Снижение ставок по ипотеке взбодрит тюменский рынок жилья

Третье место (после столицы и Московской области) по объему выданных ипотечных кредитов присудили аналитики финансового рынка Тюменской области (с автономными округами). Совокупный долг сибиряков перед банками составляет уже около 300 миллиардов рублей и, по прогнозам, увеличится к следующему лету еще на 30-40 процентов.

Вместе с тем тюменцы также в числе лидеров и по темпам прироста просрочки. "Не страшно: ее удельный вес в рублевой зоне ипотеки - менее одного процента", - говорят банкиры, продолжая дружно снижать ставки на радость застройщикам, около трети которых из-за упавшего спроса на квартиры подошли к грани банкротства либо уже разорились.

Некорректно сравнивать абсолютные показатели субъектов РФ, когда численность населения несопоставимая. Если разделим 300 миллиардов на всех жителей сложносоставного западносибирского региона, то увидим, что на самом деле он первый. Вероятно, в обозримой перспективе передовую позицию сохранит, поскольку сложился ряд благоприятных факторов для значительного, а может, и скачкообразного роста объемов ипотечного кредитования. Особенно на юге области. Здесь, как известно, в последние годы вводили в эксплуатацию в 2-2,5 раза больше квадратов на душу населения, чем в среднем по РФ.

Но одновременно снижался уровень платежеспособности большинства нуждающихся в жилье, и уже не приходилось говорить об инвестпривлекательности рынка недвижимости. Сегодня на продажу выставлено небывалое количество квартир и домов. Их переизбыток привел к беспрецедентному снижению цен. Случалось, разница с докризисным "потолком" доходила до 25-30 процентов. В последние месяцы цена на первичном рынке в целом стабилизировалась, а на вторичном - в сегменте построек 40-60-летней давности - продолжает снижаться.

С другой стороны, Банк России, сдерживая инфляцию, в очередной раз подрезал ставку рефинансирования, тем самым побудил банки опускать процентную планку, наращивать кредитный портфель. А те только того и ждали. Конкурентная борьба по привлечению в ипотечный сектор новых клиентов на глазах обостряется. Ведь, как показывает практика, эти заемщики в подавляющем большинстве своем добросовестны, дисциплинированны, обеспечивают устойчивую прибыль. В июне средневзвешенная ставка не превышала 11 процентов, а нижний порог достиг 10. Отдельные кредитные учреждения планируют сбавить еще полпункта. (И сегодня ставка - при краткосрочном кредитовании и партнерском соглашении с девелопером - бывает значительно ниже, но такие условия, скорее, исключение из правил). Высокий же процент - в силу повышенного риска - остается для тех, кто "начинает с нуля", то есть не накопил на первоначальный взнос.

Результат не заставил себя ждать. По подсчетам аналитиков риелторской компании "Этажи", в прошлом году в регионе на ипотеку приходилось менее 48 процентов сделок, а сейчас - свыше 53-х. В декабре же предсказывают все 60. В территориальном управлении Сбербанка заявляют о 38-процентном росте числа ипотечных заявок. Тысячи потенциальных заемщиков в раздумье: сейчас решиться заключить договор или дождаться последующего снижения ставки? Однако чем она доступнее, тем выше спрос на квартиры, подгоняющий, в свою очередь, цены. В неизбежности подорожания во второй половине года эксперты не сомневаются.

Любопытны цифровые выкладки Национального бюро кредитных историй (НБКИ). Согласно им средний срок предоставления ипотечного займа в России с марта 2016 года по март 2017-го увеличился почти на семь месяцев и достиг 14,8 года. В этом же направлении движется и Тюменская область (как субъект Федерации, без автономных округов). Средний размер кредита в данный период здесь также подрос - на полтора процента, до 1675 тысяч рублей. На фоне соседней Свердловской области - чуть-чуть: там разница с весной предыдущего года составила 13,1 процента, а сумма заимствования на 281 тысячу больше, чем у тюменцев (впрочем, и квартиры на Среднем Урале куда дороже).

Аналитики НБКИ сравнили ориентировочный месячный доход семьи, при котором она могла относительно безболезненно выплачивать ипотечный долг в 2014-м и 2016 годах: для тюменской рекомендуемый доход сократился с 67,3 до 58,2 тысячи рублей, для свердловской - с 73,1 до 67,2. Ну а среднестатистической челябинской семье "достаточно" было зарабатывать в прошлом году 47,5 тысячи рублей в месяц.

Расходы ипотечников на обслуживание кредита, оформленного сравнительно недавно, снизились во всех без исключения регионах УрФО. Впрочем, и у "старых" заемщиков есть возможность уменьшить траты, договорившись с банком о рефинансировании.