как известно, являются «законодателями» для всего рынка. «Рост ставок — следствие того, что в экономике недостаточно денег», — заявил «URA.Ru» председатель Уральского банка Сбербанка России Владимир Черкашин. «Выросла ключевая ставка ЦБ, выросли риски, в результате чего стоимость денег немного подросла. Ипотека как банковский продукт с низко-маржинальным доходом более всего зависима от цены ресурсов, от рыночных колебаний. Поэтому вполне естественно, что ставки по ипотеке сейчас идут вверх», — отмечал управляющий Уральским филиалом ВТБ24 Сергей Кульпин. Кстати, 28 июня ЦБ РФ предпринял очередной раунд ужесточения денежно-кредитной политики, вновь повысив ключевую ставку, что вполне ожидаемо может сказаться на стоимости заимствований для населения в самое ближайшее время.
Молодым семьям (а это, по оценке риелторов, самая активная часть покупателей жилья) сэкономить на ставке позволяет программа льготной ипотеки, которую в регионе реализует Курганская ипотечная жилищная корпорация (КИЖК). По данным регионального кабмина, при поддержке областного бюджета обеспечивается треть ипотечного рынка Зауралья. Однако объемы выдач кредитов по линии КИЖК в последнее время не внушают оптимизма.
Как сообщили «URA.Ru» в корпорации, в первом полугодии объем выдач льготных ипотечных кредитов молодым семьям сократился на 30%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. «Это связано со сложностями, возникающими у кредитных организаций, требующих согласования с центральными офисами, снижением платежеспособности и спроса населения к приобретению жилья в новостройках, особенно со стороны молодежи», — считает начальник отдела по работе с застройщиками КИЖК Сергей Спирев.
Однако у застройщиков и банкиров иной взгляд. Проблема — во взаимоотношениях КИЖК с кредитными организациями, точнее нежелании корпорации идти им навстречу, в результате чего круг реальных и потенциальных участников программы серьезно сокращается. Кроме того, по мнению представителей крупнейших компаний региона, КИЖК должна быть основным инструментом в руках областного правительства для стимулирования развития строительной отрасли региона, а, соответственно, увеличения количества рабочих мест и налоговых отчислений. Упор же в работе КИЖК на сделки со вторичным жильем никоим образом не стимулирует развитие экономики области.
Банкиры, в частности, сетуют на негибкую политику государственной структуры. «В качестве ключевого требования корпорации к банкам является использование дифференцированной схемы платежей по кредиту, — поясняет источник в ВТБ24. — А у нас аннуитет, поэтому мы с корпорацией не работаем. Это не устраивает не только ВТБ24. Насколько мне известно, Сбербанк в начале года даже выходил из программы, чтобы продавить аннуитет. Однако у него ничего не вышло. Сейчас КИЖК и Сбер опять наладили совместную работу. Но за то время объемы льготной ипотеки могли просесть». Сам Сбербанк комментировать ситуацию не стал.
Ограничение в использовании схем погашения кредита на руку самим заемщикам, аргументируют в правительстве региона. Дифференцированный способ значительно снижает стоимость ипотечного жилья, в связи с уменьшением суммы переплаты, поясняет начальник отдела программ, бюджетных инвестиций и анализа финансового рынка управления стратегического планирования, и прогнозирования департамента экономического развития, торговли и труда Курганской области Екатерина Степаненко. По словам аналитиков «Оптима Финанс», не все так однозначно: на реализацию ипотечных программ влияет не меньший процент переплаты, получаемый при дифференцированном способе оплаты кредитов, а размер ежемесячного платежа, который при аннуитетном способе оплаты значительно ниже и позволяет воспользоваться ипотечной программой значительно более широкому кругу потенциальных покупателей жилья.
Это не все неудобства для банкиров. «С марта в программу были внесены существенные изменения, связанные с ростом процентных ставок, субсидируемых КИЖК. Если раньше КИЖК финансировало разницу между общей ставкой банка и 5% (7% для бюджетников), в среднем это составляло 7-7,5% годовых, то сегодня процентная ставка снижается на 5% годовых от общей ставки банка», — добавляет Владимир Баскаль. Строитель считает необходимым пересмотреть эти принципы.
При этом финансирование деятельности корпорации пока что только растет. В 2014 году из бюджета Курганской области на программу развития жилищного строительства было выделено 300 млн рублей. Для сравнения, в 2013 году КИЖК получила 280 млн, а в 2012-м — 220 млн. Однако нужно понимать, что вопрос необходимости сокращения бюджетных расходов стоит все острее. Федеральное правительство ужесточает требования к дефициту и уровню заимствований регионов. Разрыв между доходами и расходами в Курганской области составит в этом году свыше четырех млрд рублей. Главе региона Алексею Кокорину одному из первых удалось получить для своей территории миллиардный кредит под 1,1% годовых от ведомства Антона Силуанова для того, чтобы перекредитоваться. Удастся ли второй раз — никто не берется сказать: бюджетная политика для таких «беспроцентных условий» должна быть почти идеальной. А значит придется еще и еще урезать расходы, ведь сокращение планируемых поступлений налога на прибыль и НДФЛ происходит почти повсеместно. По мнению аналитиков, с учетом внешних факторов и вводимых санкций в отношении крупнейших российских банков с государственным участием, российскую экономику ожидают тяжелые времена, в том числе значительное ужесточение и сокращение бюджетных расходов, дальнейшее увеличение стоимости заимствований, поэтому финансовые аналитики настоятельно советуют воспользоваться текущими возможностями льготных ипотечных программ в ближайшие месяцы.