Банкротства и обвал цен: сбудутся ли катастрофические прогнозы рынка недвижимости

Прогнозы неизбежной катастрофы рынка недвижимости появляются каждый раз, когда возникает малейший риск нестабильности сектора или в ожидании принятия властями непопулярных мер вроде завершения программы льготной ипотеки «Господдержка 2020». И хотя наиболее пессимистичные сценарии не сбываются, определенное влияние они оказывают

Завершение программы льготной ипотеки «Господдержка 2020» в середине 2024 года породило массу негативных прогнозов, например, падение цен на недвижимость на 40% или снижение спроса на те же 40%. Эти сценарии не реализовались, что не помешало появиться новым, уже на 2025 год.

2024 год глазами пессимистов

Какие именно ужасы прогнозировали на 2024 год? Главным из них были именно ожидания, что спрос и цены на жилую недвижимость существенно снизятся, говорят собеседники Forbes. «Некоторые из наиболее «страшных» прогнозов включали крах сектора, обвал цен, массовую заморозку проектов, шквальный рост ипотечных дефолтов, — напоминает коммерческий директор компании Plus Development Елена Тарасова. — Ничего из этого не произошло».

«Ходили слухи о банкротстве нескольких застройщиков, а также об отсутствии продаж, — добавляет топ-брокер Whitewill Екатерина Левина. — Подобные идеи всегда возникают в кризисные периоды». В начале 2024 года многие эксперты прогнозировали сокращение объема продаж на первичном рынке России на 35–40%, однако в реальности по итогам года объем продаж новостроек сократился на 22% относительно 2023-го, говорит сооснователь и совладелец Группы «Родина» Владимир Щекин.

Еще одним тревожным ожиданием стало снижение числа запусков новых проектов в 2024 году, напоминает генеральный директор ГК «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян. Ни один из этих прогнозов не оправдался: по данным «Дом.РФ», после завершения массовой ипотеки с господдержкой, продажи квартир в новостройках стабилизировались на уровне 2 млн кв. м в месяц, (минус 20% к значениям первого полугодия), объем строящегося жилья достиг 114,4 млн кв. м — максимум на конец года за шесть лет, а номинальные цены на новостройки увеличились на 9,2% — примерно на уровне инфляции.

Сюрпризы 2024

Обсуждаемые катастрофические прогнозы не сбылись, зато произошло то, чего никто не ждал: во второй половине 2024 года возобновилось повышение ключевой ставки, в то время как многие ждали ее снижения, говорят собеседники Forbes. По самому негативному прогнозу в 2024 году ключевая ставка могла достичь 17% годовых, а то, что она вырастет до 21%, не прогнозировали даже пессимисты, сетует коммерческий директор девелопера UDS Михаил Шмыков.

«Никто из экспертов не верил, что в 2024 будет какая-то серьезная коррекция цен на высокобюджетное жилье в сторону повышения, — говорит президент Association of Real Estate Agencies (AREA) Ирина Жарова-Райт. — Некоторые предрекали снижение, правда едва различимое для покупателей — на уровне 2-3%. А тут — вот тебе, бабушка, и Юрьев день! Поднятие ключевой ставки задрало цены на 18-20%».

Правда, на массовом сегменте новостроек и иных сегментах недвижимости повышение ключевой ставки сказалось негативно, отмечают другие опрошенные эксперты. Рыночная ипотека под 28-30% годовых мало востребована, констатирует Шмыков. Большинство собеседников Forbes тоже отметили, что дорогая рыночная ипотека существенно сказалась на рынке. «Динамичное повышение «ключа» привело и к резкому удорожанию кредитных средств, которые используются в девелопменте и производстве строительных материалов, в результате многие девелоперы стали переносить старт новых проектов на более поздний срок», — заключает Шмыков. О переносе стартов продаж в новых корпусах ранее писал Forbes.

Что пошло не так

Почему же не сбылись прогнозы? Многие участники рынка говорят, что они и не должны были сбыться. «Бывали случаи, когда пессимистичные прогнозы оправдывались, но чаще всего ситуация развивается по более сбалансированному пути, — рассуждает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. — Собственно, в этом и состоит основная социальная и коммуникативная функция «страшилок» и алармизма: участники рынка бьют в набат, информация доходит до принимающих решение лиц, они корректируют свои стратегии, готовятся к удару и преодолевают последствия».

Многое из предсказанного изначально не могло сбыться, добавляют собеседники Forbes. Особенно это касается снижения цен. «Вопреки распространенным мифам, у застройщиков нет сверхрентабельности, которая бы позволила им снижать цены на 20-40%, — подчеркивает Сагирян из «РКС Девелопмент». — Этот миф сформировался, в основном, из-за того, что потребитель видел неуклонное повышение стоимости квадратного метра с 2020 года. Но потребитель не видит, что рост цен продаж шел ноздря в ноздрю с повышением себестоимости строительства, а не в результате льготной ипотеки и введения эскроу счетов». К тому же, для привлечения внимания покупателей зачастую хватает и гораздо более умеренного дисконта, добавляет коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев.

Ужасы-2025

К наступившему 2025 году уже подоспела новая порция катастрофических прогнозов. «Начну с животрепещущего прогноза многих аналитиков с просторов интернета, а именно с заморозки вкладов, или повторения кипрского сценария, когда вкладчикам было ультимативно предложено выкупить акции банков, которые они длительный период времени не смогут вывести в кэш», — говорит владелец агентства элитной недвижимости Nika Estate Виктор Садыгов. Многие собеседники Forbes упомянули этот сценарий как один из самых пугающих прогнозов на 2025 год. По их словам, на рынке недвижимости он тоже косвенным образом сказался.

«Опасения по поводу возможной заморозки вкладов заставляют некоторых задуматься о переводе средств в более осязаемые активы, такие как коммерческая недвижимость, — рассуждает вице-президент Союза торговых центров Павел Люлин. — Пока что эти слухи привели к некоторому росту запросов на покупку небольших ТЦ и ГАБов, а также вселив оптимизм в девелоперов и риелторов всего рынка недвижимости, особенно жилой».

Новые прогнозы об исчезновении денег со вкладов, которым пугают уже в 2025 году, заставляют вкладчиков, после коротких периодов вложений и получении процентов, по-прежнему инвестировать в квадратные метры, соглашается генеральный директор ГК «БЭЛ Девелопмент» Елена Комиссарова.

Другим пугающим прогнозом стали банкротства застройщиков. «Эти опасения связаны с ростом себестоимости строительства, сложностями с привлечением финансирования и снижением спроса», — полагает Сырцов, добавляя, что государство вряд ли допустит, чтобы они приобрели массовый характер.

«Вероятность этого ниже среднего, — рассуждает Сагирян из «РКС Девелопмент». — Банкротства возможны, но массового коллапса, скорее всего, не произойдет, так как даже банки не заинтересованы в банкротстве застройщиков, скорее всего кризисные проекты будут отдаваться сторонним девелоперам, в качестве фи-девелоперов, так как банкам не нужны активы, банкам нужны деньги».

Еще один прогноз о том, что в 2025 году рынок торговых центров в России может столкнуться с волной банкротств, добавляет Люлин из Союза торговых центров. «В ряде СМИ эти прогнозы раздули по банкротства тысячи, или даже даже тысяч торговых центров и их полного закрытия», — говорит он. Но радикальные прогнозы обычно не сбываются, напоминает Тарасова из Plus Development. «Сейчас застройщики и покупатели адаптируются к новым условиям, и нет предпосылок к тому, что худшие прогнозы сбудутся в 2025 году», — заключает она.